路數 
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作者：很勤奮的路數
來源：路數（ID：ilushu）
2月6日—7日這兩天，黃其森是在參訪兩家央企中度過的。
一家央企，你我他都知道，是葛洲壩。消息，葛洲壩先于泰禾官宣了。
還有一家是中建七局。
兩家央企的優勢是工程建設。換句話說，泰禾正在找有實力的承包商，來解決工程建設施工的事。這是泰禾復工復產的基礎。不僅如此，日后的合作還會涉及項目股權、投融資等。
對于業主而言，這絕對絕對絕對是好消息。
在此節點上，央企能不避嫌直接官宣，足以說明對泰禾的信心。
至少，合作方們在會上認為泰禾的問題在于流動性，而非產品、布局和戰略。路數打探到，幾方談得都很不錯。
當然，萬科對這事的態度是，支持。
種種跡象表明，泰禾已經從ICU轉到普通病房。這里不再贅述。
接下來，泰禾康復得好不好，就看同在一條船上的各方，如何理解、協商和讓步。
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泰禾在2月9日發布的公告中，終于第一次用了“盡快形成并推進全面債務重組方案的落地”這樣的字眼。
拆解成“盡快”、“全面”和“落地”三個詞來看，已經昭示時間、性質和結果。
這是自2020年731公告后，泰禾所釋放得積極到不能再積極的信號。
在《獨家丨泰禾內部會上，黃其森長長地松了一口氣》一文中，路數提過，泰禾債務重組得到了約70%的債權人的同意。
最新情況是，大債權人中，目前僅剩信達一家尚未點頭。
據知情人士甲乙丙丁的確認，信達對債務重組協議中展期時間和利率無異議。但雙方在附加條件上還沒有談攏，涉及部分項目。
由北往南排，泰禾和信達過去以及現在合作的項目，據路數不完全統計有：
北京楓橋項目和中關村科技園區昌平項目；山東濟南的東都尚城、東都國際廣場；上海的上海院子和上城院子；福建廈門的石獅泰禾廣場；深圳的信達泰禾金尊府。
當中有的已經交付使用，有的處于在建或延期狀態。有的是信達拿地，泰禾提供代建；有的是信達為泰禾提供財務支持。
兩方愛恨情仇的故事太長，但泰禾付出的其實算可以了。
比如，信達在2015年至2016年間所拿的8個地王項目中，位于上海的2個和深圳的1個，共計3個都是由泰禾來代建。
當年的泰禾真的是很傻很天真。且不論資金投入部分，泰禾苦哈哈地賺著管理費，還要托底利潤。
比如體現在2019年財報的上海院子和上城院子：
知情人士甲乙丙丁稱，大體上因為2016年左右，泰禾在上海開發完泰禾紅御和泰禾紅橋項目后，太想要開疆拓土。這一抱，就抱上了地王的大腿。
雙方有蜜月期，也發生過搶公章事件。不過上海院子和上城院子的話語權，現在也歸信達了。
所以，信達和泰禾為什么會談判這么久？
一方面與信達內部人員變動有關，另一方面則是因為泰禾想盡最大努力保衛公司利潤，不想為了銷售而銷售。
所以，信達接下來能退讓的一小步，將會是泰禾康復路上的一大步。這句話同樣適用于一條船上的各方。
推動與大債權人信達談判的同時，小債權人也在跟上。
之前在《獨家丨泰禾求生 年關可過？誰主沉浮？》一文中，路數就提過，不逃債、不賴債、不躲債，是泰禾的基本底線。泰禾訴求非標的部分能延期3年，公開市場的部分能延期5年。
路數近期看到的一份和解展期方案中，有債權人真的是給出了滿滿的誠意：
債務票面利率調整至5%。所欠利息一半減免一半掛賬，債務展期5年。從第3年至第5年內，支付相應本金的20%、30%和50%。
按照知情人士甲乙丙丁的初步匡算，此前和解或簽備忘錄的近70%+信達近10%+境內外公開市場+各類小債權人，泰禾債務重組已接近尾聲。
泰禾也還沒有放棄自救。
接下來個別項目，在經萬科同意后，會選擇出售以及引入其他央企進行合作。好消息會一個接著一個到來。
至于達成展期或簽訂備忘錄的大債權人，泰禾正在和他們嘗試“封閉管理”模式——即以存量債務展期和債轉股方式，從項目層面盤活。
長城資產已經在這樣做了。
根據天眼查顯示，深圳泰禾房地產開發有限公司近48%的股權在2月1日變更到長城資產名下。相對應的項目正是深圳院子和坪山中央廣場。
當然，萬科成為第二大股東事項越早落地，該項目就越能安穩著陸。
泰禾一投資者對路數回憶了2019年泰禾的不容易：
當時宏觀金融環境收緊，泰禾不得不想盡辦法借新還舊，熬著。哪知，2020年的新冠病毒，成了壓垮駱駝的最后一根稻草。
“如果當時能留下一部分資金作為避免逾期交付之用，而非全部還債。也許就沒有2020年那些事情了。”
同樣，這也是黃其森的無奈，在那樣的情況下，很多人他顧不上。
不管從哪種角度看，泰禾人能堅持到現在，真的很不容易。
推進全面債務重組的同時，也意味著萬科進場的加速。
路數了解到，春節之后不久，萬科的部分團隊就會到來。
沒錯，就是在《獨家丨泰禾內部會上，黃其森長長地松了一口氣》一文中提到的管理公司，將正式進入運作階段。
照目前看，萬科先是從項目層面著手，然后是官宣對上市公司的入股。
對于業主來說，這絕對絕對絕對是好消息。對于價值投資者來說，肯定也不是壞消息。
萬科姍姍來遲。但不妨換個角度想，萬科過往磨嘰磨嘰著的那段時間，又何嘗不是讓泰禾先經歷內部的深刻調整。
“專業團隊是這樣的，也只有這樣能讓債權人讓步，談判省下來的每一元利息都是未來的利潤，”一位小債權人對路數稱，“但萬科在時間上不能拖太久，要有個度。”
萬科來泰禾管理公司的人，正在路上。牽頭的那位，路數了解到，給了首席執行官的頭銜。是誰，各位不妨大膽猜測，然后告訴路數。
路數一位朋友說，這位首席執行官不得不在精神和體力上非常充沛，這崗位眼瞅著就很辛苦，沒一天工作18個小時的沖勁估計真不行。
派哪些人來，考驗著萬科的智慧。
也別忘了，日后泰禾董事會免不了還有來自萬科的席位，大概率是王文金。
相應，泰禾的公司管理和經營決策，也會在節后迎來一番調整。
基于黃其森屢次三番吐槽泰禾管理這點，未來的調整也是為了讓泰禾更好，當然該堅持的還是會堅持，該改良的還是會改良。
至于入股的事，2月和3月落地夠嗆。時間點，不妨參照另外一位小債權人提出的訴求：6月30日前萬科入股，展期生效。
還有件事，泰禾在職和離職員工們這幾天陸續收到工資了。雖然有的沒發全，但總歸發了。
所以黃其森不是一位沒有人情味的老板。各位與其期待他道歉，不妨期待泰禾接下來的災后重建工作。
反正黃其森自己也在會上說了，春節，他不休息的。
以下部分是致泰禾業主們的：
路數知道各位經歷過無奈、悲傷、絕望和憤怒，出離地憤怒，非常地憤怒。
但到了眼下，各位不妨問自己一句：買的房子，還要嗎？
工地停工、逾期交房等種種，泰禾是錯了。但總得給它改正錯誤的機會。給它機會，也是給自己希望。
泰禾需要各位業主們對它恢復信心。
所以，路數邀請理智、冷靜并對泰禾還存有希望的業主們，參與到泰禾的共建中來。
或許暫時可以叫做“重建家園”計劃。
你要做的其實很簡單，就是一起參與到泰禾年后項目復工復產的監督中。每個項目，路數會按照填寫表格的先后順序選擇約3-5名業主。
后續，只需要時不時隨手拍張照片或者寫段文字，告訴你在全國各地的鄰居們，項目的新動向和點滴。
泰禾的災后重建，也是各位的家園重建，你們密不可分。
最后，祝新春快樂！
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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