杠桿地產 
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作者：桿姐
日光之下，天天見證歷史。
通稿發完，下午股市馬上起反應，紅透半邊天。補回了一些之前的虧損，桿姐也總算能有點余額假期去市區邊緣露營了……
重要會議的解讀，相信桿友們下午應該看得差不多。之于房地產，這次的措辭更急迫，五一之后大概率會有一大波更重磅的放松行動。
一邊是各種給信心；另一邊，房企們2021年的成績單甚至都還沒交完。冰火交融，場面甚是魔幻。
近日又有一些房企扎堆月底發布2021年業績。以史為鑒，可以更好地判斷當下與未來。大風大浪之下，更為脆弱的中小房企生存情況如何？杠桿地產選了幾家最近發布2021年成績單的中小房企：光明地產、新華聯、迪馬股份、中國電建，本次地產年鑒，我們來看看。
01 波動的利潤
但房地產是其即將重組剝離的業務板塊，所以杠桿地產暫且把他當做單獨的一家房企來看，后面提到的該司數據也都是其房地產業務數據。
2021年報顯示，中國電建房地產板塊營收295.39億元，同比增長35.56%，營業成本同比增速47.7%高于營收同比增速；毛利率11.75%，同比下降7.25 個百分點；歸母凈利潤7856.28萬元，同比增長74.2%。
營業收入上升主要是本年確認收入的項目規模超過上年，一二線重點城市項目是其主要收入來源；毛利率下降主要是結利項目毛利率水平低于上年同期，及商業地產盈利不及預期等因素綜合影響。
接下來光明地產的營收增速更猛。如下圖年報數據顯示，2021年營收258.8億元，同比增長72.71%。但歸母凈利潤有點慘，同比下跌了34.41%為7008.2萬元。扣非后的凈利潤為負值，2.95億元，不過比2020年同期的-5.86億元縮窄了一些。
新華聯的業務分為三大塊：商品房銷售、文旅綜合行業、其他業務，分別占營收比重為78.07%、14.09%、7.85%。
最后是迪馬股份，旗下的地產品牌是東原地產，也是該司的主要營收來源。如下圖年報所示，2021年迪馬股份總營收為201.97億元，同比下降3.7%，其中房地產相關業務占了90%以上為185.3億元，同比下滑5.05%。
綜上，在營運數據方面，雖然各家有漲有跌，但歸母凈利潤大部分都是下降，且個別房企降幅很厲害。雖然2021年房地產總趨勢是增收不增利，但面對變局，中小房企的波動似乎更大。
02 融資成本的天與地
再看財務數據，杠桿地產主要看下資產負債、現金、融資成本等核心指標。中國電建房地產這塊沒法具體看，但背靠央企，其優勢是民企無法比擬的。比如融資成本，其2021年最低2.29%，最高也只有5.20%，大部分在3%左右。
從合并資產負債表來看，2021年中國電建的貨幣資金雖然比2020年少了100億左右，但也有700.76億元。
相比之下，光明地產的融資成本也還行。從目前的中期票據利率來看，最低的為3.65%，最高為5.9%，大都在4%左右。
2021年光明地產資產負債率81.69%，相比上年的83.43%略有下降。貨幣資金比上年減少了10來億元，為79.11億元，似乎不足以覆蓋短債。
新華聯的情況更不容樂觀。
2021年資產負債率不降反升，從前一年的83.45%漲到89.94%。貨幣資金同比降了8億左右為23.09億元。但短期借款在上升，從2020年的8.7億元增加到2021年的11.24億元。1年內到期的非流動負債同比下降12.3%，為91.50億元。
值得注意的是，前不久北金所才披露新華聯2018年度第一期中期票據違約、2019年度第一期中期票據違約后續進展情況的公告。涉及發行金額共10億元，票面利率分別為8.00%、9.00%。這融資成本，難啊！
迪馬股份的情況略好一些，2021年資產負債率79.73%；貨幣資金49.58億元，短期借款下降到22.42億，但一年內到期的非流動負債漲了近20億元，為42.53億元。
同時，迪馬股份的部分融資成本不算低，如上圖最高的利率達8.5%。
03 殘酷的1季度
中國電建一季報里，杠桿地產沒有找到具體地產方面的數據，從克而瑞榜單看到，電建地產2022年一季度全口徑銷售額78.9億元，權益銷售額48.3億元。去年這兩項數據分別為133.4億元、73.0億元，同比分別下滑40.1%、33.8%。
圖表來源|克而瑞（特此感謝）
簽約金額降幅更大，2022年1季度為24.64 億元，同比下降 69.35%。權益簽約金額17.78 億元，同比下降 67.11%。
迪馬股份：根據克而瑞數據，其東原地產2022年1季度全口徑銷售額51.0億元，權益銷售額37.3億元。2021年同期分別為105.9億元、58.6億元。同比分別下降51.8%、36.3%。
2022年1季度，房企銷售數據腰斬似乎成為普遍現象，疊加償債高峰，不敢想。
如果情況再無好轉，2022年半年報的數據會如何？接連的放松和喊話，能讓房地產春天再次到來嗎？
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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