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作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
“一切都在計劃之中。”
觀點地產網 江蘇南通三建在成為上海證大的大股東兩年后，終于在董監高層面派駐人員。
最新消息是1月15日晚間，上海證大房地產有限公司公告披露，因集團人事調動關系，自當日起何海洋已辭任公司行政總裁，而接任者為張澤林。
46歲的張澤林是工業建筑出身，曾在中海、龍湖、協信擔任要職，并于2019年3月左右向協信地產遞交辭職報告。在經歷一年多空窗期后，2020年10月入職南通三建房產事業部，現擔任總裁。
如今看來，南通三建招募這位擁有多家房企任職經驗的職業經理人，或許是對上海證大制定“可操作性方案”的其中一部分。
在張澤林出任行政總裁之前4天，上海證大還宣布了董事職務變動的公告，來自二股東東方資產的王樂天、何海洋依舊擔任要職，但南通三建黨委書記、董事長黃裕輝，以及南通三建集團副總裁李珍均已獲委任為執董。
這同樣是2018年5月16日從凱升有限公司收購上海證大44.62億股以來，南通三建首次派駐高層進入董事會。
人事調動往往是整合的開始，地產規模不大的南通三建有怎樣的發展愿景？沉寂已久的上海證大又能否有轉機？外界對此充滿疑問。
觀點地產新媒體聯系張澤林本人，對方僅表示“還不方便透露”。
股東入局
過去六年間，上海證大持續處于股權流轉狀態。
2015年1月27日，上海證大宣布，中國東方資產管理（國際）控制有限公司斥資14.89億港元，向戴志康及其女兒戴陌草收購42.03%股權，以及從另一股東收購8%股權，合計持有50.03%股權。
2015年底，東方資產方面便與潛在買方簽署諒解備忘錄，計劃出售上海證大29.99%股權。至2016年1月，上海證大宣布，冉盛置業及中青旅分別收購26.991%及2.999%股權。此后中青旅退出，冉盛置業單獨持股29.99%，東方資產持股降至18.17%。
2017年11月6日，新股東冉盛置業也宣布退出，以0.37港元/股的價格向凱升有限公司出售上海證大29.99%股權，總代價16.6億港元。
最后事實證明，凱升也只是上海證大的匆匆過客，半年后的2018年5月，上海證大29.99%股份以總代價7億港元出售予南通三建，較凱升接盤時的價格降了一半以上。
官網信息顯示，新大股東南通三建是以建設施工為基礎，集建設、房地產開發、海外經營、投資運營、綜合金貿、科技孵化六大產業于一體，在中國民企500強中排名31位。
盡管如此，收購上海證大這個地產上市平臺后，南通三建無論在人事還是經營等方面都沒有實質介入。
過去兩年間，東方資產派駐的人員仍主持上海證大日常經營工作。比如2019年11月，東方資管國際聯席總裁王樂天，接替邱海斌出任上海證大執董、董事會主席；去年4月，擁有金地背景的張華綱也辭任上海證大執董及行政總裁，接替者為東方藏山資管的董事何海洋。
這樣的局面或許將隨著1月份上海證大董事成員變更而發生改變——根據上海證大1月11日公告，秦仁忠、湯健已辭任執董，徐長生、吳文拱、侯思明、狄瑞鵬已辭任獨立非執董。
至于原因，上海證大解釋，秦仁忠是由于東方資管國際“集團內部管理及工作變動需要”，其余人士則由于“董事會重組”。
取而代之的是，黃裕輝、李珍已獲委任為執行董事，其中49歲的黃裕輝自1999年便進入南通三建，從分公司董事、副總經理做起，目前擔任南通三建黨委書記、董事長，江蘇南通三建董事長；36歲的李珍于2018年底才加入南通三建，出任集團副總裁，此前分別在平安證券、華林證券、中信建投等機構任職。
從最新董事會成員結構看，執董方面為東方資產、南通三建各2個席位；非執董3個席位中，馬赟、吳君傲現為第三大股東復星的相關人員，王崢則來自冉盛置業；除此以外，獨立非執董已隨著黃裕輝等人的入駐而全員更換，被指或是由南通三建方面委派。
如果說董事會重組代表南通三建進入上海證大最高決策層，1月15日張澤林的委任公告，則是大股東獲得日常經營指揮權的標志。據披露，張澤林將出任上海證大行政總裁，何海洋則繼續占據執董席位。
46歲的張澤林畢業于哈工大工業與民用建筑專業，曾擔任中海上海公司人力資源、營銷及投資部門經理，南京、深圳公司副總經理，呼和浩特公司總經理；2013年擔任龍湖地產上海公司總經理，2017年5月擔任重慶協信遠創常務副總裁及聯席總裁。
協信遠創是協信過去幾年業務重組后，協信地產的主體平臺。接近協信的人士對觀點地產新媒體提及，張澤林給人和善、謙遜的好印象，而且既然能做地產平臺總裁，能力也擺在那里。據了解，這位職業經理人在中海地方公司作出的業績貢獻，或許也是被龍湖、協信挖角的原因。
而張澤林在協信不足兩年便離職，當時被外界解讀為與協信業績不佳、尋找股東重組等原因相關。至去年4月，新加坡豐隆正式成為協信地產大股東。不過，上述接近協信的人士表示，張離職是由于“個人原因”。
無論如何，經歷一年多空窗期后，張澤林于去年10月入職南通三建房產事業部，現擔任總裁。
對于張澤林而言，南通三建或許是其服務過的企業中，地產銷售規模最小的一家。
根據觀點指數發布的2020中國房地產銷售TOP100榜單，協信遠創銷售額約為313億元，南通三建則不在百強行列。
對于這樣的職業選擇，直到他入職3個月后出任上海證大行政總裁，外界才恍然大悟——
“一切都在計劃之中。”
證大重組
上海證大是過去幾年中小房企變遷的縮影之一。
2010年戴志康掌控下的上海證大，以高達92.2億元總價獨立競投上海外灘8-1金融地塊。但此后證大將項目以95.7億元轉予該公司、復星、綠城及磐石的合資公司；同年底SOHO中國宣布收購合資公司50%權益，復星認為交易或侵犯公司利益，遂發起民事訴訟。
“外灘地王案”持續了多年，地塊經過數次來回，最終SOHO中國正式退出，復星如愿全盤接手。
這次的失敗也成為戴志康退出房地產的轉折之一，此后他重回熟悉的金融市場，但隨著證大在網貸爆雷潮中折戟，他也淪為階下囚。
有意思的是，上海證大的接盤方中，包括凱升有限公司、南通三建都是出自南通海門，而戴志康也是海門人。
有媒體曾報道，凱升和海門欣樂集團都屬于同一實控人，凱升收購上海證大的目的之一是獲得海門物業項目，該說法此后未獲得證實。
凱升、南通三建與上海證大的海門項目之間，存在千絲萬縷的關系。
2017年1月25日，上海證大宣布以8.14億港元出售海門證大濱江置業的全部股權及貸款，接盤方正是欣樂集團。該議案被包括當時大股東冉盛置業在內的股東否決，交易隨之終止，同年底凱升開始收購上海證大。
同是2017年的7月13日，海門市人民法院曾對原告南通三建控股有限公司，與被告海門證大濱江置業合作開發房地產合同糾紛一案進行立案，并于同年8月17日做出裁決，并按南通三建撤回起訴處理。
海門證大濱江置業是上海證大的間接全資附屬公司，于2020年1月17日再次被上海證大宣布以掛牌方式出售，最低投標價約為人民幣15.829億元。
當時公告顯示，該子公司的物業位于海門濱江新區，包括總占地約44.98萬平方米的多幅未開發地塊，總建面27.48萬平方米的在建物業及待售物業，以及總占地13.33萬平方米的工業及綠化地塊，連同其上建有的兩幢商業樓宇及兩座工廠。
據觀點地產新媒體查詢，上述項目或正是“濱江新城·證大花園”，最早是戴志康2005年衣錦還鄉之際在海門投建的巨無霸綜合體，總占地139萬平方米。
對于旨在發展海門物業的企業而言，該項目存在不小的誘惑。
據南通三建官網披露，該公司董事長黃裕輝在2020年年中工作會議上提及，房地產開發取得的突破包括獲得青島萊西、海門證大等地塊。言下之意，或是已從上海證大手中收購海門項目。
南通三建當時還提及公司正處于“上市的關鍵窗口期”，以及投資發展中心的工作包括通過管理團隊對上海證大重點項目操盤模擬，形成上海證大的“可操作性的方案”。
市場人士對觀點地產新媒體表示，上市是南通三建去年的重要工作之一，從該公司形成的建筑施工、房產開發、投資運營等業務架構看，不排除要打造不同的專業平臺。2018年，南通三建曾申請新三板股票終止掛牌，同年收購了精藝股份的控股權。
上述人士續稱，從張澤林出任上海證大行政總裁的動作看，不排除會將證大打造成地產甚至其他業務的專業平臺。
資產方面，根據上海證大2020年中期報告，該公司國內商用物業項目包括上海證大大拇指廣場、上海證大美爵酒店、上海喜馬拉雅中心、南京喜馬拉雅中心、南京濱江大拇指廣場1-4期、青島證大大拇指廣場、證大南通壹城大拇指廣場、揚州及海南澄邁項目，住宅則包括上海證大西鎮大拇指廣場、海門濱江新城·證大花園，以及煙臺開發區一宗地。
南通三建則鮮有披露地產業務的信息，官網僅提及重點布局滬寧線和華東區域，開發高端精品住宅。
對于如今介入上海證大后的重組及調整，以及南通三建的發展計劃等問題，張澤林在接受觀點地產新媒體咨詢時僅表示“還不方便透露”，并提及目前公司尚未有統一對外口徑。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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