樓市風暴轉向！又一城上車二手房限價，低價“撿漏”且行且珍惜

3月22日，成都市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，其中提到了建立二手房成交參考價格機制，并將法拍房也納入限購范疇。

2021年還不滿三個月，已經有六個城市頒布了樓市調控新政。1月5日，福建南平率先打響城市調控第一槍，1月8日鄭州接棒，將主要著力點放在了房地產三大端口的供應端。

1月25日，上海市房管局表示，上海法拍房將納入限購，購買法拍房需具備本市購房資格。這也是上海法拍房首次被納入限購范圍。

繼上海之后，3月3日，杭州將法拍房納入了限購政策范圍內。

加上此次成都法拍房納入限購，法拍房這個頗為“小眾”的房產交易模式，頻繁出現在各地樓市的調控政策中，法拍房限購的城市也越來越多。

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2020下半年的一波樓市行情，讓針對樓市的調控變得愈發頻繁。除了央行和銀保監會，還有深圳、鄭州、上海、杭州、成都等市場火熱的一二線城市領銜調控。

仔細看本輪一二線城市的調控，可以看出調控的著力點已經開始轉向了二手房。眾所周知，與新房zf可直接調控相比，二手房則基本上是市場行為。

從2020年下半年起來的這波漲勢來看，在北上廣深一些小區，成交價只有五六萬的小區，掛牌價已經動輒8萬以上，業主在小區社群里更是高喊著“站上10萬+”、“站上30w+”等口號，無疑不是加劇了市場的恐慌。

究其原因，二手房雖然更加“市場化”，但每個小區都相當于獨立的區域市場，這個市場盤子并不大，一個小區只要幾套房子故意抬價，整個小區的均價就被抬起來了。

尤其是領銜漲價的“學區房”，價格更是離譜，也就難怪會有明文下令嚴禁中介使用“學區房”的字眼對房源進行宣傳。

再看法拍房，雖然屬“小眾”類型，但法拍房之前在多地擁有“不限購”的優勢，在一些限購很嚴的一線城市，比如上海、杭州等地，也是非常火熱的存在。

最近北京的法拍房市場也逐漸升溫。根據有關數據顯示，3月15日-3月21日，北京市二手房住宅網簽4824套，新房住宅網簽1434套。

法拍房方面，共計掛牌房源78套(撤拍5套)，總市值3.96億元。成交法拍房31套，成交總價2.26億元，成交面積5105.99平方米，平均折扣8.1折，共計219人參拍，出價1345次，平均7.06人爭搶一套法拍房。

雖然越來越多的城市將法拍房納入限購，但法拍房具有天然低價優勢，還是吸引了越來越多的購房者關注。

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那為什么法拍房能“撿漏”呢？低價的原因又是什么呢？

1. 法規如此

根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定，人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的80%，如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的20%，所以法拍房的價格就很低。

也就是說，評估價為100萬元的房子，保留價最低為80萬元。如果這一次流拍，下一次重新拍賣，最高可以再降價20%，也就是64萬元。如果第二次拍賣還沒人買，那第三次就會直接以更低的價格變賣。

2. 法拍房的變現性高

法拍的目的是法院希望通過拍賣折抵價款，賠付給債權人，能夠盡可能快速的將債務償還。為了達到較高的變現要求，所以從起拍價由低到高競拍，價高者得。

3. 法拍房的市場是買方市場

首先法拍房的售賣是時間限制的，一般為60天，如沒有競買者出價，流拍之后，第二次拍賣時還會出現降價的情況。相比較新房市場上，開發商經常出現“捂盤惜售”、“茶水費”等小動作，法拍房在整個拍房的過程中是有法律保障并且全透明的。

一些標的價格較高的房地產法拍案，動輒上億的價格經常會出現流拍數次之后才會成交，所以價格的主動權掌握在買方手中。

4. 法拍房的普及性不高

我們得承認，整個房屋交市場上，知道法拍房的人本身并不是太多，不熟悉法拍流程和相關步驟，又擔心其他附加的費用。

5. 法拍房的隱患和風險

新聞中不乏購買法拍房“踩坑”的問題，所以導致很多人想買也不敢買，所以最后參與拍房的人員有限，從而價格也就不高。

以上就是鯨哥總結的法拍房低價的原因。

正如文章開篇提到的新聞，目前隨著zf逐漸對二手房開始控價、多地開始將法拍房納入限購范圍，將會對市場帶來新的預期。

而法拍房其實是二手房分類中比較“特殊”的一種，也在被越來越多的購房者所熟知，那么未來可能真正參與到法拍房“撿漏”的人也會越來越多。

還是那句話，買房上車要趁早。