地產(chǎn)金融周報：樓市下行引起地方財政緊張，出讓金收入同比降三成；哈爾濱廢止房地產(chǎn)調(diào)控政策；融資類信托規(guī)模降幅達26.28%

作者：西政財富

一、1-2月房地產(chǎn)市場降溫繼續(xù)拖累地方政府土地財政收入，國有土地使用權出讓收入同比下降29.5%

根據(jù)財政部數(shù)據(jù)，1-2月政府性基金預算收入9159億元，同比下降27.2%。地方政府新基金預算本級收入8554億元，同比下降28.7%，其中國有土地使用權出讓收入7922億元，同比下降29.5%。地方政府的土地出讓收入大幅下降。而從市場表現(xiàn)來看，三四線城市3月前20天新房成交量同比降低50.8%，同期一、二線城市同比降幅分別為39.8%和42.3%。三四線城市銷售降幅更大也暗示地方土地財政收入受影響會更大。

對此，東方金誠研究表示，1-2月財政數(shù)據(jù)表現(xiàn)出兩個突出特征：一是財政政策靠前發(fā)力得到體現(xiàn)，尤其是一般公共預算支出投向基建的占比提升、專項債支出擴張使得財政政策對基建投資的支持力度加大；二是房地產(chǎn)市場下行對財政收入端的拖累比較明顯，這既體現(xiàn)于涉房稅收整體較弱，更加反映于土地出讓收入的下滑對政府性基金收入的拖累。

二、哈爾濱房價下跌明顯，供給壓力大，擬廢止2018年調(diào)控政策，該操作可能被推廣復制

2022年3月23日，哈爾濱人民政府發(fā)文稱經(jīng)報請市政府同意，鑒于《哈爾濱市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（哈政辦規(guī)[2018]12號）已完成其階段性調(diào)控使命，擬予以廢止。該政策針對土地供給、區(qū)域限售、提高公積金貸款條件、提高按揭貸款首付和利率等作出多條規(guī)定。

對此，中信證券分析表示，該政策充分體現(xiàn)了哈爾濱當?shù)叵Ｍ碳し康禺a(chǎn)市場需求的態(tài)度。哈爾濱房價自2021年8月份環(huán)比負增長以來，降幅持續(xù)擴大至今。整體來看，區(qū)域市場面臨的壓力較大，此系哈爾濱出臺該政策的背景。如果廢止這一政策，將意味著哈爾濱不會增加土地供給，不會對公積金貸款使用進行額外限制，不會限制新房流通轉(zhuǎn)讓，不會對二套房買家規(guī)定高于全國最低首付和利率要求的懲罰性措施……相比鄭州的實踐，哈爾濱的做法更為簡單，且具備相當推廣意義。廢止原有政策的做法，面臨的輿論爭議更少。從實踐上，這可能相當于放開按揭貸款首付和利率的規(guī)定，卻又不需要出臺一系列文件。廢止原有政策的做法，實際上是出臺一系列政策，一攬子解決問題，但卻又可以在原有政策基礎上，選擇性重點執(zhí)行落實。2018年各地出臺了一批調(diào)控政策，都在全國政策上有加碼。從目前市場情況看，這些政策有被廢止的可能性。

三、5年期LPR下調(diào)預期落空，或考慮到下調(diào)房貸利率易對市場預期產(chǎn)生擾動；3月全國平均按揭貸款利率降幅顯著

2022年3月21日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年3月21日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%。均與上月持平。對此，太平洋證券分析表示。目前，LPR已處于近三年的低位，加上受到美國加息，地緣沖突等不確定性因素影響，3月份1年期LPR報價保持不變以維持穩(wěn)健貨幣政策具有一定的合理性。但是，但本月5年期LPR與上月保持不變，下調(diào)預期落空。我們認為央行可能考慮到房住不炒大背景下下調(diào)房貸利率容易對市場預期產(chǎn)生擾動，有所保留……接下來用降息降準等總量寬貨幣政策促進經(jīng)濟增長的可能性仍然存在，在二季度仍然可以預期MLF利率及LPR報價下調(diào)。

3月16日金融委召開會議及多部委表態(tài)后，地產(chǎn)政策上積極托底態(tài)度基本確認。3月22日，據(jù)財聯(lián)社報道，南京、蘇州兩地按揭貸款利率進一步調(diào)降，且幅度可觀：蘇州多家銀行首套房按揭貸款比例降至與LPR持平；南京不僅按揭貸款利率調(diào)降，二套房貸款政策也明顯放松。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，3月份全國平均首套房按揭貸款利率已降至5.34%，較2月下調(diào)13BPs，降幅大幅提升。對此，開源證券分析表示，預計未來半年內(nèi)按揭利率將持續(xù)調(diào)降，且調(diào)降空間可觀。

四、2022年4月1日起對增值稅小規(guī)模納稅人階段性免征增值稅

2022年3月5日，李克強總理在《政府工作報告》中明確提出“對小規(guī)模納稅人階段性免征增值稅”。2022年3月24日，財政部、稅務總局制發(fā)《財政部?稅務總局關于對增值稅小規(guī)模納稅人免征增值稅的公告》（2022年第15號），自2022年4月1日至2022年12月31日，增值稅小規(guī)模納稅人適用3%征收率的應稅銷售收入，免征增值稅；適用3%預征率的預繳增值稅項目，暫停預繳增值稅。此外，《財政部 稅務總局關于延續(xù)實施應對疫情部分稅費優(yōu)惠政策的公告》第一條規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策，執(zhí)行期限延長至2022年3月31日。

五、2021年四季度末信托公司主要業(yè)務數(shù)據(jù)：投資類信托規(guī)模同比增長31.92%；融資類信托規(guī)模降幅高達26.28%

3月22日，中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布了《2021年四季度末信托公司主要業(yè)務數(shù)據(jù)》顯示，截至2021年四季度末，全行業(yè)信托資產(chǎn)規(guī)模余額20.55萬億元，同比增長0.29%，環(huán)比增長0.52%。事務管理類信托規(guī)模降至8.47萬億元，同比下降7.85%，占比降至41.20%；投資類信托規(guī)模增至8.50萬億元，同比增長31.92%，占比增至41.38%，比上年末上升了9.92個百分點，規(guī)模與占比的年度增幅均為近年來最大。融資類信托規(guī)模則降至3.58萬億元，比上年末壓縮了1.28萬億元，降幅高達26.28%。

對此，有分析人士表示，導致主動管理類信托中融資類向投資類轉(zhuǎn)化的原因有二：一是自2018年資管新規(guī)出臺以來，信托行業(yè)便在持續(xù)壓降融資類、通道類業(yè)務；二是隨著2020年底地產(chǎn)行業(yè)、政府融資平臺去杠桿，融資政策趨嚴以來，地產(chǎn)行業(yè)及政信類非標融資受限。對于投資類信托的增長，但也需要認真對待其潛在風險，一是標類產(chǎn)品易受資本市場波動影響；二是破產(chǎn)清算時，股權類清償順序劣后于普通債權。所以信托公司需要妥善做好盡調(diào)工作及資產(chǎn)管理工作

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原標題： 地產(chǎn)金融周報：樓市下行引起地方財政緊張，出讓金收入同比降三成；哈爾濱廢止房地產(chǎn)調(diào)控政策；融資類信托規(guī)模降幅達26.28%