上海：全年集中供地以穩為主，盈利空間仍相對充裕

作者：克而瑞研究中心

來源：克而瑞地產研究（ID:cricyjzx)

經過4天的連續出讓，上海2021年集中供地工作落下帷幕，三輪集中供地中上海共出讓了78幅含宅地塊（不含安置房等特殊用地）。

在持續調控下，上海三輪供地整體表現相對平穩，總成交金額達到470億元，即便在第三輪全國市場熱度下降之際，上海優質土地持續吸引開發商積極競拍。

01 三輪集中供地以穩為主

全年含宅地塊成交建面同比漲21%

對比上海三輪集中供地的成交情況來看，成交體量呈現先跌后漲的“凹”字型走勢：首輪含宅地塊的成交量最高，建面達到394萬平方米，第二輪降至241萬平方米，第三輪又回升至313萬平方米。

三輪合計來看，上海含宅地塊供應量已經與去年持平，若統計集中供地前上海已成交的含宅地塊，則2021年全年含宅地塊成交建面超過1100萬平方米，同比增加21%。

不同于其他城市首輪和第二、三輪集中供地呈現“冰火兩重天”的現象，上海土地市場在持續精準的調控下，熱度表現相對平穩：三輪集中供地平均溢價率均在4-5%左右，流拍率也一直處于低位，且第三輪并未出現流拍地塊。

值得注意的是，在全國土地市場熱度“驟降”，且企業的生存環境暫未明顯改善的情況下，上海作為一線城市，優質地塊依然能夠吸引房企積極參拍，第三輪集中供地中有7宗地報價達到中止價，進入一次性報價環節，且還有2宗地塊參拍房企數量超過6家，采用有競價招標方式出讓。

第三輪集中供地中，上海有9宗較為優質的地塊達到設定的“中止價”，平均成交溢價率在8-9%左右：

其中招商蛇口競得的浦東外高橋森蘭板塊宅地是本次土拍最“熱門”地塊，地塊周邊地鐵站、公園配套完善，且已經形成相對高端的居住氛圍，因此吸引了房企積極參拍，在經過近50輪報價后，進入一次性報價階段，最終由招商蛇口以45.3億元競得，溢價率9.39%，無論總價或是溢價率，均是本次土拍之“最”。

建發競得的寶山顧村地塊熱度也較高，除建發外還有大華、中華企業等房企參拍，此外青浦、松江、奉賢等區域也均有地塊進入一次性報價階段。

其他地塊則全部為底價成交，除了區位相對較弱以外，還有部分特殊要求：如崇明的“雙限雙競”地塊，僅能定向銷售給特定區域的特定人員，浦東花木板塊的一宗宅地區位優勢較強，但住宅建面比例僅有四成左右，因此也均為底價成交。

03 地塊盈利空間較二輪繼續提升

六成地塊房價地價差高達2萬/平方米

從盈利角度來看，上海的第三輪集中供地設置的最高限價和房地聯動價仍給企業留了一定的利潤空間：

在剔除不可售的商辦以及自持住宅部分后，本輪成交的27宗含宅地塊可售樓板價較名義樓板價普遍有10%以上的提升。

僅有尤其港城集團競得的浦東花木板塊地塊，雖然名義樓板價僅有13489元/平方米，但是剔除大比例科研用地后，實際可售住宅的樓板價達到54439元/平方米，地價房價比高達0.87，且每平方米價差僅有8061元，盈利的難度非常大，因此在地塊地理條件不錯的情況下，也僅有政府平臺底價拿地。

除此之外，本次成交的其他限房價地塊都保有一定的盈利空間，平均地價房價比為0.52，且有15宗地塊的地價與房價差達到2萬/平方米以上，尤其大華競得的閔行區華漕鎮地塊、金茂聯合體競得的南匯區城中村改造地塊、浦發競得的川沙鎮地塊等可售樓板價與房地聯動價的價差達到2.7萬/平方米以上，盈利的空間相對較大。

04 規模房企上海補倉力度大

本土企業拿下近20%地塊

上海作為各大房企的“必爭之地”，每次土拍都會吸引眾多房企參拍，即使在行業整體熱度下行之下，也有不少規模房企、民企積極參拍，與其他城市第三輪半數地塊被本地政府平臺競得的情況形成鮮明對比。

經歷三輪集中供地后，招商蛇口成為今年上海土地市場的“最大贏家”，共計拿下5宗含宅地塊，在浦東、嘉定、青浦均有所斬獲，合計成交建面達66萬平方米，從2020年開始招商在上海持續保持極為積極的投資態度；其次保利、象嶼的拿地金額也在百億以上，值得一提的是，深耕三四線城市的碧桂園也在上海有95億元的投資，位列第五名。

上海的地方政府企業如上海城投、臨港城投、奉賢投資開發集團等平臺公司也在集中供地中有所斬獲，且平臺公司也主要是從第二輪集中供地開始涌現。據CRIC統計，三輪集中供地中，約有15%的地塊由此類公司競得。

此外，上海本土房企大華集團在今年集中供地中也拿下4宗地塊，進一步鞏固了自身在上海的土儲，但是地塊的體量較小，總金額僅有27億元。

05 成交地塊過半集中于南匯、奉賢和青浦

從各區域成交含宅地塊的情況來看，三輪集中供地后，浦東南匯和奉賢成為年內“供地大戶”，成交建面超過100萬平方米，尤其南匯成交總建面高達353萬平方米，占總成交建面的37%。此外，成交建面最高的三個區域占總成交建面的58%，也就是未來上海接近六成的住宅項目將集中于這三個區域。

反之核心區域如靜安、徐匯、楊浦的成交總建面都不足30萬平方米，土地資源依舊稀缺，未來如果這些核心區域有土地供應，預計還將引起房企非常積極的競拍。

整體來看，上海三輪集中供地在精準調控下表現相對平穩，且利潤空間有一定保障，也一定程度從側面反映了在房企謹慎投資的大背景下，城市發展前景大、抗風險能力強、經濟基礎好的城市依舊是企業投資的首選。

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