沒(méi)有一家地產(chǎn)商可以撐過(guò)6個(gè)月

作者：神鎮(zhèn)的貓總

來(lái)源：好貓財(cái)經(jīng)（ID:haomaocaijing)

世茂是繼恒大之后，走在債務(wù)違約邊緣的TOP10級(jí)別房企。

如果說(shuō)恒大的風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)例，債務(wù)危機(jī)肇始于其自身無(wú)度的多元化擴(kuò)張，以及貪婪的土地儲(chǔ)備，而世茂則是三線綠檔的黑馬房企，至少上半年沒(méi)有任何暴雷跡象。

危機(jī)開(kāi)始于10月銷售額下降，以及疲弱的配股、資產(chǎn)騰挪等一系列資金獲取動(dòng)作，直到信托展期的傳言四起，世茂股債雙殺。

盡管如此，危機(jī)發(fā)酵幾天，世茂并沒(méi)有公開(kāi)承認(rèn)尋求債務(wù)展期，也未有債權(quán)方公開(kāi)債務(wù)關(guān)系，甚至評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也未有所行動(dòng)。

世茂暴雷原因到底是什么？

來(lái)自市場(chǎng)資訊機(jī)構(gòu)REDD的消息，世茂為保證信用債、第四季度利息，以及農(nóng)民工工資支付，確實(shí)在尋求信托貸款展期三個(gè)月，每周分期付款。

更重要兩個(gè)信息點(diǎn)在于：

監(jiān)管部門、債權(quán)銀行方似乎都在努力，保證世茂不出現(xiàn)連鎖債務(wù)違約情形；

世茂11月底的現(xiàn)金余額與上半年末接近為747.6億元，但受限資金從76億元增加至600億元，世茂預(yù)計(jì)2022年1月1日之后，各地預(yù)售監(jiān)管資金會(huì)釋放100億元。

第一點(diǎn)可以理解，世茂作為銷售規(guī)模TOP10級(jí)別的房企，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)再也經(jīng)受不住再一波“恒大式”的沖擊。

針對(duì)房企的融資政策正在放松，如果能夠?qū)で蟮絺鶆?wù)展期，以時(shí)間換空間化解風(fēng)險(xiǎn)，這是監(jiān)管部門和債權(quán)方能夠接受的。

第二點(diǎn)有點(diǎn)不可思議。總計(jì)747.6億元的現(xiàn)金余額，受限資金高達(dá)600億元，其中絕大部分為預(yù)售監(jiān)管資金。

由恒大債務(wù)危機(jī)引發(fā)的停工潮，促使各地政府收緊了預(yù)售資金監(jiān)管，銀行方卡緊了開(kāi)發(fā)貸，房企從融資端、銷售端失去了大量現(xiàn)金流。

世茂上半年的融資現(xiàn)金流仍然是正向的，也就是說(shuō)，世茂的危機(jī)從下半年才逐步深入，其中預(yù)售監(jiān)管資金成為壓垮資金流的最后一根稻草。

去年開(kāi)始的三道紅線政策中，曾經(jīng)明確規(guī)定，以貨幣資金的三分之一或預(yù)售款項(xiàng)的20%，以孰高者計(jì)算為受限資金。

世茂前10個(gè)月的合約銷售額為2418億元，20%計(jì)算將近500億元，也就是說(shuō)，如今世茂的預(yù)售監(jiān)管資金甚至超出政策制定者的預(yù)計(jì)。

恒大許家印此前呼吁，各地政府監(jiān)管的500多億元資金，以及已售未回款的800多億元（400多億元為個(gè)人按揭款款，剩余部分為定金、購(gòu)房者分期款等）應(yīng)該盡快被盤活。

世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇也曾抱怨：

“金融機(jī)構(gòu)和政策加大了監(jiān)管，有些明明壓1億元可以交樓，但是非要壓3億元。”

佳兆業(yè)的暴雷，同樣受困于預(yù)售監(jiān)管資金、銀行提高備償資金比例的困擾。

除了REDD的消息，世茂仍然沒(méi)有公開(kāi)披露相關(guān)債務(wù)資金狀況，但結(jié)合公開(kāi)資料看起來(lái)，尤其是在行業(yè)銷售放緩的情況下，世茂在等政策的邊際放松。

當(dāng)然，世茂也充分揭示了風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)大部分房地產(chǎn)公司，在當(dāng)下嚴(yán)格的預(yù)售監(jiān)管、融資政策之下。

幾乎不可能撐過(guò)6個(gè)月。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“好貓財(cái)經(jīng)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 沒(méi)有一家地產(chǎn)商可以撐過(guò)6個(gè)月