商業地產與電商 
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作者：明哥
來源：商業地產與電商（ID:smartplaza）
模式一：只售不租
開發商只銷售、出讓產權，銷售完成之后基本上就不再進行干預，僅由物業管理部門進行日常的統一維護管理，這是舊有商業地產開發普遍采用的經營方式。
優勢
開發商可以快速回收投資，進而實現短期套現，減輕資金壓力，并且無需承擔后期經營的壓力和風險，同時投資者也具備完全的經營自主權。
劣勢
經營權分散，無法進行統一的招商和經營管理，業種業態組合混亂，導致最終經營不善等后果，商鋪的價值也大大縮水。
深圳大東門商業區由于地理位置的優越性取得了令人驚艷的成功，但很多商家難以立足，內部環境惡化，核心地位和商業功能嚴重退化。
模式二：只租不售
由開發商進行市場培育，營造商業氛圍，并承擔經營風險，通過持續有效的經營管理提升商業價值。
優勢
如果經營得好的話，有利于打造項目的品牌價值，提升項目的競爭力，享受物業升值所帶來的持續穩定租金收益。
劣勢
對開發商的資金實力要求高，資金壓力大；易出現兩難境況：如將物業租賃給大商家，雖經營收益穩定，經營風險降低，但大商家所支付的租金回報較低；如采取散租模式，雖能提高預期的租金收益，但由于自身經營能力弱，往往導致商場經營失敗。
只租不售模式是在購物中心遭遇“一賣就死”的黑色定律之后，越來越多的開發商不得不面臨的現實。
模式三：不售不租
一些商業地產開發商對旗下的商業物業不售不租，采取自主經營模式，介入百貨、超市、家居等零售行業。
優勢
開發商自主經營，既是所有者，同時也是經營者，在商業經營中應具有一定的優勢；另一個動因是出于融資考慮，一些房地產開發商看中了零售超市百貨的流動資金。
劣勢
由于房地產開發與商業經營隔行如隔山，導致很多商業地產開發商在嘗試商業運營中嗆水，一些商業地產開發商在運營零售商業時，還不知這趟水的深淺就草草上陣，結果經營失敗者十之八九。
模式四：租售結合
租一部分售一部分，開發商往往將物業的一部分租給主力店，再銷售一小部分商鋪。
優勢
開發商都掌握大部分的產權，出售的只是小部分，將高樓層整體出租給品牌商家經營，將低樓層作為大商家的輔營區分割后出售，即“主力店＋輔營區”的模式。該模式可以有效平衡資金壓力和經營風險的矛盾。
經營要點
要點一，以優惠的租金引進零售的主力店、次主力店，盡管他們的租金一般都很低，但這些大品牌的進駐，將聚集人氣，帶旺該商場，總的來說還是得大于失；
要點二，通過主力店提升輔營區的銷售價值，同時必須找到輔營區的準確定位，真正利用主力店的人流。
上海大拇指廣場：主力店家樂福長期租賃2萬㎡，剩余4萬㎡商鋪采取銷售策略，將所有權出售給投資者，但收回其經營權統一管理。
模式五：證券化模式
經驗表明，兩年期左右的銀行貸款根本無法支撐有長期經營需要的商業地產開發，而傳統的商業地產開發模式不得不面臨“長期持有”和“資金（資本）不足”的矛盾，通過證券化工具的使用，可以大大加速資金的流轉速度，有效的平衡一次性買斷收益、物業升值收益，改善企業資本結構。事實上，國外發展較好的購物中心，無一例外都是通過房地產信托基金作為資金支持的。
操作方法
以房地產信托基金為工具，開發商將所持商業證券化并在資本市場公開發售部分（例如70%）基金單位募集資金，同時保留部分收益（例如30%）以享受分紅和物業升值之利。一般性情況下，打包的商業地產仍由原開發商的關聯公司運營管理。房地產商通過REITs回籠資金投入新項目的開發，項目成熟后又可以賣給自已的REITs
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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