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作者：顏娜
來源：西政資本（ID：xizheng_ziben）
目錄
一、深圳市城市更新項目的本質與項目投資測算的邏輯
（一）三方博弈：空間重塑及歷史遺留問題的解決
（二）項目投資的三個時間段：老舊現狀、拆除重建及新建建筑
二、城市更新項目投資測算的流程及注意要點
（一）城市更新項目投資測算相關子表及相關基本概念
1. 城市更新項目投資測算各子表
2. 城市更新相關基本概念
（二）城市更新項目投資測算準備工作
（三）城市更新項目投資測算三大難點
1. 項目總建筑量的確定
2. 兩房配建量的確定
3. 地價測算
筆者按：
眾所周知，不管是城市更新項目還是凈地開發項目，市場上漂的項目都很多，但兼具推進可行性及經濟效益可行性的項目卻少之又少。項目獲取后，投拓相關人員除對項目本體可操作性及風險等進行分析與挖掘之外，比如項目基本區位與區位規劃、項目上層規劃符合情況、項目現狀與規劃情況（含所處階段、體量與業態等）、權利主體與利益相關方內部關系與意見等，還需盡可能精準地對項目的經濟可行性進行評估，以確定項目投資效益及實際投資可行性等。為便于讀者理解，筆者結合自己在西政地產公司的項目投資經驗，就城市更新項目經濟測算原理、測算細節及案例進行說明，歡迎各位讀者與筆者共同探討。
一、深圳市城市更新項目的本質與項目投資測算的邏輯
（一）三方博弈：空間重塑及歷史遺留問題的解決
深圳發跡于廣東惠陽寶安縣，1979年正式建市，1980年設置特區后強勢崛起；隨著珠三角城市群的形成，廣深兩核人口及產業吸聚效益凸顯。繼2004年《深圳市城中村（舊村）改造暫行規定》發布，2005年，深圳市政府提出深圳已不堪人口重負，環境承載能力、土地及空間難以為繼；產業轉型升級及城市更新亦隨之被提出。城市更新，城中村首當其沖，隨著深圳土地國有化、違建查處及征收補償等系列政策的出臺，深圳市城市更新五類合法用地體系形成，集體土地征轉多樣化狀態呈現。
2009年之后，深圳城市更新政策體系逐漸建立，土地利用、產權關系、歷史遺留問題處置、規劃編制、產業升級、更新方式、利益分配等配套政策出臺，深圳市城市更新亦成為可一攬子解決深圳市土地利用效率低下、城市規劃不盡合理、集體土地關系處理困難等問題的重要方式。
同時，對于開發商而言，城市更新項目不僅需不斷協調村集體等利益相關各方的關系，還需關注政府審查與批復進度以及可能出現的各類突發或意外事件，綜合而言，深圳城市更新項目的平均投資周期約5-8年。
（二）項目投資的三個時間段：老舊現狀、拆除重建及新建建筑
對于城市更新項目而言，需經歷城市更新單元計劃立項申報、專項規劃審批、拆遷安置及實施主體確認、用地審批、工程開發建設、竣工驗收及銷售等多個環節，根據建筑物理形象，也涉及到項目地塊上建筑的前世今生：老舊建筑通過容積率調整、更新規劃及拆除重建等實現實體更新。
綜上所述，由于深圳市城市更新本質在于原權利人、政府及開發商三方利益的博弈，以及隨著建筑物理形態與業態業種的動態變化引起的持續性投資過程兩個方面?；诖耍鞘懈峦顿Y測算表同樣體現了三方利益的分配情況以及由于項目業態與形態變化引起的各階段各類投入與產出情況。
二、城市更新項目投資測算的流程及注意要點
（一）城市更新項目投資測算相關子表及相關基本概念
1. 城市更新項目投資測算各子表
投資測算的總體原理比較簡單，即“盈利=產出-投入”或“利潤=總收入-總成本-總費用”，但城市更新項目投資測算作為項目投資全流程的體現，不僅涉及普通開發項目的勘探、設計、評估及工程各類科目及標準，還需考慮各類前期費用及拆遷及安置成本類型及其稅務處理等。根據項目所涉階段及大類科目，以靜態測算表為例，城市更新項目測算體系需至少體現如下幾張表中的內容：
2. 城市更新相關基本概念
拆除重建無非是在已批土地上進行建筑量與業態的重新確定，經濟測算亦以此為基礎。按照土地、建筑物及業態，列舉幾個城市更新特征基本概念如下：
（二）城市更新測算準備工作
按照（一）中所列十張表的情況，項目測算需先明確如下相關數據：
1. 項目基本指標
（1）更新范圍
（2）擬拆除范圍面積
（3）現狀總建筑量、物業類型及產權證情況（用于輔助確定物業回遷量）
（4）現狀容積率
（5）合法用地情況，如非農用地、老屋村、“兩規”用地、國有已出讓用地、零星用地等（用于確定土地移交及地價）
2. 項目拆遷安置補償及回遷物業
3. 法定圖則的規劃與公配相關要求
4. 項目所在密度分區及保障房配建地區類別
5. 移交土地的面積及實際開發建設用地面積
結合項目五類歷史用地及法圖規劃等，確定需移交土地的面積，繼而確定項目實際可開發建設用地面積。
其中，拆除重建類項目，進行歷史用地處置的，需先移交一定比例納入政府土地儲備（具體比例見表7），剩余部分連同無需處置部分還需將不少于15%的土地移交政府。經驗數據顯示，一般城市更新項目總體土地移交比例超過30%。
表1 拆除重建類城市更新項目歷史用地處置比例表 | |||
拆除重建類城市更新項目 | 處置土地中交由繼受單位進行城市更新的比例 | 處置土地中納入政府土地儲備的比例 | |
一般更新單元 | 80% | 20% | |
重點更新單元 | 合法用地比例≥60% | 80% | 20% |
60%＞合法用地比例≥50% | 75% | 25% | |
50%＞合法用地比例≥40% | 65% | 35% | |
合法用地比例＜40% | 55% | 45% |
（三）城市更新測算三大難點
城市更新經濟測算的難度主要在于如下三點：項目總建筑量的確定、兩房配建比例的確定以及地價的確定。其中，項目總建筑量的確定關鍵在于各類容積及容積率的確定，包括基礎容積、一般容積、獎勵容積及各類修正；兩房配建比例的確定關鍵之處在于比例的核增與核減；地價測算則關鍵在于各類別地價的修正及測算次序等。
1. 項目總建筑量的確定
更新項目地塊容積=基礎容積+轉移容積+獎勵容積
（1）基礎容積與基礎容積率
基礎容積＝基礎容積率×地塊面積
=基準容積率×（1-地塊規模修正系數）×（1+周邊道路修正系數）×（1+地鐵站點修正系數）×地塊面積
其中，基準容積率根據表2-6確定：
各密度分區對應的基準容積率及上限
表2 居住用地地塊容積率 | |||
分級 | 密度分區 | 基準容積率 | 容積率上限 |
1 | 密度一、二區 | 3.2 | 6 |
2 | 密度三區 | 3.0 | 5.5 |
2 | 密度四區 | 2.5 | 4.0 |
3 | 密度五區 | 1.5 | 2.5 |
表3 商業服務業用地地塊容積率指引 | ||
分級 | 密度分區 | 基準容積率 |
1 | 密度一區 | 5.4 |
2 | 密度二區 | 4.5 |
3 | 密度三區 | 4.0 |
4 | 密度四區 | 2.5 |
5 | 密度五區 | 2.0 |
表4 工業用地地塊容積率 | |||
分級 | 密度分區 | 新型產業用地基準容積率 | 普通工業用地基準容積率 |
1 | 密度一、二、三區 | 4.0 | 3.5 |
2 | 密度四區 | 2.5 | 2.0 |
3 | 密度五區 | 2.0 | 1.5 |
表5 物流倉儲用地地塊容積率 | |||
分級 | 密度分區 | 物流用地基準容積率 | 倉儲用地基準容積率 |
1 | 密度一、二、三區 | 4.0 | 3.5 |
2 | 密度四區 | 2.5 | 2.0 |
3 | 密度五區 | 2.0 | 1.5 |
表6 特定地區的密度分區、地塊容積及容積率 |
除機場、碼頭、港口、核電站等特殊管理地區外，因城市規劃調整而出現的密度分區未覆蓋地區，用地位于一般地區的原則上應按照相鄰片區同等密度分區確定；用地緊鄰基本生態控制線等生態敏感地區，原則上應比相鄰片區密度分區下降一區確定。 |
地塊規模修正系數、周邊道路修正系數即地鐵站修正系數按如下規定：
① 地塊規模修正系數
地塊小于等于基準用地規模時，地塊容積及容積率不進行折減。地塊面積大于基準用地規模時，地塊修正系數按每增加0.1公頃折減0.005累加計算，不足0.1公頃按0.1公頃修正，最大折減值小于等于0.3。
表7 地塊規模修正系數 | |
用地功能 | 基準用地規模S0 |
居住用地 | 2公頃 |
商業服務業用地 | 1公頃 |
普通工業用地 | 3公頃 |
新型產業用地 | 1公頃 |
倉儲用地 | 5公頃 |
物流用地 | 2公頃 |
② 周邊道路修正系數
居住用地、商業服務業用地、工業用地及物流倉儲用地地塊容積及容積率應根據地塊周邊道路情況進行修正。
表8周邊道路修正系數確定 | ||||
地塊類別 | 一邊臨路 | 兩邊臨路 | 三邊臨路 | 周邊臨路 |
修正系數 | 0 | +0.1 | +0.2 | +0.3 |
③ 地鐵站點修正系數
居住用地、商業服務業用地、新型產業用地、物流用地地塊容積及容積率應根據地塊周邊地鐵站點數量及覆蓋情況進行修正。車站類型分為多線車站（2站及以上）、單線車站兩類；以站臺幾何中心作為規定半徑計算基點，規定半徑分為0～200米、200～500米兩個等級；對跨越不同規定半徑的地塊，宜依據相應的修正系數和影響范圍面積加權平均，折算到整個地塊；同一車站的地鐵站點修正系數宜按表10的規定確定，不同車站重疊覆蓋的情形宜按表11的規定確定；遠期實施的地鐵線路站點原則上不考慮修正。
表9 同一車站的地鐵站點修正系數 | |||
距離站點（米） | 車站類型 | ||
多線車站 | 單線車站 | ||
修正系數 | 0～200 | +0.7 | +0.5 |
200～500 | +0.5 | +0.3 |
表10 不同車站重疊覆蓋的地鐵站點修正系數 | ||||
a1 | a2 | b1 | b2 | |
a1 | +0.7 | +0.7 | +0.7 | +0.7 |
a2 | +0.7 | +0.5 | +0.5 | +0.5 |
b1 | +0.7 | +0.5 | +0.5 | +0.5 |
b2 | +0.7 | +0.5 | +0.5 | +0.3 |
注：a1代表多線車站0～200米覆蓋范圍，a2代表多線車站200～500米覆蓋范圍，b1代表單線車站0～200米覆蓋范圍，b2代表單線車站200～500米覆蓋范圍。
（2）轉移容積
轉移容積=（城市更新單元拆除用地范圍內經核算的實際土地移交用地面積-基準土地移交用地面積）×城市更新單元基礎容積率
其中，項目在法定規劃基礎上額外落實或擴大規定公配或保留并修繕相應歷史風貌區或歷史建筑的，還可加計30%計入轉移容積率。另外，需注意的是，在城市更新項目中，外部移交用地雖然可以增加合法面積，現狀為建成區的外部移交用地還可以按照一定的轉移系數計算計入轉移容積，但現狀為未建設用地的部分不計算轉移容積，且外部移交用地不能按30%加計計入轉移容積之中，具體規定可參考《深圳市拆除重建類城市更新單元規劃容積率審查規定》（深規劃資源規【2019】1號）。
表11 外部移交用地建成區轉移容積 | |||||
外部移交用地所在密度分區 | 密度一區 | 密度二區 | 密度三區 | 密度四區 | 密度五區 |
轉移系數 | 2.2 | 1.8 | 1.5 | 1.2 | 0.7 |
其中，外部移交用地建成區現狀容積率低于各自對應轉移系數的，按轉移容積=外部移交用地建成區用地面積×轉移系數；外部移交用地建成區現狀容積率≥各自對應轉移系數的，轉移容積=現狀建筑面積。
（3）獎勵容積
獎勵容積即因保障公共利益項目的實現，而給予的獎勵，獎勵容積之和不應超出基礎容積的30%。因配建安居型商品房、公共租賃住房、人才住房所核算的獎勵容積超出基礎容積20%的部分可不受該限制。
獎勵容積主要來源于如下四個方面：
①配建安居型商品房、公共租賃住房、人才住房及創新型產業用房等政策性用房；②落實附建式公共服務設施、交通設施及市政設施；③設置連接交通公共空間；④保留規定歷史建筑的。其中第②項和第④項還可按照相應倍數計入獎勵容積，具體規定可參考《深圳市拆除重建類城市更新單元規劃容積率審查規定》（深規劃資源規【2019】1號）。
如上，基礎容積、轉移容積及獎勵容積確定后，即可確定項目整體容積即項目整體建筑量及綜合容積率。
2. 兩房配建量的確定
（1）人才住房和保障性住房配建基準比例
就目前來看，深圳市城市更新保障房的來源主要有兩種：工改保以及保障房配建。在城市更新項目人才住房和保障性住房配建方面，《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》（深府辦【2016】38號）對不同配建類別地區下城中村、舊工業及城市基礎設施和公共服務設施改造為住宅的基準配建比例進行了規定，具體見表12。
表12 人才住房、保障性住房配建基準比例 | |||
類型 | 一類地區 | 二類地區 | 三類地區 |
城中村及其他舊區改造為住宅 | 20% | 18% | 15% |
舊工業區（倉儲區）或城市基礎設施及公共服務設施改造為住宅 | 35% | 33% | 30% |
改造方向為新型產業用地的項目，可規劃的不少于開發建設用地面積15%且不超過20%的獨立的保障性住房用地。
（2）人才公寓配建基準比例
表13 人才公寓配建基準比例 | |||
類型 | 一類地區 | 二類地區 | 三類地區 |
改造后包含商務公寓的 | 20% | 18% | 15% |
與人才住房和保障性住房配建類似，城市更新項目改造后包含商務公寓的，一、二、三類地區人才公寓配建基準比例分別按20%、18%及15%確定。
表14 保障房配建比例核增及核減 | |||
情形 | 核增比例 | ||
項目位于城市軌道交通近期建設規劃的地鐵線路站點500米范圍內 | 3% | ||
項目屬于工業區、倉儲區或城市基礎設施及公共服務設施改造為住宅 | 15% | ||
情形 | 核減比例 | ||
項目拆除重建范圍中包含城中村用地 | 核減數值= | 核減基數× | 城中村用地面積 |
項目改造后開發建設用地總面積 | |||
其中 | 核減基數 | ||
一類地區 | 8% | ||
二、三類地區 | 5% | ||
城市更新項目土地移交率∈（30%，40%） | 2% | ||
土地移交率＞40% | 3% |
（3）創新型產業用房
根據《深圳市城市更新項目創新型產業用房配建規定》（深規土規〔2016〕2號），創新型產業用房的配建比例為12%，其中，項目位于《深圳經濟特區高新技術產業園區條例》適用范圍內的，權利主體為高新技術企業且自行開發的，配建比例為10%；權利主體為非高新技術企業且與高新技術企業合作開發的，配建比例為12%；權利主體為非高新技術企業且自行開發的，配建比例為25%。
3. 地價測算
現階段深圳市城市更新地價以深圳市2013年的公告基準地價及市場評估地價為基礎，城市更新項目地價測算依據主要為《深圳市宗地地價測算規則（試行）》（深規土【2013】12號）、《市規土委關于明確城市更新項目地價測算有關事項的通知》（深規土【2015】587號）、《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》（深府辦【2016】38號）以及保障性住房和創新型產業用房相關規定文件。其中，對于《深圳市地價測算規則》，2018年2月17日深圳市規劃和自然資源局發布征求意見稿，在銜接2013年版《深圳市宗地地價測算規則》的基礎上，統一了棚戶區改造及土地整備項目的測算規則，并規定未來地價將以標定地價系數修正法和剩余法（整體估價）為基礎進行評估；2019年4月30日，深圳市規劃和自然資源局就《深圳市地價測算規則》發布第二次征求意見稿，在第一次征求意見稿的基礎上對相關修正系數進行了微調。
城市更新項目地價測算不僅與土地性質、最終業態和容積率相關，還與業態變遷情況及項目轉讓規定相掛鉤，地價測算時需結合項目具體情況與多項政策進行綜合評估。限于篇幅，本文暫不對城市更新地價測算邏輯進行具體說明，關于不同項目地價具體測算方式，西政資本將另立篇幅進行梳理，歡迎各位讀者關注。同時，關于城市更新項目地價測算實操舉例，可參考西政資本2017年9月6日的文章《純干貨：深圳城市更新項目地價測算實操（西政資本201709版）》。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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