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作者：初明峰、劉磊
來源：金融審判研究院（ID：jrspyjy）
實際建造人在取得原房屋產(chǎn)權(quán)人同意，但未取得合法建房手續(xù)情形下，對案涉房屋進行了擴建改建，后該房屋被列入拆遷補償范圍，但因原房屋產(chǎn)權(quán)人對外負債導致該房屋補償款被查封，實際建造人雖未取得合法手續(xù)但以其對擴建改建部分享有實際權(quán)利為由請求排除對應(yīng)部分拆遷補償款執(zhí)行的，法院仍應(yīng)予支持。
1、葉茗（甲方）與劉峻滔、王俊鵬、熊運高（乙方）簽訂《協(xié)議》，將登記在其名下的案涉177.25平方米的兩層住宅樓以30萬元的價格轉(zhuǎn)讓給乙方。
2、《協(xié)議》還約定：乙方將對該房屋進行改建，甲方擁有改造后房屋的177.25平方米的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)，其余面積歸乙方共有。如遇拆遷情況，甲方同樣擁有案涉房屋177.25平方米面積的受償權(quán)和支配權(quán)，其余面積的一切權(quán)益歸乙方共有。
3、另查明，案涉房屋位于農(nóng)村集體土地之上，案涉《協(xié)議》簽訂后也未能辦理過戶登記。乙方在未辦理規(guī)劃報建等許可手續(xù)情況下對案涉房屋進行了擴建改建，甲乙雙方按照《協(xié)議》約定就擴建改建后的房屋進行占有使用。
4、葉茗無力清償欠付中信銀行的到期債務(wù)，中信銀行申請法院對登記在葉茗名下的案涉房屋查封保全。查封期間，案涉房屋被拆遷，法院又對案涉拆遷補償款進行了查封。
5、劉峻滔、王俊鵬、熊運高向法院以自己系擴建部分實際權(quán)利人為由向法院提起執(zhí)行異議，法院予以支持。中信銀行對此不服，繼而提起申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴。
劉峻滔、王俊鵬、熊運高對擴建部分對應(yīng)拆遷補償款是否享有足以阻卻執(zhí)行的實體權(quán)利？
經(jīng)查，再審申請人投入資金并對案涉房屋進行改擴建，改擴建后的房屋為七層，并實際占有、使用。雖然案涉房屋未取得合法建房手續(xù)，再審申請人對案涉房屋不享有物權(quán)，但再審申請人是在葉茗所有的原房屋之上進行的改擴建，案涉房屋改擴建實際投入了建安成本，在未被認定為違章建筑被強制拆除前具有使用價值，可以通過拆遷補償利益的形式體現(xiàn)出其使用價值。實際投資建設(shè)并占有、使用房屋的再審申請人，因該房屋具有使用價值而被列入拆遷征收范圍時，基于上述與原房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂的《協(xié)議》有關(guān)“拆遷受償權(quán)和支配權(quán)等權(quán)益分配”的約定，可以獲得該房屋被拆遷后的拆遷補償收益。本案的執(zhí)行標的為案涉房屋的拆遷補償款，故再審申請人對擴建部分所能夠獲得的拆遷補償款可以享有民事權(quán)益。上述對于拆遷補償款民事權(quán)益的享有與否的民事判定，是建立在案涉民事協(xié)議約定，同時兼顧到案涉房屋沒有被行政部門直接認定為違章建筑而需要被強制拆除，同時有證據(jù)證明權(quán)利主張人對房屋進行實際資金投入，產(chǎn)生了建安成本的事實基礎(chǔ)上。
二審法院以“違法建筑物的認定和處理，尤其是在拆遷之時是否補償、如何補償，均屬于國家行政職權(quán)范圍”，在本民事案件中直接認定無證據(jù)證明再審申請人享有民事權(quán)益為由，進而作出不能排除強制執(zhí)行的判定，該裁判理由依據(jù)不足。
（2019）最高法民申1159號
第二十四條 對案外人提出的排除執(zhí)行異議，人民法院應(yīng)當審查下列內(nèi)容：
（一）案外人是否系權(quán)利人；
（二）該權(quán)利的合法性與真實性；
（三）該權(quán)利能否排除執(zhí)行。
第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
筆者專題梳理違法建筑被執(zhí)行中的異議情形，本文援引判例觀點是：買房拆除原房重建，重建人實施重建未取得合法的建房手續(xù)，所重建房屋雖是違法建筑，但改建人為改擴建實際投入了建安成本，在未被認定為違法建筑被強制拆除前具有使用價值，可以通過拆遷補償利益的形式體現(xiàn)出其使用價值。因此，筆者贊同最高院本判決中的觀點。
本判決充分體現(xiàn)了執(zhí)行異議之訴司法實務(wù)中主流觀點：執(zhí)行異議之訴，是評價執(zhí)行申請人執(zhí)行信賴利益和案外人實體權(quán)益優(yōu)劣的訴訟，哪一方更應(yīng)該優(yōu)先保護的問題。案外人的因?qū)?zhí)行標的投入（包括新建、修繕、管理等）而產(chǎn)生權(quán)益，如果投入事實確鑿，投入過程中雖有瑕疵（不包含嚴重違法行為）也不影響其實體權(quán)益的取得，法院如因案外人瑕疵行為直接放任其權(quán)益被執(zhí)行，也有失公平。一孔之見。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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