干貨分享，小白入手法拍房的5大風險及處理辦法

一般來說拍賣來的房子，法院跟公安機關都是會支持買家單方面進行過戶及落戶。只要走正常拍賣流程以及辦理好資料就不會有大礙。但是有些房子因為政策或者地方原因，不一定能夠給與辦證確權。例如上海的法拍住宅房不限購，而廣州限購；另外對于集體房，無證房，分配房，回遷房等都有過戶風險。

處理辦法：拍前仔細閱讀公告，實地盡調，了解戶口及學位占用情況，必要時進行付費盡調，相比動輒幾百萬的房子，切勿粗心大意，小氣吝嗇而因小失大。

風險02交房

拿到紅本不一定能夠順利拿到房子，這也是很多人對于法拍房望而卻步的一大因素。其中房子被占用是最常見的，包括被執行人占用，案外人占用，債權人占用，物品占用，租賃占用，其他產權人占用。其中比較棘手的是出現老人及幼兒的情況。

處理辦法：依舊非常強調盡調，有能力的自己盡調，不行的話花個幾百塊，最多也是小幾千就能夠得到一份非常完善的盡調報告，起碼對于你要打交道的“對手”要有足夠的了解，不然可能交的是幾百萬的學費。而無論是誰占用，基本上都會有利益訴求，這個時候建議先進行“友好協商”，必要時要有律師協助。注意在盡調時遇到這種情況時，需要做好測算，將這部分“友好協商”的費用計入成本，然后再進行競拍。

風險03案件瑕疵

如果房子涉及到房子權屬糾紛，刑事案件，甚至兇殺等，那勢必對于后續的手續及再出售產生一個很大的障礙。

處理辦法：盡調！查清楚房子被拍賣的緣由，債務人信息，債務人涉及被起訴的案件情況，房子權屬等。

04稅費，管理費等額外費用

購買法拍房跟二手房同樣需要支付稅費，但往往需要更高的成本，因為需要承擔買賣雙方的稅費，而且上一手的發票一般個人很難拿到，所以在做稅費預算時需要全面考慮，這塊的差別非常大，從幾個點稅費到幾十個點的稅費都有可能出現，所以要考慮原業主是個人還是公司，房屋來源，是否為贈與還是繼承；房屋的性質，是否是安置房，房改房，經濟適用房，大產權證，多次過戶，是否需要補交地價，水電費，管理費等。

處理辦法：盡調的時候考慮上稅費，水電費，管理費等成交價額外的費用！將這些費用及處理這些情況需要繳納的服務費計算入成本，超過自己預算就不拍，預算內就果斷出手。

風險05貸款

現在大部分法拍房都支持貸款，但是由于給出的尾款支付時間一般都很短，就10天左右，所以一般銀行都會要求有擔保機構出擔保函；而對于可能無法貸款的房子，也要特別留意，其中有刑事案件，違章，房本不滿2年，房齡超30年，面積小于50方等等的房子，就要考慮是否有能力全額付款，免得損失保證金。

處理辦法：做好貸款預審，以及資金備用方案。也可以一次性付款，再以更便宜的利率及更高額度的貸款金額進行經營貸款等。需要貸款擔保的話也多比較，以廣州為例，大概是1.5~3個點的擔保費用。把所有這些成本計算在購房預算里面。

以上是作為法拍房小白入門需要注意的五大風險點，個人建議對于特定區域或者小區有特別喜好的個人，多留意各大法拍平臺，第一套法拍房可以在預算內找一些靠譜的服務商幫忙解決盡調，過戶，法顧等問題，畢竟去買二手房也有中介費的預算，買法拍房這種技術含量更高又更劃算的資產，出點費用是應該的，切勿因小失大，買房跟買菜不一樣，一不小心可是幾十年心血付諸東流的后果。

另外也有一些追求更高收益的群體，會去掘寶有占用，有瑕疵，小眾的法拍房，因為普通個人害怕面對這些瑕疵，導致購買的成本會便宜非常多，這種適合有處置能力或者付費能力的進階玩家。

而更高階的玩法，就是像看我們不良資產投資觀察的資產管理公司這樣，從債權端就開始介入，會有兩個階段的收益可以選擇，一個是債權端的收益，一個物權的收益，這種一般需要團隊作戰，公司化運營，總之，各個階段都有肉吃，關鍵是要買到好肉，會不會料理了！

就先分享到這里，由于關注法拍房的人越來越多，后續會針對具體問題或者案例進行分享。