民營房企的地產新模式

作者：神鎮的貓總

監管部門提出兩個要求：及時出臺防范化解風險的應對方案，支撐新發展模式轉型的配套措施。

化解風險的最高原則是保交付；新模式轉型的原則，依然是“房住不炒、租購并舉”，大力發展租賃及保障性住房。

轉型，是沒有人走過的路。

中國房企真正意義上的轉型，只有萬達從住宅開發轉向了商業開發運營，以及綠城的半步轉型，發展出了代建模式。

從相關業務多元化的角度來看，則有龍湖和萬科的不懈探索。

萬科管理層曾說過這樣一句話，如果所有房企注定要消亡，希望萬科是最后一個。

這句話顯然已不是危言聳聽，萬科占據了混合所有制優勢，如果要論民營房企，那龍湖可能成為最后一個。

市場不會冒出一個新玩家，扛起房地產新模式的大旗，萬科和龍湖的現階段探索，則最有可能成為房地產新模式。

作為目前中國PE最高的房企，龍湖展現了穩健財務結構，以及房地產新模式“課代表”般的探索。

6.1倍的現金短債比，決定了龍湖可能活到最后。

截至2021年底，龍湖貨幣資金為885.3億元，短期有息負債為145億元。就算扣除318.1億元預售監管資金，龍湖的現金短債比仍高達3.88倍。

“三道紅線”里現金短債比標準是1倍，但從出險房企情況來看，現金短債比達到2倍，也不一定處于安全范圍內。

另外兩道紅線，龍湖2021年底的凈負債率46.7%，剔除預收款后資產負債率67.4%。

參照全球經驗，從高杠桿的房地產開發模式，轉向高質量的房地產運營模式，龍湖還將繼續壓降負債。

一方面放棄追求銷售規模，2022年龍湖全口徑銷售目標3000億元，權益銷售目標2000億元，放棄規模意味著買地支出的節制。

另一方面是繼續降杠桿，龍湖今年還將主動提前歸還300億元貸款或負債。

這次債務危機的教訓，絕對是有必要學習港資房企，將資產負債率控制到50%以下。

房地產新模式的探索，體現在兩個數據，188億元經營性收入，以及10.6萬間長租公寓。

整個2021年，龍湖實現188億元經營性收入，由商業運營、租賃住房及物業管理等組成。

值得一提的是龍湖商業，疫情影響之下，龍湖商業2021年已開業商場的同店銷售額和客流，同比均實現超20%的增幅，商業租金收入同比增長40%至81.5億。

按照龍湖的說法，這81.5億元租金收入，“成為我們在行業周期發展中可攻可守的利器。”

首先，龍湖短期有息負債才145億元，未來不久租金收入便可以覆蓋，龍湖的流動性壓力大大減輕。

其次，房地產開發業務利潤下滑是大勢所趨，而龍湖的物業投資收入毛利率高達74.7%，大大撫平了整體利潤率波動。

最后，穩定的物業投資收入，是支撐龍湖持續為股東創造價值的基礎，2021年龍湖合計派發股息每股1.7元，同比增長18.9%。

從規模上來講，龍湖的四個主航道業務（地產開發、商業運營、租賃住房、物業管理），已全部實現了投資回報邏輯的檢驗。

商業運營、租賃住房，加上正在分拆上市的物業，龍湖的三個經營性業務總體收入達到了188.3億元，同比增長39%。

除此以外，房屋租售、房屋裝修及產城、醫養等業務，也開始為龍湖貢獻經營性收入。

截至2021年底，龍湖塘鵝租售已覆蓋國內20余座城市，為客戶提供一站式全生命周期固定資產管理服務，致力于打造為客戶提供居住方案、資產管理、生活所需的社區生活平臺。

塘鵝美裝修，2021年成為龍湖六大主航道之一，目前已覆蓋40余城市，致力將“即裝即住”的一站式智慧裝配式裝修服務應用于住宅、商業、辦公、租賃住房等多業態場景。

與此同時，龍湖已在上海、杭州、蘇州等地已推出多個創新型的典型產城項目，打造城市圈辦公、商業乃至社區生態鏈。

龍湖醫養業務也以椿山萬樹、佑佑寶貝等業態依托，為客戶提供優質的養老、醫療、健康管理服務。

站在行業的轉折點上，龍湖已經勾勒出未來版圖的輪廓，隨著開發業務投入資源的飽和，更多資源則將投向經營性業務，這些業務的快速增長，將為龍湖釋放出更高的成長活力。

10.6萬間是龍湖租賃住房品牌“冠寓”的開業規模，目前品牌影響力行業第一。

2021年是“冠寓”整個航道的盈利元年，實現租金22.3億元，同比增長23%。

作為“房住不炒、租購并舉”的解決方案，租賃住房毫無疑問是地產新模式的一部分，但機遇與挑戰并存。

租賃住房前期需要付出租金、建造、改造裝修費用，是一次性投入，未來通過租金和運營溢價，逐步收回成本和盈利。

也就是說，只有能夠承受起持續投入、并擁有運營溢價能力的企業，才有可能玩轉長租公寓，才能得到政府肯定，聯合發展保障性住房業務。

龍湖管理層稱，龍湖在投資合作、研發建造、營銷管理、運營管理、人才管理等方面積累了突出的能力，并依托獨有的數字化平臺，形成長租行業領先的核心競爭力。

冠寓分為重資產、中資產和輕資產三個模式，未來將聚焦約20個人口持續流入的城市，每年保持20%以上的增長速度，有效解決城市青年人群租房難題。

整體看，龍湖目前非地產開發業務收入占比已超10%，毛利潤占比已接近20%。

這個數字再翻倍，地產新模式或許可以宣告到來，但很遺憾，多數民營房企無法撐到那時。

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原標題： 民營房企的地產新模式