起風了

4月25日，滬指跌破3000點，準確地說是接近跌破2900點，地產股跌幅靠前，很多股民的信心喪失殆盡。

市場總是非常魔幻，4月25日當天，杭州今年首批集中供地的土拍卻異常火熱，60宗地塊共有23宗在線上競價時觸發土地中止價后轉為線下一次報價，并且有20宗最終需要通過搖號決出最終的獲勝者，可見競爭之激烈。特別要說明的是，與大部分城市國央企和城投平臺的托市拿地不同，杭州此次的土拍以民營房企的參與為主，且競價相當之兇猛。當然，從最近長沙、南京、寧波、天津等絕大部分城市土拍的實際成交情況來看，杭州的土拍是孤例還是行業的風向，目前尚待時間驗證。

同樣在4月25日，中證報報道稱，金融監管部門4月24日向主要5家AMC和18家銀行提供了12家房企的清單，針對其資產收并購等工作擬有6項政策指導：

2. 以上業務開展不納入房地產貸款集中度管理，保證按揭發放。

3. 以上業務資本金按照50%計量，同時全力支持開發貸，資金務必封閉管理。

4. 與關聯方合作收購，不納入重大關聯交易。

5. 對這12家房企的四證不全項目并購、涉及并購貸款置換土地出讓金項目等合規性要求有所放松。

6. 存量逾期補充增信后展期。并且指出，此批清單為首批企業，清單有效期2022年4月-2023年4月，后續會動態調整。

12家房企名單：世茂集團、中梁控股、綠地控股、中南建設、奧園地產、恒大集團、融創中國、榮盛發展、陽光城、融信中國、佳兆業、廣州富力。

讓人頗感意外的是，對于監管部門的上述喊話，市場方面并沒有太大的反應。很多同行擔心，在經濟下行、疫情反復以及美聯儲縮表、地緣政治沖突等因素的綜合影響下，目前出臺再大的刺激政策估計都見效不大，歸根結底還是信心崩塌的問題。在房住不炒和房地產稅出臺的預期背景下，房地產的投資投機需求不再，而這類需求群體或許是支撐商品房流通和行業良性循環的關鍵力量。從市場走向來看，剛需和改善需求是今后房地產市場得以生存和發展的重要基礎，但當前的現實情況是市場信心嚴重不足，尤其是大部分剛需和改善需求群體現在都確實沒錢。如果疫情、經濟、地緣政治沖突的不確定性進一步加大，即便首付比例再低、房貸利率再低，大部分剛需群體仍舊無錢買房或者不愿意買房（主要是為了先保障生存問題），比如近兩個月越來越多的城市都大幅松綁了樓市的限購限貸等政策，但一二手成交情況仍舊很不理想。

從最近的情況來看，大家都格外地著急，對于房地產企業融資監管“三道紅線”、銀行貸款集中度管理“兩道紅線”以及其他金融監管政策的合成導致的信心下挫和市場下行問題，有不少行業人士已明確地提出目前的情況屬于“政策合成謬誤”。房企的降杠桿、降負債是必須完成的歷史使命，但過于緊密的打壓及收縮政策疊加疫情的影響后，由此導致的民營經濟極度下滑并非為監管層的初衷，目前為止，不止房企在喊“活下去”，很多老百姓因為金融、地產、互聯網等政策的轉彎疊加疫情的影響導致了失業、失去收入，也在高喊著“活下去”。央行4月15日宣布降準的時候提到，當前流動性已處于合理充裕水平，可問題是，剛需群體沒有首付款來源，加不起杠桿；投資投機群體對房地產看空，不愿加杠桿；由此導致的樓市銷售端無法回暖，房企拿地和新開工沒有意愿，照樣加不了杠桿；而直接傳導到投資端的結果是，所有投資機構都選擇觀望，因為樓市未能企穩回暖，資產價格和資金投放后房企的銷售還款來源都沒有保障。以上情況最終又會形成惡性循環。

總的來說，就上文提及的央行召集6家國有大行、12家股份制銀行、5大AMC就12家問題房企紓困并購業務情況召開專題會議這個事情，大家充滿期待，尤其是銀行對民營房企（特別是中小房企）的開發貸、按揭貸、并購貸的真正放開。當然，解決所有問題的根源仍在于疫情形勢的好轉，生產和消費的復蘇，由此才能解決樓市回暖（也即居民購房能力和購房信心回歸）這個關鍵性的前提。