房地產聯合開發中非登記方不能排除法院強制執行

作者：齊精智

房地產合作開發中，依照約定不參與商品房建造，沒有依法在土地使用證和規劃建設等建造許可證簿上進行登記的合作開發方，不能僅以合作開發合同，依照物權法第三十條的規定在建造事實行為成就時原始取得房屋所有權。齊精智律師提示房屋分配協議內容，只有依照相應程序確認后，才能產生物權效力。

本文不惴淺陋，分析如下：

一、僅依據合作開發合同的物權歸屬約定，不足以證實其屬物權法規定的合法建造人，不能對抗執行。

裁判要旨：崇立實業公司與佳佳房地產公司之間存在合作開發房地產合同關系，崇立實業公司有權另案向佳佳房地產公司主張基于合作開發合同產生的相關權利。但在其提交證據不足以證明其為相關審批手續載明的合法建造主體、投資事實、占有權利外觀情況下，僅依據其與佳佳房地產公司合作開發合同關系，不屬于《物權法》第三十條規定的合法建造人。

案件來源：（2016）最高法民終763號。

二、聯合開發協議內部債權關系，不足以對抗公示物權。 

裁判要旨：本案中，根據已查明事實，開發公司系案涉房屋所在土地的《土地使用權證》上所載土地使用權人，案涉房屋《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》和《商品房預售許可證》亦由開發公司取得，依《物權法》上述規定，案涉房屋產權人應認定為開發公司。  趙某主張其對案涉房屋享有可排除強制執行的權益，但其主張的依據為其與開發公司之間所簽聯合開發協議，該協議是其與開發公司之間的內部關系，在未對案涉土地或房屋進行變更登記或經生效裁判文書確權之前，趙某享有的僅是對開發公司的債權。在法律未另行規定情形下，該債權不足以對抗前述權屬證書的公示性。

 案件來源：最高人民法院（2017）最高法民申2004號“趙某與某開發公司等案外人執行異議之訴糾紛案”，見《再審申請人趙培凱與被申請人利津縣利華益恒信小額貸款股份有限公司、一審第三人東營市潤澤房地產開發有限責任公司案外人執行異議之訴糾紛案》（審判長李明義，代理審判員方芳、于蒙），載《民事審判指導與參考·執行異議之訴案例選登》（201703/71:126）。

 三、合作開發房地產的土地實際權利人不能要求排除名義權利人的債權人對土地使用權的強制執行。

 裁判要旨：合作開發房地產項目中，雙方協議約定項目所有收益歸實際出資一方所有，但土地使用權仍登記在另一方名義下的，實際出資的一方為土地使用權人的實際權利人，未出資的一方僅為名義權利人。該實際權利人有權要求排除名義權利人的債權人對土地使用權人的執行。

案件來源：廈門市卓富商貿有限公司、陜西興慶熙園物業管理有限公司再審審查與審判監督民事裁定書[最高人民法院（2017）最高法民申1904號]

四、開發商的房產被執行時掛靠人不得以所有權提出執行異議。

裁判要旨：個人以掛靠房地產開發企業的方式，進行開發、承包活動，進而進行房地產開發。后房地產開發企業成為執行程序中的被執行人，其名下開發的房產被強制執行，個人以其系掛靠房地產開發企業開發、內部承包為由主張對項目開發的房產所有權而提出異議之訴。我國法律法規禁止個人采用借用企業資質掛靠等手段進行房地產開發。被執行人取得土地使用權證書并進行登記房產權屬，該被執行人為房產所有權人，個人的掛靠行為違法，即使被執行人認可個人的所有權主張，也不能對抗被執行人的債權人，該個人無權提出執行異議之訴。

案件來源：（2011）贛民一終字第7號。

五、合作開發一方合同債權，不能排除對建造主體執行。

裁判要旨：金錢債權人申請執行被執行人作為建造主體建造的房產，案外人以其與被執行人系合作開發關系，作為非建造主體依合作協議享有被查封房產權屬為由提起執行異議之訴，請求排除強制執行的，不予支持。

案件來源：《依房地產開發建設主體的金錢債權人申請對建成房屋強制執行時，合作開發合同另一方當事人請求排除執行的處理》（司偉，最高院民一庭；劉偉，黑龍江高院），載《民事審判指導與參考·指導性案例》

綜上，房地產聯合開發中非登記方不能排除法院強制執行。

齊精智律師，陜西明樂事務所高級合伙人，北大法學院北大法寶學堂特約講師，公司股權、借貸擔保、房產土地、合同糾紛專業律師，微信號qijingzhi009。

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