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作者：韓瑋燁
來源：地產(chǎn)資管網(wǎng)（ID：thefutureX）
作為曾經(jīng)的長租行業(yè)先行者YOU+國際青年社區(qū)的聯(lián)合創(chuàng)始人，劉昕有過高光時刻，也在行業(yè)中經(jīng)歷了波折。
現(xiàn)在，作為廣東省公寓管理協(xié)會會長，他一門心思要推動行業(yè)從灰色地帶一步步走到陽光底下，走向標準化、規(guī)范化。不久之前，他獲得了住房租賃廣廈獎行業(yè)終身成就獎，這是對他入行超過10年，讓行業(yè)見光，為行業(yè)賦能的努力的嘉獎。
今年4月，睿和智庫創(chuàng)始人韓瑋燁在廣州YOU＋社區(qū)旁的廣東茶樓與劉昕復(fù)盤了過去幾年長租公寓賽道的底層商業(yè)邏輯錯誤，也展望了租賃社區(qū)的未來及輕資產(chǎn)市場可能的機會。
當然，我們依然不敢輕易對未來做出判斷，且行、且犯錯、且總結(jié)。只要在這個行業(yè)存活5年以上的企業(yè)，都知道，長期主義的核心要義是：活下來，才有機會。
“二房東模式”存在天然缺陷
長租商業(yè)模型存在三個錯誤：一是包租模式錯了；二是對標企業(yè)錯了；三是對標海外的純重資產(chǎn)模式錯了。還有另外一點重要的原因是行業(yè)規(guī)范性不夠。
睿 問
您怎么看當下長租公寓行業(yè)的底層商業(yè)邏輯？
劉昕：住房租賃的商業(yè)模式本身不會爆雷。但由于爆雷企業(yè)的商業(yè)模式本質(zhì)已經(jīng)脫離了住房租賃的范疇，部分企業(yè)通過讓租客使用租金貸，支付上游房東租金，完成資金錯配，形成資金池，從而擴張，產(chǎn)生風險。
首先，包租模式有問題。
以分散式公寓為例，如果以一個第三方機構(gòu)身份租給租客，價格相對高。而集中式公寓多以二房東模式運營，以自如為例，是房屋業(yè)主和租戶之間的第三方，負責將業(yè)主房屋予以適當設(shè)計和改造升級后出租給租客，從租戶方收取租金之后將部分款項支付給業(yè)主，此間的差價則是自己的利潤空間。
兩種模式對于房東來講都是合適的，沒有任何成本，只是賺多賺少的問題。到期后，房東可以選擇收回，再出租高價。所以房東和二房東是一個博弈的過程。
其次，對標企業(yè)模型錯了，比如酒店。
長租公寓是批發(fā)商，而酒店是零售商。酒店一間房一晚500元，而公寓一個月租3000元~5000元。考慮空置期因素，平攤下來，酒店利潤較高，而且沒有上限。同樣地段的一間房，不同時間、不同裝修風格，價格可以產(chǎn)生幾百元的浮動。
但租賃住房價格有上限。從時間上，長租模式一般簽合同以年計，如果無特殊原因，不能進行價格上漲。這就是租賃住房和酒店最大的不同。
第三，對標美國重資產(chǎn)模式是錯的。
美國公寓可以先購買下來，家具家電可以融資租賃，產(chǎn)業(yè)鏈很健全。而中國整個產(chǎn)業(yè)鏈沒有剝離清晰。
第四，行業(yè)發(fā)展規(guī)范性不夠。
住房租賃行業(yè)已存在上千年，但國內(nèi)最初沒有這個行業(yè)，真正發(fā)展就5年左右的時間，行業(yè)發(fā)展參差不齊。
2016年以前，不能注冊公寓管理公司，只能注冊物業(yè)公司、投資公司、管理咨詢公司。2017年、2018年時，公寓行業(yè)出現(xiàn)爆雷潮，甚至還有一些“騙租金貸”的公司。
租賃住房供應(yīng)絕大部分是存量房改造而來，還沒有完全市場化，目前有2.4億人有租賃需求，但市場規(guī)范性很差。比如怎么建造、人均面積多大、消防設(shè)施是否需要煙感、噴淋等都沒有相關(guān)標準。
看過往行業(yè)的發(fā)展，底層邏輯是錯誤的，2021年是長租行業(yè)的轉(zhuǎn)折年，希望朝著更好的方向發(fā)展。
睿 問
有很多觀點認為，“二房東模式”本身沒問題，出問題的是擴張中急功近利的心態(tài)和急于求成之后的測算模式，您怎么看？
劉昕：聯(lián)合辦公、住房租賃、酒店都屬于二房東空間，還可以稱為新空間運營。
如果長租公寓行業(yè)跟華住比，華住是零售商，按天賣，坪效高，而長租公寓是批發(fā)商，坪效低、利潤低。
如果長租公寓跟聯(lián)合辦公比，聯(lián)合辦公投入少，運營輕，2萬平方米有5個人力成本就可以，而長租公寓不同，比如一間房30平需要正常裝修成本，便宜些也要1000元/平，而聯(lián)合辦公700元/平的成本，就可以把辦公空間做的不錯，投入產(chǎn)出比不同。
住房租賃正好夾到酒店和聯(lián)合辦公中間一個小空間里，頭又重，收益又少。如果不做一次新的產(chǎn)業(yè)革命，行業(yè)將無法健康發(fā)展。當前的事實是，住房租賃前100名企業(yè)，尤其二房東模式的企業(yè)，都是虧損狀態(tài)。除非企業(yè)背后母公司是地產(chǎn)商，相對收取較低的租金，或可盈利。即使有部分盈利的企業(yè)，凈利潤也只有2%~4%之間，只要市場稍有變動，盈利馬上會變?yōu)樘潛p。
經(jīng)歷了前兩年的爆雷潮后，我認為，目前所有的方法就是跟房東談，要不賣樓，要不委托給運營方管理。
睿 問
長租公寓企業(yè)做集中式公寓，二房東模式不可行，那么分散式公寓呢？資管模式是否可行？
劉昕：只要是二房東模式，就沒戲，不分集中式、分散式。市場上存在一種模式是：運營方不付租金，憑借信譽拿到業(yè)主方房源，定價運營后賺取服務(wù)費。其本質(zhì)不是中介服務(wù)。
中介企業(yè)只對接好房東和客戶后就退出。而租賃企業(yè)需要進行租客服務(wù)運營，涉及物業(yè)、家居維修等服務(wù)費?；诖耍匀绲馁Y管運營邏輯更可行。
舉例，某地段房源市場價可以租5000元/月，由于設(shè)施陳舊，只能降價至4000元/月，這是中介業(yè)務(wù)范圍。而自如做的事情是通過投入2萬元的裝修成本，使租金上浮到5000元/月，20個月后實現(xiàn)投入回本，但該房源未來可以實現(xiàn)更多租金回報。
租賃社區(qū)是市場必然產(chǎn)物
公租房、人才公寓等各種形式的政府持有房，其本質(zhì)都是租賃社區(qū)，可以說是先天而成的必然產(chǎn)物。從退出角度看，對接公募REITs的通路相對容易。
睿 問
您怎么看租賃社區(qū)的發(fā)展？
劉昕：當前，租賃需求在不斷增長，供應(yīng)端也有些政策利好，租賃行業(yè)迎來了長期增量的周期。政府逐步開始參與增量市場。
政府做租賃住房的目的主要有兩方面：一是堅持“房住不炒”定位，有效控制房價；二是讓人民安居樂業(yè)，這是核心出發(fā)點。從存量房源看，房價太高、租售比做不好，市場回報率不夠，這是特別大的問題。而政府做租賃住房，相對成本便宜，目前看一般處在交通不太便利的城郊，但基于租金回報率可以達到要求，成為租賃住房發(fā)展的必然原因。
當下租賃住房市場主流參與者主要有三類：分別是專業(yè)型長租企業(yè)、住房租賃中介機構(gòu)以及房地產(chǎn)開發(fā)商。未來，租賃社區(qū)開始有政府部門參與，比如上海的租賃用地就是國家戰(zhàn)略，經(jīng)過政府介入和市場多方努力，未來對解決安居樂業(yè)以及提升幸福感有了更大保障。
睿 問
業(yè)主目前是政府、開發(fā)商兩方為主，開發(fā)商的風險和收益如何與運營方共同承擔？
劉昕：政府在補貼端、運營端、建設(shè)端，都已經(jīng)開始進入到這個領(lǐng)域當中。
其實運營過程中有三本賬。
第一本是階段性回報
2.第二本是資產(chǎn)價值回報
站在開發(fā)商角度來看，他們認為風險性較高，資產(chǎn)價值并不想與運營方分享。舉個例子，運營方經(jīng)過一輪裝修等投資后，同時土地價值越來越高，資產(chǎn)價值回報提高，而此時自持物業(yè)的開發(fā)商業(yè)主賣出賺取收益，對于資產(chǎn)價值并不愿意與運營方共享。
而運營方則認為，如果按原始價值做資管，同時樓的升值部分也共享，則愿意進行運營投入。如果運營方什么收益都沒有，還要承受正常房租，顯然這是很大的問題。
3.第三本帳是社會帳
政府建設(shè)租賃社區(qū)、房企自持商品房要用于租賃符合“房住不炒”目標，需要更多的企業(yè)參與。
睿 問
當租賃社區(qū)發(fā)展擴大到二線城市時，對于以往的運營企業(yè)是否是機會？
劉昕：機會肯定存在，但是和風險是并存的。在城市邊緣，很多租賃房源會出現(xiàn)空置現(xiàn)象，而國企如果能將空置率控制在40%內(nèi)，就不會虧損。而未來就要看國企是否具備獨立運營管理的能力了。
輕浪潮下，賦能小B平臺的創(chuàng)新
在供需錯配、各地產(chǎn)品非標的背景下，不僅需要有全國性公司，更需要有區(qū)域性的平臺企業(yè)對市場進行規(guī)范和管理。
睿 問
2020年，您打造的賦能小B的創(chuàng)新平臺目前運營如何？
劉昕：2019年年底開始到現(xiàn)在，我們一直堅持做的事就是給上百家小B賦能，做輕資產(chǎn)服務(wù)商，幫助他們拿到更便宜的融資，做出更規(guī)范的產(chǎn)品，實現(xiàn)更好的品牌和服務(wù)。
我國長期存在著房源供需與錯配的住房問題。實際上，存量市場上70%~80%的房子是跟目標人群匹配的。但由于租房人群變化太快，已從80后變成90后、95后，他們比較關(guān)注兩點：產(chǎn)品品質(zhì)好不好，租金價格低不低。
而當前的市場供應(yīng)來看，大部分在C端，且這批房東大多以50后、60后人群為主，其房子內(nèi)部家具樣式陳舊，沒有改變。而我們平臺的優(yōu)勢是規(guī)范化、品牌化管理，做好市場匹配。同樣區(qū)域內(nèi)，如果和C端供應(yīng)比較，我們完全有優(yōu)勢。
比如，一部分小合伙人參與進來，通過網(wǎng)絡(luò)將房源廣而告之到地鐵車程半個小時范圍的人群，甚至進行簡單裝修改造，從而促進成交。
睿 問
作為基金方，您如果把錢借給小B，如何風控？
劉昕：把錢借出的實質(zhì)是加盟合伙制，小B企業(yè)通過我們進行團隊培訓(xùn)，系統(tǒng)鏈接，然后只做收房工作，進行分成。錢、品牌、系統(tǒng)都在我們這一端，通過平臺的精細化改造，使房源租金增加30%左右，這是平臺的核心能力。此外，平臺還可以幫助他們導(dǎo)流客戶。
現(xiàn)在小B房源有六萬套左右，但由于沒有品牌、擔保、資源，銀行不愿意貸款給小B，要么因為沒有征信無法獲得貸款，要么貸款條件非?？量獭?/p>
而我們平臺先積累扎實的運營能力，有了平臺擔保，再去通過銀行拿更便宜的貸款，賦能小B，做代運營的基金管理。如果小B企業(yè)運營不善，我們會接手運營，通過鏈家、貝殼、58同城、私域流量等各種渠道賦能業(yè)務(wù)。經(jīng)過經(jīng)過平臺各合伙人及團隊的經(jīng)驗積累，我們沉淀出非常好的運營團隊，產(chǎn)業(yè)鏈上拿房、裝修、設(shè)計、推廣、運營，最后到服務(wù)、數(shù)字化幾十個環(huán)節(jié)都已經(jīng)打通了。
睿 問
從未來市場格局看，像自如這種全國性公司，賦能小B的區(qū)域龍頭，您認為哪種公司機會更大？
劉昕：我認為，區(qū)域公司機會可能會更大，主要原因在于各個地方產(chǎn)品是非標的。
比如北京和廣州，同是22歲的租房人群，基于文化、環(huán)境、時間（畢業(yè)季、春節(jié)前后）、每一棟樓每一間房因樓層、大小、朝向、裝修程度、入住時間不同，定價也不同。
一房一價、一客一價、一天一價，區(qū)域公司若能做好靈活性管理，也能幫助提升利潤。但如果最后僅剩幾套房源時，也會考慮降價租出。
但全國性公司需要標準化管理，企業(yè)定價后，給管家的價格浮動范圍在50元，如果超出范圍就要申請，流程比較繁瑣。
這樣看來，從銷售要求來說，住房租賃行業(yè)又可稱為螞蟻行業(yè)，適合單兵作戰(zhàn)。
結(jié)語
劉昕認為，未來租賃住房行業(yè)要做小而精的“重”，還是有規(guī)模的“輕”，是個問題。目前來看，只有具備優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，不同運營主體很多企業(yè)通過合作賦能，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式，才能讓資產(chǎn)經(jīng)營越來越好。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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