地產金融周報：限購限貸放松城市大幅增加；武漢率先啟動樓市“去庫存”；境外評級機構密集調低民營開發商評級；新市民購房需求受到重視

2022年3月5日，政府工作報告設定了今年發展主要預期目標：國內生產總值增長5.5%左右。同時，將赤字率調回至3%以內；今年擬安排地方政府專項債券3.65萬億元；設立金融穩定保障基金，牢牢守住不發生系統風險底線……繼續保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展……提升新型城鎮化質量。有序推進城市更新，加強市政設施和防災減災能力建設，開展老舊建筑和設施安全隱患排查整治，再開工改造一批城鎮老舊小區，推進無障礙環境建設和適老化改造。健全常住地提供基本公共服務制度。加強縣城基礎設施建設。穩步推進城市群、都市圈建設，促進大中小城市和小城鎮協調發展。嚴控撤縣建市設區。在城鄉規劃建設中做好歷史文化保護傳承。要深入推進以人為核心的新型城鎮化，不斷提高人民生活質量……

興業證券分析研究表示，“房地產是支柱產業”，去年 12 月份再次定調。此前興業證券測算，地產及產業鏈對經濟貢獻在25%左右，經濟穩需要地產穩。而當前， 2 月百強銷售金額同比-46.5%，全國土地成交面積同比-67%，購房者、房企、金融機構信心較為低迷…… 政府工作報告對于“需求”的強調以及滿足“新市民”合理購房信貸需求，可能帶來因城施策的進一步變化，包括首付比例、認房認貸、限購、限售等方面……政策和表態上，并購融資、地產債發行、預售資金監管等均有改善；執行上力度有限。良性循環和健康發展也需要供給端一定合理改善。

中銀證券分析表示，投資端將是2022年“穩增長”的發力重點。2021 年基建、地產投資均較弱勢，將是2022年發力的重點。在“穩增長”和“寬信用”的雙重助推下，我們預計 2022 年基建投資將實現6.5%—7%的增速。在地產方面，報告提出，在堅持“房住不炒”的前提下，“探索新的發展模式”，并增加了“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”的表述，年內地產政策有望繼續松動以促進房地產開發投資修復。

中金證券分析表示，考慮當前行業銷售端和房企信用端面臨的雙重風險，我們認為“穩增長”目標下當前房地產政策的重中之重是促進房地產實體市場需求的合理回歸，而需求的恢復關鍵在于引導購房人對于樓市景氣度（尤其是房價）的預期回歸平穩，這需要政策端在考量“引導房價預期回歸”和“防范房價報復式快速上漲”間的取態平衡時更為相機、靈活和差異化。城市層面需求端政策的積極調整有望持續加碼，供給端關注圍繞支持收并購市場的綜合性政策安排。開年以來，多地已陸續出臺圍繞房貸利率降低、首付比例下調、購房補貼等方面的支持性政策，我們認為后市有望看到更多城市的跟進以及政策舉措的加碼（如社保認繳標準、限售年限要求等方面的邊際松動），尤其須關注高能級熱點城市的政策調整節奏（其對于市場預期的信號意義相較中低能級城市更強）……

二、新市民住房租是應有之義、購是邊際變化，滿足新市民合理購房信貸需求

2022年3月4日下發的《中國銀保監會中國人民銀行關于加強新市民金融服務工作的通知》（銀保監發〔2022〕4號，下稱“《通知》”）明確指出“優化住房金融服務，滿足新市民安居需求”，具體內容如下：

長江證券分析表示，關于新市民住房，租是應有之義，購是邊際變化。《通知》的影響方面：(1) 宏觀層面，《通知》除支持新市民購房需求外，還涉及創業、就業、醫療、教育、保險、養老等金融服務，應對的是“城鎮化”到“市民化”轉變的時代主題，讓更多的市民合理擁有住房，才能提高居民住房等財產性收入，也是共同富裕和良性循環的理性之路；(2) 結構層面，重點一二線和都市圈三四線城市新市民數量大，購房需求滿足程度更低，政策效果更為明顯，低能級城市見效更滯后；(3) 風險層面，“房住不炒”、“三穩”、因城施策等仍在，且《通知》強調“符合購房條件”的新市民，“度”的權衡不會少。

三、各地“因城施策”出臺政策，需求端松綁首付、利率、限制性措施三大核心政策工具“穩”樓市

各地“因城施策”出臺政策“穩”樓市，目前全國各地根據實際情況在需求端松綁三大核心政策工具（首付/利率/限制性措施）以重振信心。

四、近期境外評級機構密集調低民營開發商評級

近日境外評級機構穆迪、惠譽密集調低民營開發商評級，具體情況如下：

1. 龍光集團：穆迪下調龍光集團公司家族評級至“B2” ，惠譽下調龍光集團長期外幣和本幣評級至“B+”；

2. 力高集團：惠譽下調力高集團長期外幣發行人評級至“CCC-”；

3. 方圓地產：穆迪確認方圓地產“B2”公司家族評級，展望調整至“負面”；

4. 中南建設：穆迪將中南建設和海門中南投資的企業家族評級展望調整為“負面”；

5. 佳源國際：穆迪將佳源國際控股 “B2”公司家族評級列入評級下調觀察名單；

6. 朗詩地產：穆迪確認朗詩地產的“B2”公司家族評級，調整展望至“負面”；

7. 時代控股：惠譽下調時代中國控股長期外幣發行人違約至“B+”，展望“負面”。

五、“去庫存”成各地房管重點工作，部分城市局部樓市已現暖意

近日，武漢住房保障與房屋管理局發布2022年工作重點，2022年強化目標管理助力“穩投資”……促進市場流動性加快“去庫存”加強部門聯動，強化分類指導，綜合施策，重點圍繞調整住房限購區域、加大金融信貸支持力度、實施土地精準投放、放寬落戶條件、完善人才購房、優化預售資金監管等方面做好政策儲備；堅決穩控指數“保目標”；強化市場監管“控風險”；聚焦城市精細化管理。

根據21世紀經濟報道，據廣州中原研究發展部統計的數據，3月第一周，廣州二手住宅共成交541宗，環比回升14.6%，二手成交已連續五周保持上揚態勢。從數據來看，3月第一周，廣州全市一手住宅網簽1636宗，環比下跌8.4%；新房成交已連續3周保持1500-1800宗成交水平，基本已恢復至節前水平。但需要指出的是，廣州樓市目前分化仍較為明顯，熱點區域熱度回升，而外圍區域目前成交仍較為低迷，整體上也仍“以穩為主”。