克而瑞地產研究 
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作者：克而瑞研究中心（ID：cricyjzx）
來源：克而瑞地產研究
【上半年業績同比增長10.6%，上海區域貢獻37.3%】2021年上半年，萬科累計實現合同銷售金額3544.3億元，同比增長10.6%。上半年，萬科在全國19個城市市場銷售排名第一，在17個城市排名第二。分區域結構來看，業績貢獻最高的上海區域實現銷售金額1322.2億元，銷售金額和面積占比分別達到了37.3%和30.5%，北方區域和南方區域的銷售業績貢獻度也均超過20%。
【理性投資、量入為出，上半年新增投資規模提升】上半年，萬科新獲取項目95個，總規劃建筑面積1505.9萬平方米，權益規劃建筑面積1101.4萬平方米，投資規模較去年和2019年同期均有提升。項目總地價1126.3億元，新增投資金額92%位于一二線城市。截至上半年末，萬科在建及規劃中土地儲備面積達16065.9萬平方米，其中權益土儲9782.3萬平方米。
【盈利指標回落至歷史低位，三道紅線綠檔達標】2021年上半年，萬科實現營業收入1671.1億元，同比增長14.2%。雖然營收規模保持增長，但盈利下行壓力較大，上半年結算利潤規模同比降低逾11%，各項盈利指標也均回落至歷史低位。截至上半年末萬科現金短債比2.32、凈負債率20.2%、扣除預收款項的資產負債率69.7%，財務持續穩健、滿足“三道紅線”綠檔要求。
【踐行城鄉建設與生活服務商，多元板塊穩步發展】萬科踐行“城鄉建設和生活服務商”戰略，多元業務板塊發展穩步推進。物業服務萬物云實現收入103.8億元，同比增長33.3%；租賃住宅泊寓累計運營管理房源19.2萬間，間天出租率達95%；商業開發與運營板塊實現收入36.3億元，整體出租率92.3%；物流倉儲服務萬緯物流繼續完善核心節點布局。
01
上半年業績同比增長10.6%
上海區域貢獻37.3%
2021年上半年，萬科累計實現合同銷售金額3544.3億元，銷售面積2191.7萬平方米，分別同比增長10.6%和5.5%；銷售均價16171元/平方米，較往年略有提升。上半年，萬科在全國38個城市市場銷售排名位列前三，其中在19個城市市場排名第一，在17個城市排名第二。分區域結構來看，上半年對萬科業績貢獻最高的上海區域實現銷售金額1322.2億元，銷售金額和面積占比分別達到了37.3%和30.5%，北方區域和南方區域的銷售業績貢獻度也均超過20%。
02
理性投資、量入為出
上半年新增投資規模提升
2021年上半年，萬科繼續量入為出、堅持理性投資，在優先保障投資質量的前提下補充項目資源。上半年新獲取項目95個，總規劃建筑面積1505.9萬平方米，權益規劃建筑面積1101.4萬平方米，投資規模較去年和2019年同期均有提升。項目總地價1126.3億元，樓面均價7480元/平方米，權益地價總額約886.5億元，新增投資金額92%位于一二線城市，且權益比較往年有明顯提升。
在總土地儲備規模上，截至2021年上半年末萬科在建及規劃中土地儲備面積達16065.9萬平方米（在建項目11283.3萬平方米、規劃中項目4782.6萬平方米），其中權益土儲9782.3萬平方米。同時萬科還積極參與舊改，截至2021年上半年末舊改項目的規劃權益建筑面積達339.8萬平方米。
財務
盈利指標回落至歷史低位
三道紅線綠檔達標
2021年上半年，萬科實現營業收入1671.1億元，同比增長14.2%，其中來自房地產業務的結算收入1575.3億元。毛利潤383.4億元、凈利潤161.7億元、歸母凈利潤110.5億元，雖然萬科上半年營收規模保持增長，但結轉利潤規模均同比降低逾11%。
目前行業利潤空間承壓、盈利整體下行壓力加劇，疊加前期高地貨比項目進入結算，上半年萬科結轉項目利潤率走低。2021年上半年，萬科實現毛利率22.9%、扣除稅金及附加之后的房地產業務毛利率18.04%、凈利率9.7%、歸母凈利率6.6%，各盈利指標均回落至歷史低位。
萬科長期堅持穩健的財務政策，截至2021年上半年末，萬科持有貨幣資金1952.2億元，有息負債總額2687.1億元，較去年同期基本持平；現金短債比2.32、長短期債務比2.19；凈負債率20.2%，長期控制在40%以下的水平；扣除預收款項的資產負債率69.7%，負債結構健康、滿足“三道紅線”要求的“綠檔”企業標準。同時，萬科繼續保持了行業領先的信用評級，標普、穆迪、惠譽以及中誠信均給出了“穩定”的評級展望。
多元化
踐行城鄉建設與生活服務商
多元板塊穩步發展
除了在地產開發主業持續鞏固提升基本盤，2021年上半年萬科繼續踐行“城鄉建設與生活服務商”在戰略，在物業服務、住宅租賃、商業開發運營、物流倉儲服務等多元業務板塊發展都進一步穩步推進。
其中，在物業服務板塊，萬物云上半年實現營業收入103.8億元，同比增長33.3%。其中住宅物業服務收入占比55.0%，商業物業及設施服務占比30.4%。社區空間服務以“萬科物業”為品牌，截至目前已布局全國105個大中城市的3490個項目。商企空間服務以“萬物梁行”為品牌，已服務商企項目超1900個，其中包含超50家頭部互聯網科技企業和獨角獸企業。城市空間服務方面以“萬物云城”為品牌，業務范圍已輻射北京、深圳、廣州、雄安新區、成都、青島、廈門、鄭州、武漢等21個城市，簽約合同增長至31份
在租賃住宅業務上，泊寓業務現已布局全國33個城市，累計運營管理房源19.2萬間，累計開業14.8萬間。24城市場占有率TOP3，其中9城市場占有率TOP1。上半年營業收入13.2億元，同比增長25.6%，間天出租率達95%。目前，泊寓已經形成集體建設用地租賃社區、自持商辦用地建設租賃住房、城中村聯營改造運營、政府租賃住房代建代管、輕資產“EPC+O”（產品+建造+運營）服務輸出等多種業務模式。
商業開發與運營板塊，包含印力集團在內目前累計開業商業項目建筑面積988.8萬平方米，同比增長18.3%。上半年商業（含非并表項目）業務營業收入36.3億元，同比增長19.0%；新開業商業面積30.8萬平方米，規劃中和在建商業建筑面積549.3萬平方米。截至上半年末，已開業項目整體出租率92.3%，其中穩定發展期（開業3年以上）的商業項目出租率93.9%。
在物流倉儲服務領域，萬緯物流繼續完善核心節點布局，目前在全國44個城市累計管理項目148個，可租賃建筑面積1149萬平方米。其中，高標庫126個，可租賃建筑面積1056萬平方米；冷庫22個，可租賃建筑面積93萬平方米。上半年實現營業收入13.4億元，同比增長64%，其中高標庫收入9.2億元，冷庫收入4.2億元，同比均增長64%。此外，萬緯物流以全國倉儲網絡和規模為基本盤，通過服務和科技賦能，積極探索供應鏈及醫藥物流等新業務，進一步提升在各垂直細分領域的物流服務能力。
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