青島恒大文旅城更名背后 那些消失的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目

作者：觀點(diǎn)新媒體

5月26日，山東青島恒大文化旅游城項(xiàng)目正式更名為觀瀾御府。

青島文旅城項(xiàng)目于2020年3月摘地，計(jì)劃總投資約500億元，占地面積約3500畝。其中水世界樂(lè)園占地1000畝，擬投資150億元，規(guī)劃建設(shè)世界一流的全季節(jié)、全天候全室內(nèi)水上休閑娛樂(lè)綜合體，營(yíng)業(yè)后年游客承載量預(yù)期700萬(wàn)人。

該項(xiàng)目曾于2020年下半年開(kāi)盤(pán)，但2021年受恒大流動(dòng)性危機(jī)沖擊，項(xiàng)目一度停工，此后由國(guó)資平臺(tái)青島鑫瑞杰產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司接盤(pán)，并于2022年2月28日全面復(fù)工。

結(jié)合項(xiàng)目改名，加之水世界地塊遲遲沒(méi)有實(shí)質(zhì)性推進(jìn)，外界認(rèn)為水世界項(xiàng)目已基本宣布告吹。

無(wú)獨(dú)有偶，山東另一個(gè)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目煙臺(tái)恒大丁字灣世紀(jì)文化城也被國(guó)資平臺(tái)山東丁字灣南海新城投資開(kāi)發(fā)有限公司接手，并在今年二月份改名為中國(guó)膠東香島灣。

丁字灣世紀(jì)文化城項(xiàng)目總占地面積9392畝，另有旅游集團(tuán)規(guī)劃用地范圍11802畝、恒大健康養(yǎng)生谷規(guī)劃用地范圍3178畝。

2022年初，廣州南沙恒大童世界也被整體轉(zhuǎn)讓至國(guó)企五礦集團(tuán)旗下，項(xiàng)目建設(shè)年限為2020年-2023年，項(xiàng)目整體投資49億元。

恒大的文旅夢(mèng)可以追朔到2017年8月，彼時(shí)恒大開(kāi)拓主題公園業(yè)務(wù)，在蘇州、長(zhǎng)沙、武漢等城市啟動(dòng)了15個(gè)童世界項(xiàng)目。

恒大童世界推廣文案中稱：“每個(gè)童世界輻射半徑500公里、8000萬(wàn)人口，年游客量預(yù)測(cè)將達(dá)1500萬(wàn)至2000萬(wàn)人次，拉動(dòng)旅游消費(fèi)超200億。”

據(jù)恒大2020年中報(bào)顯示，這15個(gè)童世界項(xiàng)目預(yù)計(jì)2022年陸續(xù)實(shí)現(xiàn)開(kāi)業(yè)，未來(lái)3年還將在全國(guó)布局20-30個(gè)水世界項(xiàng)目。

現(xiàn)如今，恒大童世界無(wú)一開(kāi)業(yè)，部分易主改名，其他依舊停工的恒大文旅項(xiàng)目將何去何從仍難得到確切答案。

除了出售抵債外，部分恒大文旅地產(chǎn)項(xiàng)目還面臨被政府收回或拆除違建等結(jié)局。

如2021年11月底，沈陽(yáng)市自然資源局收回恒大旗下9塊閑置土地，總面積超過(guò)35萬(wàn)平方米，其中3宗為蘇家屯佟溝恒大文旅城地塊。

2022年1月份，恒大海南文旅項(xiàng)目海花島39棟住宅建筑被責(zé)令拆除，總建筑面積43.5萬(wàn)平方米，因被有關(guān)部門(mén)督察后定性為破壞生態(tài)，其違法取得的規(guī)劃許可證已被撤銷(xiāo)。

4月3日，海南儋州市有關(guān)部門(mén)就海花島39棟樓行政復(fù)議案，變更拆除為沒(méi)收。

恒大在早期宣傳中表示，項(xiàng)目體現(xiàn)了許家印“要么不做，要做就做最好”的做事風(fēng)格；但開(kāi)發(fā)商的做事風(fēng)格如何套用在文旅項(xiàng)目，成為了一個(gè)需要重新衡量的命題。

近二十年來(lái)，因方便“勾地”、回籠資金等優(yōu)勢(shì)，文旅地產(chǎn)迅速遍布全國(guó)各地，但隨著地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商前仆后繼入局，也逐漸暴露出粗放式發(fā)展帶來(lái)的諸多弊病。

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)宋丁對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，近年來(lái)，大量地產(chǎn)商地進(jìn)入使得文旅地產(chǎn)中的“地產(chǎn)”屬性過(guò)重，“文旅”屬性太輕。

其中，有部分文旅地產(chǎn)項(xiàng)目以城市地產(chǎn)項(xiàng)目的方式開(kāi)發(fā)文旅產(chǎn)品，如前文提到的海邊文旅地產(chǎn)，或依托于森林、山地等，宋丁認(rèn)為這種戰(zhàn)略方向是錯(cuò)誤的，一方面這樣的住宅賣(mài)起來(lái)很困難，賣(mài)出去以后利用率也很低，價(jià)值也就下滑。

更有部分文旅地產(chǎn)項(xiàng)目本身選址偏僻，預(yù)售后承諾的文旅配套設(shè)施還遲遲未能落地，無(wú)形中損害了消費(fèi)者的利益。

從行業(yè)影響的角度，這些匆匆上馬、草草收?qǐng)龅捻?xiàng)目未能很好地推動(dòng)當(dāng)?shù)匚穆檬聵I(yè)發(fā)展，地方政府對(duì)引入地產(chǎn)商來(lái)開(kāi)發(fā)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目地積極性有所降低。

也有業(yè)內(nèi)人士表示，地方政府對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的文旅開(kāi)發(fā)資質(zhì)要求將有所提高，甚至要求文旅部分優(yōu)先開(kāi)發(fā)或與住宅平行開(kāi)發(fā)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的門(mén)檻及現(xiàn)金流都提出更高要求，以住宅業(yè)務(wù)巨額利潤(rùn)來(lái)貼補(bǔ)文旅的模式此時(shí)也很難行得通。

目前除了恒大以外，被曝出債務(wù)危機(jī)的新華聯(lián)、藍(lán)光發(fā)展、寶能文旅等十余家地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)文旅業(yè)務(wù)亦已暫停或中斷，奧園投資的中國(guó)文旅集團(tuán)IPO三次折戟，近日建業(yè)集團(tuán)亦轉(zhuǎn)讓旗下電影小鎮(zhèn)、“只有河南·戲劇幻城”股權(quán)。

開(kāi)發(fā)商們的文旅地產(chǎn)，倘若沒(méi)了文旅，也就隨之破碎。

他指出，過(guò)去國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商往往帶著城市小空間住宅開(kāi)發(fā)的固有經(jīng)驗(yàn)來(lái)做文旅地產(chǎn)，這種成見(jiàn)必須剔除，回到文旅地產(chǎn)的本來(lái)面目：“旅游地產(chǎn)就是為了度假用，它不是為了城市居住的，要求的商業(yè)配套、周邊環(huán)境等，都是另外一個(gè)模式，要逐步建立起規(guī)范化的系統(tǒng)。”

“未來(lái)把康養(yǎng)、鄉(xiāng)村振興、休閑度假等方向結(jié)合起來(lái)，我覺(jué)得前景還是很廣闊的，但政策體系上要給予一定指導(dǎo)，地方政府在土地出讓上要嚴(yán)格規(guī)定，開(kāi)發(fā)商要結(jié)合當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)把旅游真正做起來(lái)，有整套重新的模式。”宋丁最后說(shuō)道

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