房地產從春秋到戰國（上）：小房企的退

作者：地產三哥

來源：地產三哥（ID：dichansange）

孟子說：春秋無義戰。

這是典型的儒家道德體系的說法。

弱肉強食、適者生存才是符合進化、合乎規律的現實。

所以，孟子又說：“征者，上伐下也，敵國不相征也”。

這句話的意思是，征，是指大國討伐小國，同等級的國家之間是不會相互討伐的。

春秋時代是一個列國兼并的時代，義務教育教材上寫道：“西周初年的國家有800個，到了春秋初年，還剩下170多個。戰國之初，只有幾十個了。”

這一階段：“弒君三十六，亡國五十二，諸侯奔走不得保其社稷者不可勝數。”

幾百年春秋戰國之后，最終也就剩下那么幾家。

弱國、小國可以逐漸成長為強國、大國，例如西戎環伺的秦國、南蠻之地的楚國。

諸侯家臣也能成為國君，例如三家分晉的韓、趙、魏，田氏代姜的齊國。

老貴族依然能保留昔日的榮耀，例如燕國。

更多的沒有存活下來的小國，如今只有在歷史書中才能有一句話或者幾個字而已。

這樣的故事，也在今天的房地產行業的重演。

一、直道賽車：同質化時代

春秋的牛耕、戰國的制鐵帶來了生產力的大發展，從井田制向小農經濟轉變的過程中，把握生產力發展的趨勢，就能卡好位置、獲得先機。

對于列強來說，這時候的艱辛在于既要保證自身安全，同時還要“搶錢搶人搶地盤”，變法以適應生產力的發展是唯一途徑，后來的春秋戰國的列強都是變法的獲益者。

在嚴苛和相似的體系壓力下，列強在制度層面必然會趨同，成功的范例也會擴散復制，被其他各國學習，這時候對于列強來說，主要的任務是規模的積累和擴大，這意味著人民的多寡和國力的強大。

高杠桿、高負債、高周轉曾經是房地產行業規模卡位戰的最佳途徑。

如何實現高周轉，碧桂園是房企們的榜樣。如同商鞅變法，農、戰是兩條根本的富國強兵之道，重獎之下必有勇夫。

刺激農、戰的手段就是爵位：大家共同分享帝國擴張的成果，地產行業有跟投、分享。

在房地產行業，隨著住房制度市場化的改革，制度優勢帶來的金融資源、土地資源、人力資源并沒有厚此薄彼。

這是一個直道賽車的時代。

這個時代，房地產行業既有強大的體系壓力，又有足夠大的市場。

金融紅利、也就是房子的金融屬性和房價永遠上漲的預期，使得房地產開發行業近水樓臺，獲得了相比于其他行業的更多的超額利潤。

這個時代，有兼并但不是主流，各類大、中、小房企在開發賽道上并駕齊驅，不亦樂乎。

二、彰泰集團的退

打敗鄭國的不是因為它的朝秦暮楚，而是弱國無外交。

鄭國其實并不弱，作為老牌諸侯，曾因輔佐周王室東遷而成為中原一霸。尤其在鄭莊公鄭寤生統治時期達到鼎盛。

鄭國有一顆獨立的心，秦晉圍鄭后，有著名的燭之武退秦師；當楚國的兵臨城下，鄭國也能堅持的住。

但絕大多時候，絕對力量的大小還是有區別的。

它失去了直道超車時代的卡位先機，失去的就是一個時代。

在今天這個安全車已經出動的時代，這應該是屬于頭部企業的盛世年華，而走在前面的永遠是極少數。

彰泰和融創的合作是新時代下的一個縮影。

作為廣西一哥，彰泰沒有全國化布局。

去年5月，彰泰曾被廣西建工內部發文硬懟：停止承接彰泰的工程并加緊對相關工程的進度及回款的監督。兩天之后，這一誤會以雙方領導的會晤而告終結。

去年年底，旭輝和彰泰以65:35股權比例商談合作，未果。

最終，4月16日融創接盤，以99.1億元的出資占新的合作平臺公司80%股份，接盤位于南寧、桂林等城市的54個開發項目、3個代建項目，涉及未出售建筑面積825萬平米。

彰泰集團成立于1992年，比融創、旭輝都早，去年克而瑞的銷售排名在第117位，和它位次接近的浙江本土房企金成集團早在數年之前就已經是融創的合作伙伴。

金成集團2016年底對于和融創的合作評價很高：“雙方一見鐘情，迅速敲定了合作。”

這一次，彰泰內部的評價是：“孫宏斌是很好的買家,這次選了最優秀企業。”

擴張時代已成為往事，謀求發展模式的轉變就是當務之急，這也是一個和時間賽跑的游戲，越做在前面，主動性更大一點。

尤其是對中小房企，高杠桿之下的命運可能決定于一次調控、甚至重要伙伴的客戶關系。

TOP10的銷售份額已經占據全國的28.2%。

全國擴張的機會已經失去的年代，像彰泰這樣的房企比上不足、比下有余，比較尷尬。

與頭部企業相比，在融資、管理、產品上可能沒有優勢，區域內的份額會被頭部企業逐漸蠶食；但其資產質量、規模、本土化又具備一定的優勢，與其苦苦求索中不能做大做強，不如做個小股東、閑掌柜。

像彰泰集團這樣的規模企業，有不少。

商業時代并非你死我亡，合作之后，他們無非少掙一點，但是風險系數卻大大降低。

本次并購涉及的未售貨值至少五百億，即便按照8%的結算凈利潤率，能掙四十億元，20%也是8億，依然是妥妥妥妥的富家翁。

以前的兼并，總是因為被兼并對象這樣那樣的原因導致的資金鏈問題才會發生。

以后的合作，一句話，學習彰泰好榜樣。

三、小結

房地產行業，從春秋進入戰國。

類似彰泰這樣本土化的一哥、二哥企業，進退尚有足夠的空間，主動權在握。比如這一次，彰泰先談于旭輝，而后成于融創，據說萬科也后面等著。

另外還有一些房企，它們可能已經完成了異地布局、甚至全國化的布局，它們的位次也比彰泰更加靠前，也進入了資本市場。

但是，紅線和集中供地新政之下，它們的進退可能比彰泰這一規模的房企更加糾結，它們的位置通常是在TOP50左右。

是退回深耕？還是繼續異地復制？這是個雞肋似的抉擇。

位次越往上，爭奪越激烈。處于TOP15-TOP30位次的房企，往前一步海闊天空，退后一步的機會成本可能遠比失去市場份額的損失大的多。

畢竟，所有人都知道，到后來，大國只剩下7個。

人類在面對危險的時候會有三種遞進的表現形式,分別是：凍結、逃跑、戰斗。這是人類在進化的最聰明選擇，因為在游獵時代，人類算不上是什么強壯的生物，很多動物比人類跑得快、力氣大。

進化史告訴我們，面對巨大的、未知的危險，“不動”和“逃跑”是優先選項，只有迫不得已的時候才選擇戰斗。

但是，冷靜、理性和征服也是人類基因里面自帶的稟賦。

（本文完）

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房地產從春秋到戰國（中）：中等房企的進或退

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原標題： 房地產從春秋到戰國（上）：小房企的退