融創收購彰泰背后：注入強勢本土資源，重構廣西市場競爭格局

從旭輝到融創，“廣西一哥”彰泰的去向一直備受行業關注，最終于4月16日落定，融創中國以99.1億元接手彰泰80%股權，同時融創服務也發布公告擬8億元收購彰泰服務80%股權。此次高達百億的收并購交易也預示，融創與彰泰將從產品到服務進行深度的融合，最強“本土基因”的注入，也為融創在廣西市場的發展打開新局面。

近年來，隨著廣西房地產市場打開，各大品牌房企競相入駐，截至目前TOP20中僅有個別房企未有項目布局。從克而瑞排行榜來看，2020年碧桂園、龍光、陽光城、萬科、恒大、融創、金科等外來品牌房企占據廣西市場第一陣營，競爭激烈。融創自2016年首進廣西，也有意加速市場擴張，規模增速不斷提升，2020年廣西區域銷售額突破百億，達到108.5億元，位列房企第8位。

但盡管如此，由于受到區域地緣性強、市場競爭不斷加劇等因素影響，融創在廣西的品牌沉淀仍然有限。本次通過收購彰泰，注入“本土基因”，對于融創在廣西的規模擴張、提升市場占有率、強化品牌認知度都將起到積極的作用。

彰泰作為廣西規模最大的本土房企，2018-2020年連續三年銷售額均超過200億元，其中2020年在廣西區域的全口徑銷售額達到224.5億元、權益銷售金額達到161.4億元，均位列第一。根據廣西2020年商品房銷售額4251.5億元計算，市場占有率約為5%，超過碧桂園位居首位。今年一季度，彰泰繼續以47.44億元領跑，增長預期向好。

而隨著彰泰并入融創，一方面將為融創帶來超過200億的銷售貢獻，根據推算2021年或達到260億，迅速擴大銷售規模與市場占有率，與其他房企品牌拉開差距，建立絕對優勢。

另一方面，由于廣西市場地緣性強，彰泰的市場沉淀和品牌認可度顯然優于外來房企，尤其在發家地桂林，彰泰的影響力更加突出。未來，“彰泰融創”品牌將產生疊加效應，提升融創在廣西的影響力，繼續強化深耕能力。

房企在區域競爭最終都將落到土地儲備上，廣西土地市場熱度高居不下，尤其是核心區域優質地塊競爭激烈。例如，今年3月底招商蛇口在南寧邕寧區拿下的一塊綜合用地，成交樓面價8196元/平方米，溢價率達到36.6%；還有建發以成交樓面價9400元/平方米獲取的位于南寧綜保區的住宅地塊，溢價率高至135%。而廣西購房者對于價格敏感度普遍偏高，高價項目未來在接受度上也面臨困境。

從年報披露來看，融創在廣西的土地儲備量和占比都不高，截至2020年末，融創在廣西的土地儲備主要位于南寧和桂林，總計達到371.66萬平方米，占總土儲1.4%，權益土地儲備為280.64萬平方米，這對于企業在區域發展有一定的局限性。

相較之下，彰泰具備本土深耕優勢，積累了豐富的區域土地儲備，拿地方式也更加靈活，在一定程度能控制成本。目前，彰泰布局覆蓋廣西11個重點城市，以南寧、桂林、柳州、北海為核心城市向周邊輻射，截止2020年底，累計開發項目106個，累計開發面積超2000萬平方米，融創收購彰泰也是看重了彰泰的儲備價值與本土市場經驗。

從公告披露信息可知，此次收購涉及目標項目共57個，包含54個開發項目及3個代建項目，總計容未售建筑面積為825.17萬平方米。其中，54個開發項目計容共計未售建筑面積783.33萬平方米，90.8%位于廣西各城市核心區域，主要分布在桂林、南寧、玉林等城市，且以住宅為主，流動性強。這些優質資產的注入，大大增強了融創在廣西的競爭力和可持續發展能力。

當前行業增速放緩、市場去化整體承壓，疊加“三條紅線”、“貸款集中度”等各項政策持續調控，各企業在戰略安排上也愈發謹慎，尤其是大宗交易風險較高，對于房企資金能力、資源整合能力都提出更高的挑戰。融創收購彰泰主要面臨三大問題：一是融創的現金流動性，二是彰泰的財務安全性，三是資源整合。

從資金面來看，截至2020年末，融創賬面現金達1326.5億元，現金短債比為1.45，流動性充裕。

從收購對象來看，彰泰“三道紅線”全數達標，剔除預收款項后的資產負債率為62%、凈負債率為15.7%、現金短債比為2.4，具備較高的財務安全性。

而在資源整合問題上，融創作為“并購王”，擁有豐富的經驗和成功案例，且在資源整合上已經形成一套成熟的操作流程和體系。并且融創在廣西發展已超過五年，對于市場也有一定了解，這也為資源整合提供思路，有助于效率的提升和效益的實現。整體來說，收購風險得到有效控制，未來整合效應可期。

總結：此次融創收購彰泰，打造廣西“彰泰融創”品牌，是行業龍頭房企與區域龍頭房企強強聯合的一次新嘗試，對于融創在廣西的業績規模、市場占有率、品牌影響力等方面都將產生疊加效應，與其他房企品牌拉開顯著差距，重塑市場格局。尤其是彰泰在廣西的儲備積累和市場經驗，大大增強融創的市場競爭力和深耕能力。同時，融創豐富的收并購經驗，也為“彰泰融創”品牌發展效率與效益實現提供保障，未來發展整合效應向好。