恒大的樓：不可能爛尾

作者：地產(chǎn)三哥

來源：地產(chǎn)三哥（ID:dichansange)

“香港國(guó)際金融中心定位與展望”聯(lián)合研討會(huì)今天（12月9日）舉行。

恒大的風(fēng)險(xiǎn)問題是市場(chǎng)事件，將按照市場(chǎng)化、法治化原則妥善處理，債權(quán)人和股東的權(quán)益將按照其法定受償順序得到充分的尊重。

在民事執(zhí)行的債權(quán)中，根據(jù)是否享有優(yōu)先受償權(quán)，可分為優(yōu)先債權(quán)與普通債權(quán)，優(yōu)先債權(quán)優(yōu)先于普通債權(quán)受償。

優(yōu)先債權(quán)主要包括：

1、擔(dān)保物權(quán)（抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)和留置權(quán)）；

2、船舶優(yōu)先權(quán)；

3、民用航空器優(yōu)先權(quán)；

4、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)；

6、稅收優(yōu)先權(quán)；

7、最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條規(guī)定的“已交付全部或大部分款項(xiàng)的商品房買受人(消費(fèi)者)優(yōu)先權(quán)”。

以處置被執(zhí)行人名下的房地產(chǎn)為例，參與分配債權(quán)的受償順序如下：

（一）處置抵押財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的費(fèi)用（包括優(yōu)先權(quán)案件的執(zhí)行費(fèi)、訴訟費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等）；

（二）商品房買受人的購(gòu)房?jī)r(jià)款；

（三）建設(shè)工程價(jià)款；

（四）設(shè)定抵押前欠繳的稅款、劃撥土地使用權(quán)出讓金；

（五）抵押債權(quán)；

（七）普通債權(quán)。

需要注意的是，對(duì)于工資債權(quán)在執(zhí)行分配中是否具有優(yōu)先受償權(quán)，由于現(xiàn)行法律、司法解釋并未明確規(guī)定工資債權(quán)具有優(yōu)先權(quán)，司法實(shí)踐中處理規(guī)則并不統(tǒng)一。

被執(zhí)行人為企業(yè)法人時(shí)，出現(xiàn)財(cái)產(chǎn)不足以清償所有債權(quán)的情況時(shí)，對(duì)于普通債權(quán)，應(yīng)按照財(cái)產(chǎn)保全和強(qiáng)制執(zhí)行中的查封、扣押、凍結(jié)順序進(jìn)行清償，首封債權(quán)優(yōu)先于輪候查封的債權(quán)，查封債權(quán)優(yōu)先于未查封的債權(quán)。

當(dāng)企業(yè)法人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，并且資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)或者明顯缺乏清償能力的，執(zhí)行法院經(jīng)申請(qǐng)執(zhí)行人之一或者被執(zhí)行人同意，應(yīng)當(dāng)裁定中止對(duì)該被執(zhí)行人的執(zhí)行，將執(zhí)行案件相關(guān)材料移送被執(zhí)行人住所地人民法院。

被執(zhí)行人住所地人民法院裁定受理破產(chǎn)案件的，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)解除對(duì)被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)的保全措施，普通債權(quán)人在破產(chǎn)程序中按比例受償。

以上是一個(gè)大致的程序，具體到房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)案件，清償權(quán)順序如下：

二、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件的債權(quán)清償順序

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有的法律法規(guī)和司法實(shí)踐，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件債權(quán)清償順序一般如下：

第一，破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)被排列在清償順序的第一順位。

主要法律依據(jù)是《企業(yè)破產(chǎn)法》第四十三條第一款的規(guī)定：“破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)由債務(wù)人財(cái)產(chǎn)隨時(shí)清償”。

由于“破產(chǎn)費(fèi)用”中包含著“管理人執(zhí)行職務(wù)的費(fèi)用、報(bào)酬和聘用工作人員的費(fèi)用”，現(xiàn)行的清償順序有助于激發(fā)管理人的工作積極性，最大限度提高管理人實(shí)際取得報(bào)酬的可能。

實(shí)踐中，管理人往往只有將債務(wù)人的資產(chǎn)處置后才能最終拿到報(bào)酬。

第二，消費(fèi)者購(gòu)房債權(quán)被排列在清償順序的第二順位。

主要法律依據(jù)是最高人民法院（以下簡(jiǎn)稱最高院）《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》）第二條：“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”。（詳見文末附件1）

第三，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)被排列在清償順序的第三順位。

主要法律依據(jù)是《合同法》第二百八十六條及《批復(fù)》。其中，《合同法》第二百八十六條確定了建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)；《批復(fù)》則對(duì)如何行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、可以被優(yōu)先清償?shù)慕ㄔO(shè)工程價(jià)款的范圍等內(nèi)容做了具體的規(guī)定。（詳見文末附件1）

主要法律依據(jù)是《企業(yè)破產(chǎn)法》第一百零九條及《批復(fù)》，特別是《批復(fù)》的第一條規(guī)定：“認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”。在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中，出于保護(hù)弱勢(shì)群體的考慮，擔(dān)保物權(quán)的優(yōu)先性被大大的削弱，擔(dān)保物權(quán)人的債權(quán)時(shí)常得不到足額清償。

第五，職工勞動(dòng)債權(quán)、稅款和普通債權(quán)被分別排列在清償順序的第五、第六和第七順位。

主要法律依據(jù)是《企業(yè)破產(chǎn)法》第一百一十三條的規(guī)定。值得注意的是，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第一百三十二條的規(guī)定，債務(wù)人在2007年6月1日之前的職工債權(quán)同樣可以使用擔(dān)保物權(quán)人的特定財(cái)產(chǎn)來得到清償。

綜上，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件可以參照以下清償順序：

第一，破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)；第二，消費(fèi)性購(gòu)房債權(quán)；第三，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)；第四，擔(dān)保物權(quán)；第五，職工勞動(dòng)債權(quán)；第六，稅款；第七，普通債權(quán)。

三、以恒大為例：法定受償權(quán)順序

恒大沒有破產(chǎn)，截止12月8日，境外債券目前沒有公開違約。

12月9日下午，惠譽(yù)將中國(guó)恒大評(píng)級(jí)下調(diào)至“有限違約”。

假如進(jìn)入相關(guān)程序，恒大的法定受償順序應(yīng)該如下：

第一、為維持公司保交房等必須支付的費(fèi)用等是第一順位；

相對(duì)于2萬億資產(chǎn)的恒大來說，這個(gè)比例應(yīng)該很小。現(xiàn)階段主要保交房，產(chǎn)生的管理費(fèi)用應(yīng)該也是第一順位。如果進(jìn)入相關(guān)程序，破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)是第一順位。

第二、購(gòu)房人債權(quán)為第二順位；

2021年中期報(bào)告顯示，恒大合同負(fù)債為2158億元。這主要是購(gòu)房者支付首付款或（以及）承擔(dān)的銀行按揭款、但尚未竣工交付產(chǎn)生的負(fù)債。

第三、積欠的建設(shè)工程款為第三順位；

2021年中期報(bào)告顯示，恒大應(yīng)付第三方貿(mào)易款6669億元，這其中大部分應(yīng)該是建設(shè)工程款。

第四、銀行等融資機(jī)構(gòu)設(shè)定抵押的擔(dān)保物權(quán)為第四順位

2021年中期報(bào)告：恒大在銀行等金融機(jī)構(gòu)借款為3939億元。這其中應(yīng)該大部分都設(shè)定了相應(yīng)物權(quán)的抵押擔(dān)保。

第五、工資

第六、稅款

不詳。

第七、普通債權(quán)

2021年中國(guó)恒大中報(bào)顯示：境內(nèi)公司債券余額508.81億元，境外債券余額196.34億美元（折合人民幣1269.38億元）。

此外，還有恒大財(cái)富的理財(cái)產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的債權(quán)，以及其他非以上六類債權(quán)，這些如果沒有設(shè)定物權(quán)抵押，應(yīng)該都?xì)w屬于普通債權(quán)。

在以上所有債權(quán)都實(shí)現(xiàn)清償?shù)那闆r下，如果還有剩余，就是股東權(quán)益了。

根據(jù)華夏幸福2021年10月8日的債務(wù)重組計(jì)劃公告：

華夏幸福計(jì)劃2192億元金融債務(wù)將通過以下方式清償：

包括賣出資產(chǎn)回籠資金約750億元；出售資產(chǎn)帶走金融債務(wù)約500億元；優(yōu)先類金融債務(wù)展期或清償約352億元；現(xiàn)金兌付約570億元金融債務(wù)；以持有型物業(yè)等約220億元資產(chǎn)設(shè)立的信托受益權(quán)份額抵償；剩余約550億元金融債務(wù)由公司承接，展期、降息，通過后續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展逐步清償。

對(duì)公司債券，根據(jù)2021年12月4月的《華夏幸福基業(yè)股份有限公司關(guān)于公司及下屬子公司債券持有人就債務(wù)重組相關(guān)問題解答的公告》，按照兩種方式清償：

（一）現(xiàn)金償付+信托受益權(quán)份額抵償+展期清償?shù)姆绞竭M(jìn)行綜合償付；

其中現(xiàn)金償付比例約為30%-40%，信托收益抵償10-20%，余下40-60%展期8年，利率2.5%。

（二）擬出售公司通過債務(wù)置換方式承接。展期5年，年利率調(diào)整為 3.85%。

（詳見文末附件2）

據(jù)REDD報(bào)道，華夏幸福部分美元債券持有人正在尋求其他投資者的支持，以達(dá)到25%的否決票數(shù)，從而增強(qiáng)他們對(duì)該公司重組計(jì)劃的議價(jià)能力。

小結(jié)

10月4日，恒大合營(yíng)公司Jumbo Fortune一筆2.6億美元的美元債到期，這筆私募美元債券由中國(guó)恒大擔(dān)保。

10月21日，中國(guó)恒大已獲得持有人同意，將由Jumbo Fortune發(fā)行、恒大擔(dān)保的2.6億美元債券進(jìn)行展期。展期期限超過3個(gè)月，該協(xié)議是在恒大同意提供額外抵押物后達(dá)成的，許家印先生旗下的香港豪宅相關(guān)抵押文件可能與此有關(guān)。

12月3日，針對(duì)這筆債券，恒大公告，可能無法履行擔(dān)保義務(wù)。

12月6日，恒大公告成立“風(fēng)險(xiǎn)化解委員會(huì)”。

12月8日消息，這筆美元債券兌付了。

三哥以為，這筆債券的兌付應(yīng)該與補(bǔ)充抵押物有直接關(guān)系，否則，這時(shí)候的恒大應(yīng)該已經(jīng)躺平了。

目前，恒大14只支美元債券中，最近的一筆到期日還有104天。

104天內(nèi)，能否出現(xiàn)奇跡？

從最近的銷售來看，恒大外部新進(jìn)的流動(dòng)性已經(jīng)枯竭。

有時(shí)候，人們努力，不是因?yàn)榭吹搅私Y(jié)果，而是因?yàn)榕α瞬艜?huì)有結(jié)果。

有時(shí)候，即便知道結(jié)果如何，也要努力。

無論如何，做一分，算一分。

最后，三哥十分確定的是，在現(xiàn)有的法律框架和行政措施下：

恒大的樓不可能爛尾。

（正文完。一家之言，僅供討論，不作為任何投資參考。）

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“地產(chǎn)三哥”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 恒大的樓：不可能爛尾