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    首輪集中土拍后遺癥在杭州集中爆發了

    地產大爆炸 地產大爆炸
    2021-07-22 23:20 1875 0 0
    結合幾個月前轟轟烈烈的杭州土拍,宋都退地其實只是首輪集中土拍后遺癥在杭州爆發,折射的是開發商普遍面臨的盈利難題。

    作者:炸天團

    來源:地產大爆炸(ID:dichandabaozha)

    從前晚到現在,宋都退地的消息在地產圈彌漫。
    在杭州首輪土拍中,按照原計劃,宋都本來是想拿三塊地,那是他們最舒適的狀態。
    但因為杭州是熱點城市,爭搶的房企太多,宋都一激動就拿了五塊地。
    因為開發商們的哄搶,杭州也成為22城首輪集中供地的最大贏家,兩天攬金1197億。
    瘋狂過后,往往是一地雞毛。
    集中拍地過后的2個月零12天,宋都發布了放棄競得土地使用權的公告:

    挑重點說就是:
    宋都寧愿損失5000萬保證金,也要退了那塊地。
    關于宋都退地,官方給的解釋很簡單:審慎考慮市場風險因素,基于公司穩健發展謹慎作出的決策。
    結合幾個月前轟轟烈烈的杭州土拍,宋都退地其實只是首輪集中土拍后遺癥在杭州爆發,折射的是開發商普遍面臨的盈利難題。
    后遺癥一 | 沒利潤
    宋都退地最深層次的原因,是不賺錢。
    這實際上是杭州首次集中供地拿地房企的共同焦慮。
    杭州首批集中供地的57宗地塊中,有41宗地塊拍至封頂,進入“火拼”自持比例的階段,其中12宗自持比例超過20%。
    此前有媒體計算過,在杭州首輪集中出讓中,由于“雙限”+高自持,擠壓了開發商的利潤空間,57宗地塊中能盈利的寥寥無幾。
    尤其是建發競得的主城區祥符東商住地塊,自持高達38%,扣除商業建面比率和自持比例,可售住宅建面僅在11%左右,已經相當于拿地自己住自己玩了。
    住宅產品售價是已知答案,自持部分不能出售,說白了就是長期租賃。如何經營,怎么盈利,一直是讓開發商頭疼的問題。
    這時候比拼的就是成本控制了。
    濱江是杭州的老牌房企,以產品品質見長,在市場上享受高端溢價。
    連戚金興都說“爭取做到1%-2%的利潤”,更別提其他本土中小房企了,還有那些對市場不熟悉的外來房企了。
    宋都退掉的這塊位于杭州拱墅區的地,樓面價20962元/平方米,溢價率29.86%,自持21%。
    對比29500元/平方米的商品房限價,利潤空間難言可觀。
    如果不退,拿下開發具體有多少盈利?答案可能只有宋都知道。

    但問題是,7月份中旬,杭州出臺了一個新的 “限商墅令”。

    該通知主要針對杭州市場上住宅項目中商鋪改建商墅的行為,覆蓋杭州十個區。
    商墅,簡而言之就是商鋪改建成的有40年產權的別墅。
    是在限墅令加碼,以及住宅限價后,開發商利用商業產品不限價的優勢,把他們打磨成高溢價產品,從而提高整盤的貨值和利潤。
    這類商墅產品因為擁有小區最好的景觀和位置,往往能賣出比商鋪更高的價格。
    同時因為不限購,面向的客群更廣,也更有價格提升的空間。
    雖然官方沒有正式出臺文件,但已經有開發商的商墅規劃更改后重新公示了。
    比如在杭州首輪集中土拍中拍下了7塊的融信。
    限商墅令出來后,有人發現融信此前公示的蕭政儲出【2021】34號地塊住宅項目規劃設計方案已經更改了。

    融信南臥項目的商墅更改前

    融信南臥項目的商墅更改后
    獨立布置的商墅將被底商取代,意味著房企想以獨棟商墅的形式變相拉高貨值的“小心思”完全被堵死。
    在此情況下,宋都一定是算出了項目開發的損失一定是比5000萬多很多,才會選擇退地這一“破財消災”的方式。
    后遺癥二 | 回款難
    不賺錢是杭州拍地房企普遍面臨的困境,但杭州開發商還存在著回款難的問題。
    去年,為了謹防出現“萬人搖”,政府在批預售證時做了排期,有意讓一批紅盤同時入市,通過分流來抑制樓市熱度過剩。
    到今年,政府嚴卡預售證的情況仍舊沒有改變。
    這個政策,導致很多項目明明已經達到預售條件了,預售證卻動輒被卡上幾個月,開不了盤,回款就有問題。
    比如濱江,去年銷售額是1350億,回款約510億,這個數字本來可以更高,但因為有的項目取證目取證困難,到今年才開盤,影響了當年的結算情況。
    同時杭州的預售證制度,在將高周轉的房企往死里逼。
    本來拿地快速開發,這些房企本來可以在多長時間內回款實現資金的再利用,但現在大環境不好,再加上預售證被卡,現金流吃緊,他們的處境更加岌岌可危。
    另外就是,今年以來全國各地的銀行基本上都掀起了一股“房貸荒”的現象。
    杭州也不例外,有的銀行直接不受理房貸業務,有的雖然受理,但放款期限被大大的延長。
    這種對銀行的管控,導致開發商去化也變得困難了。
    而那些賣得動的,明明賣了那么多房子,應該有那么多資金,回款卻被延遲了。
    并且這種政策是不可控的,開發商可以發揮的空間也極其有限。
    后遺癥三 | 合作方違約變頻繁
    基于上述的市場因素,不少開發商想利用合作開發這條路也開始被堵死。
    杭州很多企業雖然在公開市場單獨拿地,但實際上后續都會引入合作方進行合作開發,典型如濱江,基本合作開發項目居多。
    宋都也是如此。
    在今年杭州首次集中供地中,宋都共拿了5塊地,除了退掉的這塊地,其余4宗均已正常進入開發流程,兩個臨安及一個富陽項目均已進行了項目公示。
    實際上,退掉的這塊地,據知情人士透露,在拿地前,宋都股份也談好了合作方,但事后合作方違約,造成宋都的處境變得十分尷尬。
    畢竟拿地前資金都已經安排好,合作方退出,牽一發而動全身。
    對于宋都而言,自己承擔17億元多的土地額也的確有資金壓力,無奈之下只能損失保證金退地。
    而對于宋都此次的合作方,市場猜測頗多。
    其中猜測最多的是寶龍,但經過與寶龍核實,寶龍與宋都有合作意向的是臨安地塊。
    據說雙方拿地前簽訂了備忘錄,但具體合作細則均未談定,等到地塊拿下后,面對如此高的自持比例,寶龍也被“勸退”,雙方終止了后續合作。
    實際上,杭州市場上這種合作方退出的例子在不斷增多。
    杭州是互聯網之都,是網紅新一線,且杭州人民都愛買房,基于對杭州市場的看好,開發商前赴后繼進入布局。
    越是熱點城市,進入門檻越高,不少開發商企圖通過合作來介入,但經過杭州樓市的敲打,他們發現:
    杭州樓市有流量沒利潤。
    利潤和回款成了所有入杭房企的尷尬。
    合作之前,這些房企之間其實也簽訂有“君子協議”,只不過為了保證整體利潤,保證能安穩活下去,他們寧愿折面子要里子,損失違約金退出合作。
    合作方退出后的一系列連鎖反應,便造成了站在明面上的房企,如宋都,在拿地之后損失保證金也要退地。
    結語:
    總的來說,宋都退地其實只是首輪集中土拍后遺癥在杭州爆發,折射的是開發商普遍面臨的盈利難題。
    在這種趨勢下,多元化拿地的重要性更加凸顯。今后房企通過拓展多元化拿地渠道、提升多元化拿地能力,將是平滑利潤率的一大出口。
    同時,在招拍掛市場,房企拿地也會更趨于理性,更注重現金流的管控,也更關注項目的去化率和資金的利用率。
    還想說的是,在高杠桿、高負債實現彎道超車很難重現后,從規模轉向品質的房企只剩下了一條路——進一步加強精益管控,向管理要紅利。
    還沒上車的,抓緊了!

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

    本文由“地產大爆炸”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 首輪集中土拍后遺癥在杭州集中爆發了

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      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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