房地產涉及法律法規知識點~全梳理

作者：投拓江湖團隊

來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

房地產是一個受政策和法規影響很強的行業，這兩年的強監管趨勢越來越明顯，因此掌握一些關鍵的房地產法律法規知識，相當有必要。

很多大家已知的稅費、法務，以及地方地產規則等相關的知識點，大多都是來自法律法規條文以及相關的政策解釋。今天這篇文章，系我們團隊老師梳理了房地產行業400余個法律法規得出，將一些重要的知識點進行全面梳理，拋磚引玉式學習，希望對大家有用。

1、關于“逢住宅地必拍”的制度，這個是后來才逐漸完善的政策，政策依據來自《房地產管理法》（2019年修改），其中第十三條有詳細的規則，公開出讓住宅用地凡是有條件的，必須采用以公開拍賣、招標的形式出讓。現在很多地方的住宅用地，必須以拍賣形式進行，就是以這個上位法為依據，制定的地方政策。

2、關于土地閑置的問題，政策依據也是來自《房地產管理法》（2019年修改），其中第二十六條有詳細的規則，可以最高處出讓金20%以下的罰款。關于土地閑置問題，這兩年處罰的案例越來越多，特別是一些強監管的城市，捂地行為成為了不受歡迎的。

3、關于預售證辦理的條件要求，《房地產管理法》第四十五條有詳細的規則，要求房企在辦理預售時，必須滿足三個條件，即繳清土地款、已經辦理了施工證、并且滿足25%的開發強度，這三個缺一不可。正是有了這個后面新加入的法律條款，很多地方政府不敢再違規辦預售了，關系再到位也不敢。

4、關于一些違法建筑，未能按規劃審批施工的，這個處罰也是很厲害的。比如，《城鄉規劃法》第六十四條有詳細的規則，對于違法建筑，按照要求能夠整改的限期整改并且處5%-10%的罰款；如果是違法建筑很嚴重的，不能整改的住建部門可以直接進行沒收或者拆除違建，并且可以酌情處以10%以下罰款，計算基數是違法建筑的建安成本，不含地價。很多房企的項目，交樓的時候都存在沒有按審批施工的問題，成了交樓最大的風險點，被處罰的依據就來自于這個條款。

5、關于國土空間規劃、土地利用總體規劃審批權限的問題，基本農田征收審批權限問題，《土地管理法》進行了詳細的規定，特別是2020年年初新修改土地管理法，將幾個省市納入了土地征收審批權（基本農田和35公頃以上的其他耕地）下放試點，一時間在行業內引起了熱議。

6、《土地管理法》還規定了，在現行的分配規則下，土地出讓收入的30%上繳中央，剩下的70%留歸地方政府。詳見其第五十五條。

7、收并購項目股權轉讓的，為了穩妥起見，至少需要經過其他有投票權的股東半數以上同意，不同意的股東，需要收購此筆擬轉讓的股權。同時公司法還規定內部股東享有優先購買權，可對抗外部收購方。這在《公司法》第七十一條有有詳細的規則。

8、對于大家接觸比較多的契稅，契稅的應稅行為包括土地出讓、土地使用權轉讓、房屋買賣，這三種都是需要交納契稅的。契稅的稅率在3%-5%之間，具體的，可由各地再根據上位法做細致規定。這是《契稅暫行條例》第三、第四條規定的內容，很多地方的契稅征收標準，就是根據這個制定的。

9、測算里面，很多公司會加上土地使用稅這個成本科目，土地使用稅的征收標準也是來自法規的規定。現行的征收標準是，大城市征收標準在1.5元-30元/平米之間浮動，中型城市征收標準在1.2元-24元/平米之間浮動，小型城市征收標準在0.9元-18元/平米之間浮動，還有鄉鎮、縣城的征收標，在0.6元-12元/平米之間浮動。這是《土地使用稅暫行條例》第四條里面的內容，各個地方政府在這個條例上作出的地方性細化規定。

10、土地增值稅的四級超額累進稅率，以及免征土增稅的情形，這在《土增稅暫行條例》第七、第八條里面有規定。

11、現在城市更新業務，越來越多涉及拆遷和賠償問題。對于土地整理，收儲需要進行房屋征收的，需要對代拆遷的房屋的價值、搬遷的成本還有臨時安置、征收造成的商業等營業損失進行補償。房屋征收的原則是，必須先補償，然后再征收，這是《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定。

12、對于法院的司法查封和凍結，這個也是有一定的規則的，這個規則一些自資深的投資總相對熟一些。比如，如果是要凍結對方的銀行存款和其他資金的，按照規定時間最長不能超過六個月；如果是查封和扣押對方的動產的，最長時間不得超過一年；如果是查封和扣押對方的不動產的，時間上不得超過兩年。

如果時間還不夠，怎么辦？能不能再申請一波，這個也是有詳細的規則的。比如，如果在申請人申請的查封和凍結最后期限屆滿以后，申請人可以再次提供必要性的資料，再次申請查封和凍結被執行人的財產，但是這個時間就不是原來的了，最長的時間，不得超過此前第一次申請期限的一半。這個知識點，在收并購項目當中運用較多，這是《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，這個司法解釋文件規定的。

13、關于大家常接觸的知識點，土地、房屋等財產如果作價投資、入股某公司是否需要交納契稅問題，這在《契稅暫行條例細則》這個法規有肯定性的規定的。同時還規定，如果是以土地、房屋等財產抵償債務，或者說以純粹的獲獎，等偶然方式獲得的土地、房屋，也都是要交納契稅的。

14、土地增值稅法定扣除項目，以及融資利息如何抵扣土增稅成本的問題，這在《土地增值稅暫行條例實施細則》里面，用了幾個條款進行了原則性的規定。不過，土增稅暫行條例相對還是很粗糙，關于利息抵扣標準，預征土增稅等問題，約定不甚清晰。

15、關于調規變性，改變土地用途等如何操作，流程如何辦理的問題，在《國土資源部辦公廳關于出讓土地改變用途有關問題的復函》這個文件里面，有具體的政策指導，給了地方政府明確的授權，地方政府在既可以直接調規變性補繳土地出讓金，也可以按合同約定，先進行收儲再公開掛牌拍賣等。這也是當前很多地方政府，處理調規變性土地的政策來源。

當然，房地產領域的法律法規是很多的，有四百多個，本文旨在拋磚引玉。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 房地產涉及法律法規知識點~全梳理