商住項目提高容積率的技巧（二）

作者：我眼中的城市更新

來源：我眼中的城市更新

（一）知名設計院。

上述設計院排名不分先后，更多的設計院我就不一一列舉了。當然，是否知名，很難量化。其實關鍵在于各地地方政府的認可程度。

規劃（包括概念規劃、方案設計、片區規劃）做的好，都能為提高容積率增加一些理由，有些東西需要做在前頭。

（二）著名規劃或產業專家。

如新加坡規劃之父劉太格、中國城市規劃設計研究院朱榮遠、共振城市規劃集團戴帆、中國城市規劃協會副會長李曉江、同濟大學博士生導師孫施文、東南大學博士生導師王建國等等。

排名不分先后，也不局限于上述專家，只要當地政府認可，相關的專家也具有較高的聲望和影響力，就足矣。有了業內著名的規劃或產業專家論證，有了他們的背書，提高容積率也是具有相當的可行性。同樣，知名專家很難量化，關鍵在于地方政府領導認可。

（三）地標建筑。

每個城市都有專屬且不止一處地標建筑，一提到上海就想到東方明珠電視塔、金茂大廈。一提到深圳速度就想到深圳國貿大廈、深圳平安金融中心等等。地標建筑是城市的象征和名片，基本各大城市都有自己的地標建筑，一般來說作為地標建筑，自然有充分的理由特事特辦一事一議了。當然地標建筑也意味著不能僅僅考慮經濟利益，還要綜合考慮社會效益和公眾利益。有時候，地標建筑未必容積率會很高。

（四）充分利用重大賽事會議時機。

一般來說，各地承辦重大賽事、重大會議都有以下幾種原因可以達到提升容積率的目的：

第一是承辦重大賽事、重大會議急需財政支持，而土地財政是地方財政收入的主要來源之一。

第二，承辦重大賽事、重大會議，意味著八方來客，急需營造更好的市容市貌形象工程，通過提升容積率可以向營商城市大跨步發展的良好局面。

（五）提供更多公共基礎設施市政配套、更多保障房產業房或公共開放空間。

隨著社會經濟的發展，各大城市基本都出現了城市病，各種公共配套匱乏，市政基礎設施不足，也出現了安全生產、消防、環保等等隱患。這些問題的解決，不能僅僅依賴政府，更多還是需要依賴民間資本社會力量投資。作為補償，政府可以獎勵一定的容積率以此鼓勵市場主體。

提高容積率主要論證方向是周邊的公共配套市政基礎設跟得上。換個角度。我們提供代建更多產權歸政府所有的公共配套市政基礎設施，是否可以以此換取地方政府給予更高的容積率？

（六）重大項目。

所謂重大項目，一般會分為國家級重大工程、地方重大工程。即便是地方重大工程，每個地方每個城市對重大項目的標準都有所不同，但是對納入重大項目的建設項目，都會扶持甚至特事特辦。一個建設項目要作為重大項目，標準門檻無非是納稅、產業落地、解決就業等等方面比一般的項目能產生更多的益處。對于一般的房地產開發項目來說，可以申請地方的重大項目。

重大建設項目，可以帶動引領當地社會經濟發展，當地政府適當提高容積率支持完全具有可行性。如產業勾地，引進產業，商住用地地方政府都可以定向招拍掛低價甚至返還土地出讓金，提高容積率自然更簡單。

（七）規劃編制或修改階段提前介入。

規劃編制不僅僅涉及控制性詳細規劃，也涉及國土空間規劃，涉及十四五規劃等等上層次規劃。提前介入規劃編制或修編，涉及眾多層級政府、不同的職能部門，涉及多方利益的博弈。難度相對較大，但也不是不能實現。

綜上，中級技巧，簡單的說就是找專家找品牌背書，找名目尋求地方政府支持，提前介入做好相關工作。

（一）政府城市規劃定位、交通軌道路網、產業定位、重點產業落地、人口大規模流入等等發生重大變化。

從一般的副中心變成城市中心；從郊區變成市中心；從一般的交通位置，變成交通樞紐；從舊工業區變成未來的CBD；從低端的產業升級改造成重點高科技園區；從一片空白到引進產業落地；當然還有機場搬遷，限高的強制要求消失了。河流改道，原有的河道藍線周邊不再受限……

有些朋友覺得，這些都是政府規劃定位的事，市場主體開發商很難做的到，其實不然，關鍵要懂得借勢，尤其要與其他的市場主體開發商聯合團結合作，與地鐵部門主動溝通協調，共同推動。比如地鐵規劃，相信政府也不愿意看到地鐵規劃在人煙稀少產業空白的郊區吧？如解決洪澇災害，歷來洪澇災害城市內澇就是大難題，水利工程也不僅僅是政府的職責，我們開發商能否聯合起來一起出錢出力為政府解決這個難題，解決了洪澇災害，河道沿線的地質安全問題解決了一大半，提高容積率的條件起碼符合可實現的技術門檻，又為政府做貢獻消除洪澇災害，相信地方政府也不會無視我們的付出，會給我們的建設項目提供一定的便利提高容積率。

政府的規劃發展定位也不是無的放矢，也需要民間資本和社會力量一同參與，才能多快好省共同推進，否則也很難推進。

（二）軍民融合概念，兩岸三地融合概念。

軍民融合，促進科技成果轉化，提升科技進步，這是政府和時代的需要，也是創造更多經濟價值方式之一。如果我們的建設項目能夠促進軍民融合，帶來更多的經濟價值，解決地方財政收入問題，地方政府給我們適當提高容積率也是合情合理。

祖國尚未統一，不論地方政府還是中央政府，都是積極鼓勵兩岸三地加快融合。如果我們的建設項目能有利于兩岸三地加快融合，則是對和平統一大業作出貢獻。相關中央部委肯定大力支持我們，何愁容積率問題。關鍵是不能弄虛作假。

（三）重大科研創新、高尖端人才等。

隨著中美貿易沖突、疫情等種種原因，國家大力發展科技，急需自主可控的重大科技創新。如果市場主體發揮靈活性優勢，協助國家引進高尖端人才（必須相關政府部門認可），如有院士或諾貝爾獎獲得者為我們站臺背書，推動某些領域重大科研創新，國家相關科技部委支持提高容積率，反哺推動高科技產業發展。事實上形成重大高科技產業與一般商住房地產項目的聯動發展。想必，中央相關部委都會支持我們建設項目，對我們有所補償。

（四）解決政府其他重大訴求問題。

借勢的原則是天下沒有白吃的午餐，要想借政府的勢，獲得足夠的經濟利益，就要把政府的利益捆綁到我們利益鏈條中。什么是政府的利益？一是政府的可以獲得經濟利益。二是解決政府一時難以或者不方便解決的問題。比如現在政府希望加強科研創新，我們能否幫忙引進高尖端人才？能否提供國家實驗室？我們能否引進重大高科技技術？等等

所謂高級技巧，在于互惠互利，在于格局，在于與地方政府的博弈。

（一）涉及安全隱患，地質安全、機場軌道、橙線等等，就不要奢望了。安全無小事。在經濟利益和安全問題面前，安全永遠排第一位。

（二）人多力量大，盡量不要單獨找關系提高容積率，容易被社會輿論所關注，即便本身項目提高容積率合法合理，也難以被社會輿論所詬病。

（三）不要踩紅線不要做違法的事。常在河邊走總有濕腳的一天。

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原標題： 商住項目提高容積率的技巧（二）