丁祖昱評樓市 
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作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
過去的2020年，疫情黑天鵝疊加地產金融政策持續收緊，房地產市場難上加難。
疫情之下，中國房地產市場走出“V型”曲線，全年市場規模仍然同比提升，這是整個2020年中國地產行業最大的亮色，房地產依然是中國經濟的壓艙石和穩定劑。2020年是充滿機遇和挑戰的一年。比如，全口徑銷售上升操盤權益下降，規模房企出現負增長；行業步入無增長時代；線上營銷成為房企新戰場；物管行業集中度低，企業絕對增長空間仍然很大。
2021年，未知的挑戰依然存在。無論是房企之間、區域市場，還是尋找“第二增長曲線”，企業之間的分化差距將再被拉大。一個大的方向是，2021年，并不會太過樂觀。但在細分領域，仍然存在較大突破點，比如，養老的春天正式來臨。
如何在充滿挑戰的時代抓住偶然的機遇，實現高質量增長，成為考驗企業運營的核心。在這個時代，復盤過去與認清未來方向比黃金更重要。
值此春節重要時間節點，辭舊迎新的同時，我們推出“挑戰2021”春節系列策劃，從政策、行業、房企、城市、土地、營銷等宏觀、中觀和微觀角度，全面總結2020，并對2021作出展望和研判，以期在復雜的行業形勢下，給大家帶來一定的思考和啟迪。
回望過去一年的政策線，2020年中央政策從穩到穩，上半年穩經濟，以寬松為主，下半年政策以收緊為主，穩房價、穩地價、穩預期。地方從“放松”到“收緊”，整體基調與中央政策一致。
具體來看，上半年房地產信貸政策中性偏積極，央行三度降準釋放長期資金約1.75萬億元，并兩度下調LPR利率中樞，5年期以上LPR累計降幅達15個基點。受惠于信貸資金整體合理充裕，疊加LPR利率兩度下調，房貸利率趨勢性下滑。融360數據顯示，截至2020年12月，全國首套房貸平均利率5.23%，較2019年12月減少29個基點；二套房貸平均利率5.54%，較2019年12月減少30個基點。
下半年決策層從供、需兩端全面壓降房地產信貸規模，意即供應端銀行業金融機構實行房地產貸款集中度管理的兩道紅線，需求端房企融資則設置“三道紅線”，倒逼房地產行業去杠桿。統計顯示，頭部房企整體償債能力穩健，6成以上房企處于綠檔和黃檔，但各房企之間嚴重分化，2成以上房企“三道紅線”皆不達標。
地方層面，基于穩財政、穩經濟、穩就業的核心訴求，上半年多省市在土地出讓環節為市場減壓、企業紓困，并在房地產交易環節從供、需兩端助力市場復蘇，主要涉及取消限制性規定、增加優質土地供應、延期或分期繳納土地款和延長開竣工期限等。
下半年伴隨著市場過熱，限價盤頻現“萬人搖”，土地市場高單價、高溢價地塊頻出、甚至“面粉貴過面包”的情況在部分二三線城市再次出現，極大挑戰“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標。杭州、沈陽、西安和寧波等19城政策加碼，主要涉及升級限購、升級限貸、升級限價、升級限售以及增加房地產交易稅費等內容，其中深圳政策力度最嚴苛，寧波更是兩度政策加碼。
政策端對于“第二增長曲線”中的物業板塊和租賃板塊有了較大的支持。12月18日，中央經濟工作會議重點關注住房租賃市場，明確提出既要高度重視保障性租賃住房建設，又要規范市場化租賃住房發展，更好地解決好大城市住房突出問題。
決策層明確提出房地產影響投資和消費，事關民生和發展，因此房地產行業仍是中國經濟的壓艙石和穩定劑。我們認為，“十四五”期間房地產行業將繼續行穩致遠，商品房銷售規模大概率將高位保持，房地產開發投資也將保持平穩增長態勢，更好地助力經濟內循環。
房地產政策層面仍要“穩”字當頭，繼續堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調，更好地落實穩地價、穩房價、穩預期的長期調控目標。
一方面，熱點城市繼續堅持調控目標不動搖、力度不放松，“四限”調控難言實質性松綁，有望貫穿更長的時間周期。現階段房價仍是不能碰的紅線，未來核心一、二線以及強三線城市或將升級限購，涉及限購區域擴容，二手房納入限購范圍，強化購房資格管控等，尤其要嚴禁通過假離婚、假落戶等方式騙取購房資格。弱二線以及熱點三、四線城市更可能落地乃至升級限售，涉及延長住房持有年限，二手房納入限售范圍等，變相打壓投資、投機性需求，維穩房地產市場。
熱點城市項目“萬人搖”的核心動因在于一二手房價存在較大價差，后續政策面仍需著力控制一二手房價差問題，這是一項長期工作，逐步削弱兩者之間價差，避免造成人為的“打折”現象，減少非理性炒房等市場投資炒作行為。
另一方面，在疫情陰霾尚未完全消散的大背景下，穩住經濟基本盤，做好“六穩”、“六保”仍是下一階段的政策主線，預計壓力二、三線城市有望從保市場主體出發為市場減壓、企業紓困。土地供應要有供有限，以緩解房地產市場供求壓力，適度調降土地出讓價格，尤其要增加平價地以及低價地供應，給予開發企業一定的讓利空間。
那些人口長期凈流出、市場需求相較羸弱的弱三、四線城市或將在需求層面予以刺激，支持剛需購房，調降無房家庭、進城農民等剛需客群置業門檻，采取購房補貼、稅費減免皆是可以操作的選項，其對市場拉動力也將更為直接有效。
長期以來，房地產與金融業深度關聯，相對充裕的銀行信貸資金，很大一部分最終流向了房地產市場，房地產相關貸款占銀行業貸款的比重持續提升，并有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業。
截至2020年三季度，全國房地產貸款余額高達48.8萬億元，較2015年凈增長132%，占各項貸款余額的比重多達28.8%，較2015年提升6.4個百分點。說明在實體經濟投資回報率低、風險高企的大環境下，房地產行業“吸金”效應依舊不減。
房地產貸款余額及占比（萬億元）
2016年以來，居民持續加杠桿購房，致使杠桿率高企，償債能力大幅減弱。截至2020年三季度，個人住房貸款余額多達33.7萬億元，較2015年凈增長157%，居民杠桿率逐年提升至33%，較2015年增加13.7個百分點，債務收入比升至55%，較2015年增加24.5個百分點。
從實際調研情況來看，壓力三、四線城市市場購買力瓶頸盡顯，購房壓力并非首付，而是月供還貸。而在疫情陰霾下，居民收入預期大概率將有所下滑，償債能力進一步減弱，月供4000元已是底層剛需能夠承受的極限。
杠桿率及債務收入比（萬億元）
債務收入比=人均個人住房貸款余額/城鎮居民人均可支配收入
數據來源：央行貨幣政策執行報告、統計局
現階段房地產行業仍是去杠桿的重要領域，預計未來房地產行業將全面轉向去杠桿，有序引導企業負債率、居民杠桿率逐步回歸到“安全線”以內，堅守不發生系統性金融風險的底線。
房企表內融資或將不斷收緊，嚴控有息負債規模增長上限。未來“三道紅線”試點房企或將進一步擴容，更多房企將依據“三道紅線”的觸線情況，分檔設定有息負債的增速閾值。尤其橙檔、紅檔房企為了確保有息負債規模低增長甚至不增長，表內融資規模增長空間將明顯受限。表外融資或將成為下一階段重點監管領域，嚴防信托、保險等資金違規進入房地產行業。居民部門也將轉向去杠桿，確保居民杠桿率和負債率不再繼續上升。
“十四五”規劃定調：房地產事關民生消費和投資發展，助力經濟內循環。因此，2021年政策基本面仍然“穩”字當頭，繼續堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調，強化并落實穩地價、穩房價、穩預期的調控目標。
房企融資和居民房貸層面，未來房地產行業將全面轉向去杠桿，牢牢守住不發生系統性金融風險的底線。具體而言，“三道紅線”將持續發力，房企整體融資環境依舊偏緊，房企去杠桿、降負債已是大勢所趨。
居民部門也將轉向去杠桿，確保居民杠桿率和負債率不再繼續上升。隨著2021年央行貨幣政策或將逐漸回歸中性，房地產限貸政策整體易緊難松，熱點城市不排除進一步加碼的可能性，涉及適度調升二套尤其是非普通住房首付比例等；房貸利率或將適度上調，首套尤其是二套房貸利率或將再次步入上升通道。此外，購房資金將會加強監管，嚴查首付款資金來源，嚴防首付貸、消費貸、經營貸等違規挪用于購房消費，重點取締“零首付”、“首付分期”等市場亂象。
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