觀點 
更多干貨，請關(guān)注資產(chǎn)界研究中心
作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
盡管拿地總價較高，但從成本考慮，馬鞍島綜合體地塊樓面價5272.6元/平方米，僅為萬科去年所獲同區(qū)“地王”的1/3左右。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 萬科在公開土地市場再有收獲。
6月23日，廣東中山市公開出讓4宗土地，出讓面積1957畝，主要位于馬鞍島地帶。其中起價最高的是翠亨新區(qū)起步區(qū)東五圍地塊，約為78.8億元，這也是當(dāng)天土拍總價最貴地塊。
最終，僅經(jīng)過5輪競價，東五圍地塊便由萬科、深業(yè)集團聯(lián)合體競得，成交總價81.9億元，對應(yīng)樓面價5272.6元/平方米。
中山作為深圳西部城市，無論是萬科還是深業(yè)集團，過往都曾在這里進行布局。而跡象顯示，兩家公司此番聯(lián)合拿地并不是臨時起意，而是源于兩年前所簽署的合作協(xié)議。
投建未來之門
早在2019年4月，深業(yè)集團下屬深圳科技園公司與中山翠亨新區(qū)旗下投資平臺，按照7:3比例成立合資公司，據(jù)此共同開發(fā)建設(shè)和運營深中科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園。去年12月，雙方合作的“灣區(qū)未來科技城”項目動工，總投資約27億元。
2019年11月，深業(yè)集團、深業(yè)控股還與萬科簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。當(dāng)時雙方約定，重點推動在深圳及周邊地區(qū)土地獲取、項目開發(fā)、城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動及運營的合作。
這也被解讀為深業(yè)引入第三方共同推進臨深的投資工作，但此后兩年間兩家企業(yè)鮮有具體合作落地。
就最新拿地是否與兩年前簽署合作存在關(guān)聯(lián)，觀點地產(chǎn)新媒體致電深業(yè)集團高層，截止發(fā)稿未獲回復(fù)。
萬科南方區(qū)域相關(guān)人士則向觀點地產(chǎn)新媒體表示，馬鞍島綜合體地塊是深業(yè)、萬科簽署戰(zhàn)略合作后首個落地項目。其續(xù)稱，未來還會有“潛在合作機會”。
資料顯示，該地塊編號G28-2020-0145，出讓面積1003畝（約66.9萬平方米），地面計容建面155萬平方米，地下總建筑面積上限228.5萬平方米；宅地建面13.9萬平方米，商業(yè)商務(wù)用地規(guī)劃超270-280米地標(biāo)建筑，并要求引進、開業(yè)運營一家國際級五星級酒店。
深業(yè)集團通過官微披露，地塊規(guī)劃為“大灣區(qū)西岸最具影響力的大型綜合體、翠亨新區(qū)的城市新地標(biāo)”，建設(shè)內(nèi)容包括雙塔形式超高層建筑“未來之門”、會展中心、聯(lián)檢大樓、嶺南風(fēng)情水街、文化設(shè)施、中小學(xué)、高端公寓及大型住宅社區(qū)。
深業(yè)集團還著重強調(diào)區(qū)位因素，表示地塊與深圳前海自貿(mào)區(qū)隔海相望，是翠亨新區(qū)科學(xué)城的“核心組成部分”。“本項目處于深中通道中山方橋頭堡位置，將成為深圳產(chǎn)業(yè)要素外溢抵達珠江西岸的第一站。”
上述所指深中通道，全長24公里，是深圳與中山實現(xiàn)城市對接的重要一環(huán)。從樓市的角度，深中通道的規(guī)劃建設(shè)，也使得深圳的購房需求開始向西部的中山外溢。
第三方數(shù)據(jù)顯示，深圳前海住宅均價10萬+，而中山均價約1.5萬元/平方米，其中馬鞍島均價約為2.5-3萬元/平方米。
在中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋丁看來，深圳的確有購房需求外溢至中山，但總量仍不算多，一方面由于翠亨新區(qū)房價上漲較快，另一方面整體調(diào)控形勢下，購房需求出現(xiàn)收縮。
“深中通道還沒開通，房價也漲到一定范圍，使得購房熱情有所回落。”但宋丁表示，長遠(yuǎn)來看，深中通道開通將對翠亨新區(qū)形成實質(zhì)利好，這也是包括深業(yè)、萬科在內(nèi)的開發(fā)商看好的原因。
布局中山
觀點地產(chǎn)新媒體了解，過去三年萬科在中山先后投資過古鎮(zhèn)鎮(zhèn)、民眾鎮(zhèn)、翠亨新區(qū)等區(qū)域的項目。尤其是臨深的翠亨新區(qū)，2018年6月該公司以樓面價1.38萬元/平方米，競得翠亨首宗現(xiàn)房出售地塊，并創(chuàng)下中山單價的紀(jì)錄。
去年12月底，中山翠亨新區(qū)馬鞍島兩宗地塊集中競價，其中G28-2020-0130地塊被萬科以樓面價1.5萬元/平方米及配建人才房競得，對應(yīng)總價14.56億元，溢價27.86%。該地塊同樣刷新中山樓面價紀(jì)錄。
與深圳寶安尖崗山地塊類似，萬科對高價地的開發(fā)以快周轉(zhuǎn)模式為主導(dǎo)，拿地后半個月即今年1月中旬，馬鞍島地塊便備案為“萬科海岸花園”，總投資21.4億元，并計劃年內(nèi)入市。
需要指出的是，6月23日萬科聯(lián)合競得的馬鞍島綜合體地塊，其總價81.9億元已創(chuàng)下該公司2021年以來單項目最高紀(jì)錄。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，萬科今年1-5月累計新增73個開發(fā)項目，全口徑拿地金額約888億元；總價較高的包括杭州運河新城02地塊（40.6億元）、無錫西漳8號項目（31.92億元）。
相比之下，萬科前五月在大灣區(qū)僅獲取6個開發(fā)項目，對應(yīng)總價約130.8億元，權(quán)益對價96億元；其中東莞占3個，珠海占2個，中山1個。除此以外，萬科在廣深兩地首輪集中供地中并無收獲，一度被質(zhì)疑拿地策略保守。
盡管拿地總價較高，但從成本考慮，馬鞍島綜合體地塊樓面價5272.6元/平方米，僅為萬科去年所獲同區(qū)“地王”的1/3左右。
這體現(xiàn)了綜合體項目的議價能力，代價則是承擔(dān)項目所要求的商業(yè)、辦公、酒店等配套產(chǎn)業(yè)的建設(shè)及運營任務(wù)，這部分耗費精力遠(yuǎn)大于住宅部分。
從建設(shè)運營能力看，深業(yè)集團主要開發(fā)過深圳深業(yè)上城項目，后者集產(chǎn)業(yè)研發(fā)、公寓、酒店、商業(yè)于一體；萬科同樣有過綜合體打造經(jīng)驗，其中商業(yè)地產(chǎn)主要通過印力集團發(fā)展，此外也打造過會展交易類項目諸如萬科前海國際會議中心。
被問及具體分工時，萬科南方區(qū)域相關(guān)人士僅表示，公司與深業(yè)將發(fā)揮各自業(yè)務(wù)優(yōu)勢，做好項目綜合開發(fā)。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“觀點”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
原標(biāo)題： 聯(lián)合深業(yè)競投“未來之門”萬科81億拿地創(chuàng)年內(nèi)投資紀(jì)錄
