北京首批集中供地：總成交額480億 “任性”綠城百億搶地

作者：觀點新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin)

據北京市規劃和自然資源委員會網站此前公布的消息，2022年北京市第一批次商品住宅用地共出讓18宗地塊，總面積83公頃，總建筑規模約169萬平方米，總起拍價約491.8億元。

競買申請截止時間為2022年2月15日15：00時止，掛牌競價截止時間為2022年2月16日15：00時止。

線上競價結束后，2月17日迎來現場競價環節，8宗地總成交價273.255億元。加上16日成交的9宗地塊，2022年北京第一批次商品住宅用地成功出讓17宗地，石景山區首鋼園區東南區土地一級開發項目1612-830、831地塊R2二類居住用地（配建“保障性租賃住房”）地塊因無人報價流拍。

作為虎年全國首場集中供地，本輪成交總價達480.225億元，底價出讓8宗地，最高溢價率15%，平均溢價率4.8%。報名房企近60家，其中，綠城以98.4億元拿地3宗，華潤以79.94億元拿地2宗，中海以62.69億元拿地2宗，保利+金地聯合體以59億拿地2宗，建發等則各拿地1宗。

來源：觀點指數整理

混改后成為中交控股的央企背景開發商綠城實為本輪集中供地最大買家，其相繼以43.47億元、40.17億元、14.76億元入手朝陽區崔各莊地塊、石景山劉娘府地塊、亦莊新城地塊，總競拍價款達98.4億元，成為本輪集中供地拿地最多、金額最大企業。

壕擲近百億，任性買買買之余，在昌平中關村生命科學園地塊競價現場，綠城與建發貢獻了同時舉牌的名場面。

17日14:10，下午場次的競拍正式開始。首先競拍的是北京市昌平區中關村生命科學園三期及“北四村”棚戶區改造土地開發A地塊CP02-0101-6006地塊，該地塊編號京土儲掛（昌）[2022]011號，建設用地面積2.56萬平方米，規劃建筑面積7.18萬平方米，土地用途為R2二類居住用地，起始價24.1億元。

該宗地吸引了中交、城建、建發、中海、綠城、保利+金地+建工聯合體、華潤、越秀、電建、大悅城等10家房企報名，為本輪集中供地參拍企業最多地塊。現場競價前，該宗地塊已有10次線上報價，火熱程度可見一斑。

轉至線下環節，參拍房企舉牌報價更是踴躍。報價觸及27.715億元上限價格時，由于動作過于緊湊，出現場上兩家房企“同時”舉牌的場面，場外大廳也傳來錯愕聲音。這兩家房企分別為綠城和建發。

當工作人員首次判定該地塊由建發競得時，綠城代表立即提出申訴，等待最終結果期間又進行溝通、確認，整個過程持續四十余分鐘，場內的綠城、建發焦灼著，場外人員亦是神經緊繃。

不過最后該地塊還是判定由建發為最高報價者轉入競限房銷售面積環節，中交、電建、越秀、中海退出，其他6家房企主體繼續參與。因再未有房企舉牌，該地塊最終由建發競得，成交價27.715億元，溢價率15%，住宅銷售指導價6.2萬元/平方米，配建3500平方米保障房。

很難不關注到這家企業，在幾乎央國企全覆蓋的首輪集中供地中，旭輝成為唯一拿地的民營房企，可謂是“一枝獨秀”。

旭輝旗下北京旭科置業有限公司所拿宗地為北京市順義區順義新城第5街區平各莊舊村改造項目SY00-0005-6046地塊，成交價14.07億元，溢價率0.5%，地塊建設用地面積4.07萬平方米，規劃建筑面積7.54萬平方米。

觀點新媒體獲悉，這是旭輝自2021年11月在南京拿地后，再次獨立獲取土地。而對于旭輝而言，順義也算得上“老朋友”。

于2020年8月31日，旭輝曾與城建地產、首開以31.18億元聯合競得北京順義仁和鎮臨河村棚戶區改造土地開發C片區SY00-0007-6057等地塊二類居住用地、商業用地、其他類多功能用地、公交場站設施用地和社區衛生服務中心用地國有建設用地使用權。

此外，2017年10月31日，旭輝、中糧、天恒及恒基出價49.5億及12%自持面積比例拿下順義區后沙峪鎮馬頭莊村的SY00-0019-6005、SY00-0019-6006地塊，溢價率50%。

目前，旭輝還有位于順義仁和鎮的公園都會項目在建，該項目配建約4.3萬平方米中央公園及約1.9萬平方米商業區MALL，占地面積12.22萬平方米，總建筑面積22.71萬平方米，容積率1.6，總戶數1508戶，預計2023年交房。

如果說聯合體拿地形式是近年土拍市場常見模式，那么本輪北京集中供地則帶來些許不同。17宗成功出讓地塊的拿地企業，僅出現兩組聯合體，中建三局+興創、保利+金地。

具體而言，中建三局+興創聯合體以底價35.7億元競得大興西紅門地塊；保利+金地聯合體底價16.6億元競得順義新城第13街區地塊，溢價率8.16%、以42.4億元競得朝陽王四營地塊。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪指出，企業選擇聯合拿地往往是出于分擔資金壓力和開發風險，但由于去年多數房企資金鏈斷裂情況頻發，在一定程度上增加了企業選擇合作方式的擔憂。

另一方面，北京土地出讓文件中明確規定“誰拿地、誰開發、誰售賣”，加之高標準建設方案壓身，企業利潤空間有限，因此開始多傾向于“單打獨斗”。

其中，華潤以79.94億元競得豐臺區玉泉營紀家廟地塊與石景山首鋼園區1616-824地塊。

豐臺紀家廟地塊以57.12億+政府持有產權比例6%競得，住宅銷售指導價10.9萬每平方米，地塊建設用地面積3.35萬平方米，規劃建筑面積8.54萬平方米。

石景山區首鋼園區東南區土地一級開發項目1612-824地塊以22.82億元拿下，溢價率0.53%，銷售指導價為7.48萬每平方米，建設用地面積16391.763平方米，建筑控制規模45896平方米。

中海則以底價32.6億元競得昌平創新基地地塊，又以溢價率11.21%、成交總價24.8億元競得大興舊宮地塊，2宗地塊總成交額57.4億元。

貝殼研究院高級分析師潘浩認為，中海、華潤等企業參與熱情較高，這與穩健型房企的資金狀況相對較好直接相關。另外，年初獲取的地塊有機會在本年內形成銷售儲備貨值，也成為房企關注本輪土拍的重要因素之一。

2021年北京首批集中供地掛牌30宗宅地并全部成交，總成交價1109.71億元，平均溢價率6.4%，底價成交5宗。相較而言，本次集中供地供應規模及成交價均降低，但底價成交占比卻有上升，與此同時平均溢價率也有降低--本輪底價出讓8宗地，最高溢價率15%，平均溢價率4.8%。

有業內人士表示，2022年伊始，在集中供地暫緩、疫情反復等因素影響下，全國土地市場低開，成交規模下滑。

在其看來，雖然近期政策環境有所改善，但在償債壓力下，部分房企無錢拿地，短期內謹慎觀望的態度難以大幅扭轉，加之今年房企收購并購機會增加，2022年整體土地市場回暖的速度可能不會很快。

據觀點指數發布的二月北京房地產市場報告，報告期內（2022.1.12-2022.2.17），受春節及疫情因素影響，北京樓市平淡開局，新建住宅、二手住宅網簽皆降。數據顯示，北京本月新建住宅網簽數5276套，環比微降6.9%，同比下降28.2%；存量住宅網簽回落，網簽11875套，環比及同比分別下降23.1%、32.2%。

供應方面，春節前開發商取證較少，月內僅有12盤取證，商品房新增供應1843套，環比上月下降75%，同比下降72%。

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原標題： 北京首批集中供地：總成交額480億 “任性”綠城百億搶地