城市更新項目收并購實務

在股權收購合同中，經常會出現雙方對股權交易價款總額包含哪些費用約定不清的情形。比如收購一個城市更新項目，常常會繼受項目公司的債權債務，尤其是要約定清楚項目公司的債務清理（包含質押、抵押等擔保債務）。清理債務則伴隨著要求轉讓方在一定期限內解除一些轉讓前已簽署的合同。因此，交易價款總額應列明清理債務的費用，也即清理債務的義務及/或費用也應包括在交易對價之內。另外，建議受讓方同時明確項目公司已取得的權益是否在收購前進行剝離還是由受讓方繼受。

城市更新項目常常存在拆賠費用、過渡期項目公司的員工工資、臺底費等費用，這些費用在合同中也應清晰約定由哪方承擔。從公平的角度來說，簽署協議前已到期應付的拆賠費用（如安置費）應由轉讓方承擔，而員工工資、臺底費則根據項目的實際情況，由轉讓方和受讓方共同協商由哪方承擔。

以筆者經辦過的深莞惠的一些本身存在零星拆遷（如宿舍）的更新項目收購為例，筆者特別傾向于在合同中明確約定交易對價已包含清租、拆遷安置的全部費用，也即城市更新項目范圍內回遷物業時拆遷安置的方式所涉全部費用最好不涉及在項目公司公司進行股權變更后還需受讓方另行承擔。

還有一個問題需要特別注意，我們在做城市更新項目并購的稅務籌劃的時候，一般會將交易總價款拆分為小金額的股權轉讓款加大金額的前期委托費用，這個前期委托費用（如拆遷安置補償、拆遷服務、立項和專規報批等）需明確交易路徑及支付方式，比如約定由收購方取得項目公司股權后以股東借款形式將資金注入項目公司，然后由項目公司向股權轉讓方或其指定的關聯方支付前期委托費用（也即大部分的交易價款），由此解決項目公司的成本、費用列支與稅前扣除問題。

如收購涉及轉讓方主推或主要負責拆賠工作，則收購合同不僅要約定轉讓方完成拆賠工作的期限，還必須鎖定拆遷總成本。為此，收購合同應約定轉讓方的拆賠工作要求，如約定轉讓方須做到總現金補償不超過多少金額，總住宅回遷物業不超過多少平米。

此外，拆賠的啟動節點也應慎重考慮。一般而言，應對拆賠意愿進行深入摸底并經相關集體經濟繼受組織股東大會/股東代表大會表決后才向村里公布拆賠標準。除此之外，公布的拆賠標準還須與專規進行銜接，以免獲批的專規指標無法滿足拆賠的要求。

城市更新項目中，往往轉讓方已聘請了員工從事拆遷工作，且負責拆遷工作的核心人員已掌控項目核心拆遷資源或與拆遷對象具有一定的裙帶關系。對于是否留用該部分員工，筆者認為核心點在于如何控制拆遷利益巨大所引起的道德風險。從操作層面來看，假設為了目標公司的干凈而選擇清退原項目公司員工（尤其是原拆遷團隊），在并購合同中約定由轉讓方繼續負責拆遷工作的交易安排下，因受讓方與負責目標項目拆遷的人員無勞動關系，則對拆遷人員無約束力。這時候拆遷人員很容易與被拆遷人聯合起來，向受讓方索要高額的拆遷回報，甚至“要挾”受讓方的項目推進。同時，如無勞動關系，拆遷人員也容易滋生虛構拆遷經費向受讓方報銷的想法和做法，在拆遷成本上導致不經濟的問題。

因此，考慮到拆遷人員與村民熟悉以及擁有社會資源、政府資源等情況，筆者更建議就轉讓方已聘請的拆遷人員，如由轉讓方自行聘任的，則建議由受讓方采取勞動關系轉移到受讓方指定公司的方式處理；如由項目公司聘用的，則建議可以給與留用，當然受讓方亦可以要求轉讓方逐步清退受讓方認為表現欠缺的員工。

深圳實施強區放權后，每個區會有一些集體土地與開發商合作開發所涉收益分成或物業分成比例的窗口指導意見。以龍華為例，集體分成物業面積須占項目可售總建筑面積的一定比例。具體計算公式如下：

鑒于上述，項目收購的盡調環節受讓方應先核實項目所在區的集體資產分成比例要求，尤其是各區的集體資產管理部門對合作開發的物業分成比例等的窗口指導意見。畢竟，不同的集體資產分成比例將對拆遷成本、項目經濟測算造成重大影響。

以往我們往往認為，進入實施主體確認階段后政府主管部門對專項規劃指標進行調整的可能性會非常小，但目前的更新實務卻證實了這種可能性。以坪山區為例，受政府新政的影響，今年7月以后，坪山區實施了新的窗口指導意見，其中即便是數年前已取得的專項規劃批復，如批復有可售商務公寓指標，也一律改為商業辦公指標。

因此，雖此類情況即為少見，筆者建議就專項規劃存在可售商務公寓指標的項目，盡調時應特別注意核實政府主管部門對配建商務公寓的窗口指導意見，以免項目規劃或業態調整影響項目后續的銷售和去化，甚至項目的投資測算和盈虧結果。

以惠州的一些項目為例，因一些歷史的原因，這些項目存在已取得用地規劃許可證，卻未取得規劃設計條件的情況，且這種情況在惠州并不少見。

為此，筆者建議對于惠州的項目，無論是否屬于城市更新，規劃設計條件應是項目需關注的重大節點，且付款應與該節點進行掛鉤。其中切勿以為取得了用地規劃許可證便等同于規劃指標已獲批，以免收購目的無法實現導致后悔不已。

股權收購合同中，一般會約定交易雙方稅費的承擔方式。但對于股權轉讓方為個人時的情形，收購合同經常會忽略約定受讓方代扣代繳轉讓方股權轉讓的個人所得稅的相關問題，由此導致后續被稅局關注或稽查到之后，受讓方需額外掏腰包，轉讓方卻不管不顧的問題。

因此，筆者建議就代扣代繳問題在收購過程中相關合同中落實相關約定。

值得慶幸的是，個人股權轉讓的稅費征繳問題在許多地區被要求以個人的完稅憑證或完稅申報作為工商變更的前提，因此上述問題在一定程度上已可以得到較好的解決，具體可參見西政資本于2020年9月23日發布的《202009：股權轉讓稅源監控新規及稅務籌劃》一文相關內容。

對于城市更新項目，常常會基于稅籌考慮安排由項目公司或項目公司指定第三方來租賃集體所有的物業，以盡量消化補償費用或前期費用。很多情況下，租賃村委的物業并非只需與村委簽署租賃合同即可，以鹽田為例，根據《鹽田區股份合作公司物業租賃管理指引》的規定，股份合作公司單宗租賃面積在1000平方米以上或租賃年限5年以上（不含本數）的集體物業租賃活動均需通過鹽田區股份合作公司綜合監管系統在深圳聯合產權交易所等產權交易機構進行公開交易。

因此，為確保租賃行為的合法性，筆者建議并購后的稅籌安排應了解深圳各區集體資產管控辦法中關于租賃的相關規定。

在更新項目涉及非農指標或征返指標的項目中，因非農或征返指標的合作對價可以通過拆賠的方式實現，因此房屋分配的環節一般都比較簡單。但“單抬頭”的非農/征返合作合作開發項目卻經常因分配環節視同銷售的高稅負問題，導致收購方的巨額虧損。

具體來說，“單抬頭”的深圳非農用地或征地返還用地合作開發項目除存在開發商的稅負較高，稅籌空間小的不利因素外，還存在很多制約開發商的條件。以項目公司的融資為例，因村委是項目公司的股東，因此項目融資基本度需要取得村委同意，而一旦資金方要求項目公司股東提供擔保或股權質押時，基于集體資產的監管要求，村委這個時候就變得很難配合。此外，深圳各區集體資產監管日益趨嚴，很多區都有關于村委入股的項目公司的證章照、銷售回款必須提交共管的窗口指導意見。除此之外，對于“單抬頭”的非農/征地返還用地合作開發項目，如項目公司分配物業給村委，則需視同銷售，這時必須通過銷售物業給村委的方式才能實現過戶，也即不能將物業直接分配給村委。還有一個小問題需要注意，如項目公司直接分配物業給自己股東，除非是根據視同銷售的邏輯按正常銷售開票辦理過戶，不然不動產登記中心不會接受直接股東分配的過戶方式。

因此，筆者建議就深圳“單抬頭”的非農/征地返還用地合作開發項目進行審慎評估并慎重對待。