大象轉(zhuǎn)身, 綠地轉(zhuǎn)做“土木人”的秘密

三人之中，張玉良無疑是最為低調(diào)的那個，除了國資背景外，并沒有給人像王健林、許家印二人那般，時常語出驚人的深刻印象，“勤”、“儉”、“謙”，是張玉良的標(biāo)簽。

但論及瘋狂，張玉良不會輸給任何人。這個現(xiàn)年65歲高齡的上海綠地集團董事長，仍然是地產(chǎn)界的拼命三郎，時常會上演45小時連軸工作的舉措。

這種瘋狂，也進而延續(xù)到了綠地集團身上。常人提及綠地集團，先入為主的觀念，一定是那個瘋狂蓋摩天大樓的房企。

從總高450米的南京綠地廣場，到636米的武漢綠地中心（后改為475米），目前的世界十大高樓近一半來自綠地。以至坊間賦予綠地集團一個響亮的稱號——“摩天大樓專業(yè)戶”。

除了瘋狂蓋高樓，張玉良也從不會錯過自己能做的任何事情。比如發(fā)展金融、做汽車服務(wù)、開酒店，甚至是挖煤、建地鐵。

11月12日，綠地控股集團股份有限公司發(fā)布公告稱，公司所屬行業(yè)類別已由“房地產(chǎn)業(yè)”變更為“土木工程建筑業(yè)”。 

翻閱綠地的財報，歸因躍然紙上。2020年，公司經(jīng)審計的營業(yè)總收入為4561億元，基建產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入為2334億元，占比51.19%；而在2021年上半年，公司營業(yè)總收入為2829億元，基建產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入為1574億元，占比55.65%。

正是鑒于公司基建產(chǎn)業(yè)的收入占比已超過50%，根據(jù)《上市公司行業(yè)分類指引（2012 年修訂）》，綠地集團所屬行業(yè)類別已由“房地產(chǎn)業(yè)”變更為“土木工程建筑業(yè)”。

曾經(jīng)表示要分拆基建業(yè)務(wù)上市的上海綠地控股集團，選擇改頭換面并徹底加入后者。這是張玉良迄今為止，最為瘋狂的一場表演。

1992年綠地成立，當(dāng)時還是一家由上海農(nóng)委和上海建委共同注資2000萬成立的綠化公司。此后，綠地抓住了時代的機遇，建設(shè)大型保障社區(qū)、商辦超高層、空港高鐵商務(wù)區(qū)、確立能源為第二支柱產(chǎn)業(yè)、控股城商行并開始布局金融產(chǎn)業(yè)鏈。

綠地集團成為了繼萬科、保利之后，第三家銷售破千億的房企，并在7月份入選《財富》2012世界500強榜單，締造出中國房地產(chǎn)企業(yè)史無前例的一刻。

2015年借殼上市時，綠地的開盤價達到25.10元，市值邁過3000億門檻，超過萬科和新鴻基，成為全球最大的房企。

無論是全球最大房企的頭銜，還是各大一線省市高樓迭起的盛景，均在告訴外界，這是一家專心深耕房地產(chǎn)事業(yè)的超級巨擘。

2004年，綠地僅花費5400萬元，便購得上海寶鋼集團旗下寶鋼建設(shè)60%的股份，而真正有價值的部分，是公司拿到了土木建筑行業(yè)中的7個國家一級資質(zhì)。

在此后綠地集團諸多房地產(chǎn)項目的延展線中，時常可以看到寶鋼在基礎(chǔ)設(shè)施工程項目中的身影，這段鮮為人知的經(jīng)歷，算是綠地在建筑工程領(lǐng)域的小試牛刀。

2015年，綠地提出了“一主三大”的戰(zhàn)略，“三大”之一即為大基建，綠地“土木人”的身份正式亮相于公眾的視野。

自此，公司開啟了并購省級建工企業(yè)之路，利用國企混改的方式，綠地陸續(xù)將貴州建工（12億）、江蘇建工（9.63億）、西安建工（10.7億）、天津建工（14.8億）、河南工程局（8億）、廣西建工（35.76億）、上海水利工程集團（未公開）等納入麾下。

但張玉良的真實目的不止于此，公司通過收購地方建工企業(yè)，成功建立起與地方政府根深蒂固的合作關(guān)系，這對無論是地產(chǎn)還是基建，各項業(yè)務(wù)拓展的作用舉足輕重。

2020年4月，綠地控股全新組建了綠地大基建集團，具有國家認(rèn)定的建筑施工總承包特級資質(zhì)7項，市政公用工程施工總承包特級資質(zhì)2項，建筑施工總承包一級資質(zhì)18項，市政公用工程施工總承包一級資質(zhì)16項。

此時的綠地控股已不可同日而語，“綠地大基建”成為國內(nèi)第八大基建企業(yè)，而位于前列的，是中建、中鐵、中鐵建、中交，這類中字頭的巨無霸央企。

在2015年綠地集團上市之際，公司貴為世界第一大房企。而這一年，具有極為特殊的歷史背景，被視為中國全面深化改革的關(guān)鍵年。

大潮涌動，風(fēng)生水起，幾個關(guān)鍵詞成為了彼時地產(chǎn)行業(yè)的熱門標(biāo)簽：地產(chǎn)金融、互聯(lián)網(wǎng)+、服務(wù)，它們沖擊著傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)，并為發(fā)展中的開發(fā)商提供了多元化的融資渠道。

當(dāng)然，這也幫助綠地集團開辟出了一個全新的市場。借此東風(fēng)，張玉良上演了一場豪賭，綠地上市即開始改革。

除了老本行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，公司同樣不遺余力地在大基建、零售、汽車、金融等多個板塊，企圖利用多元化發(fā)展，進一步鞏固自己的市場地位。

這無疑會引來市場對綠地的種種質(zhì)疑，“公司剛當(dāng)上地產(chǎn)龍頭，后面有萬科、恒大緊追不舍，暫且立足未穩(wěn)，就想著吃著碗里瞧著鍋里的。”綠地的腳步，在市場分析師的眼里，似乎邁得有些過大。

但事實證明，張玉良還是賭對了，公司在多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展上大獲成功，營業(yè)收入、凈利潤等核心指標(biāo)均呈大步增長的趨勢，而公司也連續(xù)多年成為世界500強的企業(yè)。

但是，綠地的精力終究有限，賴以生存的房地產(chǎn)板塊逐漸掉下隊來，排名從榜單首位掉落至10名左右。

與此同時，公司還一度陷入現(xiàn)金流斷裂的傳聞，不僅多個工程、地產(chǎn)項目出現(xiàn)欠薪罷工的驚天丑聞，甚至原本計劃成為中國第一高樓的武漢綠地中心，也間接因此從636米降為475米，深受其害。

一邊是連續(xù)多年世界500強的金字標(biāo)簽，一邊卻不得不面對多個項目暴雷停工的尷尬，綠地的多元化發(fā)展之路，可謂福禍共存。

當(dāng)時間來到了2019年，綠地集團的負(fù)債，和眾多頭部房企相同，“順利”破萬億。中國的房地產(chǎn)市場雖有一系列調(diào)控政策陸續(xù)出臺，但市場仍然散發(fā)著余溫，大多房企依舊在進行著無序的擴張。

通過綠地2018、2019年的報表可知，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和基建業(yè)務(wù)均沒有達到占比超過50%的業(yè)績，雖然兩年間房地產(chǎn)營業(yè)收入占比略高于基建營業(yè)收入，但實則相差無幾。

這一切，似乎盡在張玉良的掌控之中，地產(chǎn)業(yè)務(wù)和基建業(yè)務(wù)就像天秤的兩端，一端稍加用力，天秤的平衡將隨之傾斜。

2020年，綠地剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率84.1%；凈負(fù)債率為139.2%；現(xiàn)金短債比為0.97。三道紅線均踩，處于“紅檔”企業(yè)。

即便是在2021年11月1日，第二道紅線（凈負(fù)債率指標(biāo)）轉(zhuǎn)綠后，綠地仍無法擺脫第三道紅線的約束，這大大阻礙了公司的融資通道。

一年后，隨著2020年報、2021半年報的數(shù)據(jù)變化，基建營業(yè)收入占比連續(xù)超過50%，綠地正式完成了從房地產(chǎn)業(yè)到土木工程業(yè)的轉(zhuǎn)身。

這也意味著，評級機構(gòu)需要用建筑行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)對公司進行重新評估，綠地巧妙的擺脫了政策對房企融資的約束，也間接改善了自己信用評估的預(yù)期。

可以預(yù)見的是，在精明的張玉良背后，無數(shù)的政商圈投融界大佬早已看破紅塵，做好部分公司業(yè)務(wù)包裝重組的準(zhǔn)備。當(dāng)項目穿上土木建筑工程的馬甲，綠地集團原本步履蹣跚的體內(nèi)，曲線輸血的戲碼將多次上演。

截至2021年6月30日，公司大基建板塊在建項目總金額為10479億元，其中房屋建設(shè)業(yè)務(wù)7605億元，占比73%；基建工程2366億元，占比23%。

誠然，基建業(yè)務(wù)中的房地產(chǎn)項目，和傳統(tǒng)的房開項目存在本質(zhì)的不同，但背后的旁門左道，足夠引起人們的無限遐想。

隨著大基建之路漸入佳境，市場上有一種聲音認(rèn)為，土木工程建筑業(yè)是房地產(chǎn)商的下一個落腳點，綠地為其他房企做出了成功轉(zhuǎn)型的示范性樣本。

熟悉張玉良的人都知道，這個65歲的國企董事長，出身于上海公務(wù)員體制內(nèi)，是維護政府關(guān)系的一把好手。

有人曾經(jīng)這樣評價，“張玉良幾乎沒有性格，他與國企打交道是一個面孔，與政府打交道是一個面孔，與國際公司、民企打交道又是一個面孔。”為了企業(yè)，他幾乎可以做任何事情，能夠委曲求全。

“做政府想做的事情”幾乎在一時之間，成為了張玉良在各大公眾場合中的口頭禪。正因此，張玉良被外界譽為“新紅頂商人”。

而與政府保持密切合作，也成為了綠地的行事法則之一，公司做綠化、做保障房、做公建、做城市配套，與政府保持了高度同步。

當(dāng)然，上海綠地集團本就隸屬于上海市國資委、上海市城投。這一特殊的身份，使得綠地在獲取市政工程的各路資源上，存在著天然的近親。

而在公司的體系中，我們也可以清楚的看到，綠地大基建集團旗下的各類子公司，與地方國企錯綜復(fù)雜、股權(quán)交織的背景關(guān)系。這種深厚的政府關(guān)系，也直接推動了綠地能夠深耕基建業(yè)務(wù)并依此成功轉(zhuǎn)型。

大型企業(yè)與政府之間密切的關(guān)系，往往是推動事件順利進展的秉要執(zhí)本，間接解釋說明了綠地為何總能審時度勢，走走停停，在關(guān)鍵的時間節(jié)點上演懸崖勒馬的好戲。

這顯然是其他民營房企與綠地之間無法逾越的鴻溝。更何況，基建工程領(lǐng)域的天下，早已被超大型的央企巨擘牢牢占據(jù)。

基礎(chǔ)項目開發(fā)，主要包括軌道交通，機場，港口，橋梁，通訊，水利，房屋等，是一切企業(yè)、單位和居民生產(chǎn)經(jīng)營工作和生活的共同的物質(zhì)基礎(chǔ)，與房地產(chǎn)開發(fā)項目在操作流程、項目立項、規(guī)劃審批、方案設(shè)計、稅收等方面截然不同。

正因此，相對單純的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，基建業(yè)務(wù)前期墊資大、項目回款周期長，收益甚微，會嚴(yán)重拖累房企的盈利狀況。

2018、2019、2020、2021半年報的數(shù)據(jù)指出，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率為27.01%、27.58%、26.39%、23.19%，而同期的基建業(yè)務(wù)毛利率為3.72%、4.31%、4.56%、5.06%，差距顯著。

本就資金面不健康的民營房企，倘若盲目的扎入基建工程，無異于從黑暗中，再次掉進無盡的深淵。

無論是恒大、華夏幸福、新力這類千億房產(chǎn)巨擘的接連倒塌，還是花樣年、當(dāng)代置業(yè)此類“猥瑣發(fā)育”百強房企的改弦更張，讓市場已成驚弓之鳥。以至于佳兆業(yè)、陽光城這類拒絕躺平為之一搏的房企，也一瞬間置身于輿論效應(yīng)的烏云之中。

房企的運營邏輯驟變，當(dāng)大錢變成小錢，快錢轉(zhuǎn)為慢錢，即使是諸如萬科這類具有國企背景頭部房企，也被迫再次高喊“節(jié)衣縮食”籌備過冬.

舊制度正向新世界逐漸變遷，對房企而言，收縮戰(zhàn)線、手握余糧伺機而進，無疑是最為理性的選擇。

雖然近期連續(xù)數(shù)天股市地產(chǎn)板塊的報復(fù)性反彈，如期回應(yīng)了雙十一前夜金融政策的進一步松動，但活下去的難題，依舊困擾著大多的地產(chǎn)開發(fā)商。