金融審判研究院 
更多干貨，請關注資產界研究中心
作者：初明峰、劉曉勇、劉磊
來源：金融審判研究院（ID：jrspyjy）
裁判概述
因開發商違約導致《商品房買賣合同》、《按揭貸款合同》解除，如果不免除購房者在《按揭貸款合同》中的還款義務，將會造成商品房按揭貸款商業模式下各合同之間的密切聯系和各方權利義務關系的失衡。在購房人對合同解除無過錯的情況下，不能要求其對剩余貸款承擔還款責任。
案情摘要
1. 2015年8月14日，因按揭買房事宜，王忠誠與建行青海分行簽訂《借款合同》：王忠誠等人向建行青海分行借款7397萬元用于支付其在越州公司（開發商）處的剩余購房款。
2. 因越州公司未按期交房，經王忠誠等人起訴，法院依法解除《購房合同》及《借款合同》，并判令越州公司就合同解除時的剩余貸款本息向建行青海分行承擔還款責任。
3. 建行青海分行另行起訴，請求王忠誠等三人與越州公司共同償還剩余貸款。
爭議焦點
王忠誠等人是否承擔《借款合同》中的共同還款義務？
法院認為
關于商品房按揭貸款商業模式下各方當事人權利義務關系問題。本案涉及商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同雙重法律關系。從合同內容來看，在商品房買賣合同中，王忠誠等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房擔保貸款合同中，建行青海分行將王忠誠等三人所貸款項直接支付給越州公司，越州公司實際用款。王忠誠等三人并不支配購房貸款，但需償付貸款本息。如果案涉合同正常履行，王忠誠等三人取得房屋，各方權利義務亦可保持平衡。
但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，導致合同約定的各方權利義務嚴重失衡。具體表現為：越州公司違約不能交房導致各方合同解除，但卻實際占有使用王忠誠等三人支付的首付款及建行青海分行按揭貸款；建行青海分行依據合同約定既享有抵押權，又同時享有對越州公司、王忠誠等三人的債權；王忠誠等三人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權利義務關系處理，則在王忠誠等三人對合同解除無過錯的情況下，仍要求其對剩余貸款承擔還款責任，明顯不合理地加重了其負擔，各方權利義務失衡，有違公平原則。
因此，審理案件時，必須充分考慮商品房按揭貸款商業模式下各合同之間的密切聯系和各方權利義務關系的平衡問題，避免因強調單個合同的相對性而造成三方權利義務的失衡。
案例索引
（2019）最高法民再245號
相關法條
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020修正）
第二十條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
第二十一條第二款 商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
相反案例
（2017）最高法民終683號：由于商品房擔保貸款合同的特殊性，本案貸款實際上由建行青海分行直接支付到了開發商越州公司的賬戶，因此根據《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人”的規定，越州公司應將剩余的貸款本息返還建行青海分行。不過，就《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款的本義來說，并沒有免除購房者（同時又是借款合同的借款人）的還款義務。這是因為，商品房出賣人將其收到的購房貸款本息返還銀行，從法律關系上來說是受購房者的委托向銀行歸還貸款本息，其所還款項就是購房者的還款，但還款義務人仍然應當是借款合同的借款人，因為根據合同相對性原理，購房者才是借款合同的借款人，商品房出賣人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不負有還款義務?！渡唐贩抠I賣合同司法解釋》第二十五條第二款之所以做這樣的規定，是考慮到按揭合同的特殊性，因商品房出賣人直接接受了銀行支付的貸款，在商品房買賣合同和貸款合同都解除后，就沒有必要由商品房出賣人將銀行支付的貸款先歸還給購房者，然后再由購房者歸還給銀行，而是應當直接由商品房出賣人歸還給銀行。因此，一審判決第四項判決越州公司承擔對建行青海分行剩余貸款本息的還款責任正確，但免除了《個人住房（商業用房）借款合同》借款人王忠誠的還款責任錯誤。
實務分析
在商品房按揭貸款商業關系中，包含兩個法律關系：一為房屋買賣關系；二為借款合同關系。因為現有的法律規定房屋買賣合同解除后，當事有權人請求解除商品房擔保貸款合同，故實務中往往是《房屋買賣合同》與《借款合同》一并解除，但是對于《借款合同》解除后，借款人（購房者）是否應當承擔還款義務，實務中爭議不斷。有判令購房者共同承擔還款責任的，有判令承擔補充責任的，還有判令免除還款責任的，裁判尺度完全不一致。甚至最高院在（2017）最高法民終683號（本糾紛解除《購房合同》的案件）中與本判決持完全相反的觀點，這無疑給實務中統一裁判尺度造成了巨大的困境。
筆者認為：最高院之所以對相同的法律事實作出不同的裁判觀點，在排除訴權的影響因素之外，可以看出最高院對商品房按揭貸款商業糾紛的重點關注和積極探索。
眾所周知，房地產是我國的重要產業，與我們的社會生活息息相關，在當今的經濟態勢下，多數的社會群眾都背負著購房貸款，這種超前消費的商業模式直接影響著社會的穩定與發展，讓購房者在此類糾紛中既沒有得到應有的房子又背負巨額的商業貸款，無疑是會對購房者的經濟生活造成巨大的影響，誘發社會不穩定因素；但若免除購房者的還款責任，又會增加金融業的不良資產比例，影響金融存款充足率，最終的惡果還是由全部的社會儲蓄公民承擔后果，甚至引發系統性金融風險。故本案看似一個簡單的民事糾紛，實則是當前我國發展中的民生問題縮影，是當前經濟供給側與需求側矛盾在社會生活中的具體體現。因此，僅從社會經濟發展角度或者立法設計角度討論，無論出現什么樣的裁決都是既在情理之中，又在意料之外中結果。
但是，在現有的法律體系下，筆者認為不能免除購房者的還款責任，具體的說理已經在最高院（2017）最高法民終683號裁判觀點中闡述清楚，不再贅述。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“金融審判研究院”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
