面包財經 
更多干貨，請關注資產界研究中心
作者：面包財經
來源：面包財經（ID：mianbaocaijing）
保利地產近日公布了2020年年報與2021年一季報。公司2020年實現營業收入2432.08億元，同比增長3.06%；實現歸母凈利潤289.48億元，同比增長3.54%。公司一季度實現營收250.87億元，同比增長5.25%，對比2019年同期增長11.08%；實現歸母凈利潤25.01億元，同比增長5.10%，對比2019年同期增長7.80%。
2020 年，公司實現簽約金額5028.48 億元，同比增長8.88%；簽約面積3409.19 萬平方米，同比增加9.16%。從2020年銷售數據來看，保利地產在銷售業績上位列第五，次于碧桂園、中國恒大、萬科和融創中國。在增速放緩的壓力下，保利地產近一年來加速拿地強度，力圖重回行業前三。值得關注的是，保利地產現金流及分紅比例均有所下降， 2020年公司累計發行45億元永續債券。
截至2020年末，保利地產剔除預收賬款資產負債率為68.74%，凈負債率為56.55%，現金短債比為1.82，均符合“三道紅線”中綠檔企業標準。
營收、歸母凈利潤增速放緩 毛利率降低
年報數據顯示，保利地產2020年實現營業總收入2432.08 億元，同比增長3.06%。其中房地產開發收入2263.76 億元，同比增長1.18%。
圖1：2016-2020年保利地產營收、歸母凈利潤及同比
其中，公司2020年全年營收增速同比下滑18.23個百分點，歸母凈利潤增速同比下滑44.36個百分點；公司一季度營收增速同比下降0.29個百分點，歸母凈利潤增速雖小幅上升，但對比2019年一季度增速下降了17.41個百分點。
在業績增速下滑的同時，保利地產毛利率也有所降低。數據顯示，保利地產2020年毛利率為32.59%，同比下降2.38 個百分點。其中，公司房地產銷售利率同比下降1.9個百分點。
對此，公司稱主要由于2017-2018 年獲取的高地價項目成為結轉主力，相應利潤率水平有所拉低。公司一季度毛利率達到35.45%，但同比仍下降4.36個百分點。
凈利率端，2020年公司凈利率為16.47%，同比增長0.56 個百分點。因公司合作項目增多并逐步進入結轉期，保利地產實現投資收益61.41 億元，同比增長65.91%。同時，公司2020年稅金等支出的減少對沖了毛利下滑的影響，凈利潤微幅上升。
加速擴張拿地 現金流、分紅下滑
從銷售分布來看，一二線城市對保利地產銷售貢獻較高，占比達74%。分區域來看，珠三角及長三角銷售合計占比達 52%，較去年提升 6 個百分點。
保利地產2020年在拿地方面有所發力。公司2020年拓展項目146 個，新增容積率面積3186 萬平方米，同比增長19%，土地儲備恢復至2018年水平。
圖2：保利地產新增容積率面積及拿地強度
數據顯示，自2018年開始，公司拿地強度（當年全口徑拿地金額/當年全口徑銷售金額）有所放緩。2018年至2019年，公司的拿地金額分別為1927億元、1555億元，同比分別下降30.31%、19.30%；拿地強度分別為47.60%，33.67%，較2017年89.42%的拿地強度大幅下降。2020年，公司拿地強度有所回升，從2019年的33.67%提升至46.79%，拿地成本也同比增長51.32%至2353億元，其中下半年拓展金額占全年總投入的 65%。
值得關注的是，在加速拿地、擴大投資的情況下，公司的現金流有所承壓。年報顯示，2020年保利地產經營性現金流凈額為151.50億元，同比降低61.31%。
圖3：保利地產近三年分紅情況
公司2020年分紅比率也有所下降。2020年，公司擬以實施權益分派股權登記日總股本為基數，每10 股派發現金紅利7.30 元（含稅），分紅比例為30.18%，較2019年下滑4.82個百分點。根據保利發展新發布的《2021-2023年股東回報規劃》，公司未來三年（即2021-2023 年）分紅率下調為不低于25%，而2015 年-2020 年，公司分紅比例均維持在30%以上。
三道紅線全部達標 新增發行45億元永續債
住房城鄉建設部、人民銀行于2020年8月召開重點房地產企業座談會，明確了重點房地產企業資金監測和融資管理新規，提出“三道紅線”，即剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1.0倍。按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。
2020年末，保利地產資產負債率為78.69%，剔除預收賬款資產負債率為68.74%，凈負債率為 56.55%，現金短債比為1.82，均符合“三道紅線”中綠檔企業標準。
其中，公司2020年末有息負債綜合成本約4.77%，同比降低0.18 個百分點。值得關注的是，公司2020年新增發行45億元永續債券，一定程度上降低了公司的債務成本率。報告期內，公司共計發行四期永續債券。其中，第一期、第二期和第四期中期票據（永續中票）分別為9億元、15億元、15億元，期限均為3+N，票面利率分別為3.39%和3.07%、3.18%。第三期中期票據6億元，發行期限為5+N。
圖4：保利地產2020年債券發行情況
值得注意的是，永續債是一種具有債券性質的是股權。因永續債權沒有明確的到期期限，在公司行使贖回權之前可以長期存續，且擁有遞延支付本金及遞延支付利息的權益，據財政部2019年《關于印發<永續債相關會計處理的規定>的通知（財會[2019]2號）》及相關規定，保利地產將永續債權計入其他權益工具。
截至2020年末，公司永續債賬面價值總額達到201.8億元。若將這些計入權益的永續債調至負債科，公司的負債率將有所上升。此外，近一年來保利地產所發行的永續債多為3+N、5+N模式，此類模式的永續債，前三年或前五年支付的利息相對較低，而從第四年或第六年開始，公司或將面臨利率上升的情況。在跨期跳漲的利率機制下，若公司永續債與其他債務集中到期，公司償債能力或將有所承壓。
免責聲明：本文僅供信息分享，不構成對任何人的任何投資建議。
版權聲明：本作品版權歸面包財經所有，未經授權不得轉載、摘編或利用其它方式使用本作品。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“面包財經”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
