丁祖昱評樓市 
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作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
轉眼2020年即將進入收官之月，多項指標顯示，全國土地市場已提前入“冬”。
整體來看，自10月以來土地熱度在“三條紅線”影響下明顯降溫，溢價率僅有12.2%，創下二季度以來新低，11月，市場熱度依舊保持低位。
實際上，聚焦到城市和企業，房企的投資需求并未減弱，部分城市土拍熱度不減。比如近日深圳上演了年內規模最大的一場土拍，8宗居住用地集中入市，總成交金額達到約340億元。接下來，深圳、上海等仍將有優質地塊入市。
未來，房地產政策持續維穩的主基調下，供應端難再出現二季度那樣優質地塊集中供地潮，但部分環滬三四線城市迎來了一波集中紅利期，土地市場迅速升溫，房企競拍依然十分激烈。但高熱地塊競拍時，房企更應冷靜測算拿地成本，避免陷入盈利困境。
土拍溢價率已“三連降”
10月，受國慶、中秋長假影響，全國土地成交量環比明顯下降，與此同時，由于熱點二線城市優質土地成交占比進一步下滑，10月平均地價環比下降3%，降至2421元/平方米。
市場熱度有所降溫，10月份土地成交溢價率自8月新政出臺已經實現三連降，環比9月也下降2.4個百分點至12.2%，創下今年3月以來新低。究其原因，一方面熱點城市優質地塊供應明顯減少，另一方面“三條紅線”融資新規下，企業資金面明顯收緊，拍地積極性明顯回落。
圖：全國土地市場經營性用地溢價率走勢圖
數據來源：CRIC
從房企競拍熱度來看，10月份超百輪競拍地塊僅有20幅，自6月峰值之后已經連續5個月下滑，僅是6月百輪競拍地塊數量的三分之一。溢價率和高競拍輪次地塊數量變化保持一致，10月份反映土拍整體熱度的指標均明顯下滑。
最新數據顯示，11月份市場熱度依舊保持低位，截止11月20日，超百輪競拍地塊僅15宗，但由于深圳、南通等城市優質地塊比重有所增加，預計全月整體市場熱度環比10月將小幅回升。
圖：重點城市超百輪競拍地塊數量變化走勢
注：11月數據截止11月20日
數據來源：CRIC
八成超百輪地塊位于長三角
從高競拍地塊分布情況來看，10月和11月成交的35宗超百輪競拍地塊中，長三角城市超百輪競拍地塊合計28宗，占全國高競拍地塊總量的占比為八成，依然是房企競爭優質地塊的主戰場，不過較二、三季度的集中度有所下降；其余的7幅地塊分別位于深圳、廣州、武漢、西安、東莞和洛陽。
具體城市而言，嘉興表現搶眼，超百輪地塊有6宗，占比達17%，房企競爭依然較為激烈。近期，嘉興熱點板塊推地頻率明顯提升，優質地塊分布遍布南湖、秀洲、海寧和平湖等區域，6宗高競拍地塊均以最高限價成交，實際溢價率均超30%。
除嘉興之外，二、三季度表現相對突出的寧波、南通和臺州等城市高競拍地塊也較多，超百輪競拍地塊均為4宗。對比二、三季度，寧波地市熱度有所降溫，由于前期市場大熱、經歷過調控加碼后優質地塊占比明顯減少。
而滬蘇通高鐵利好的之下的南通表現依舊突出，在“限房價、限馬甲”的調控之下，南通地市依然高熱不退。具體來看，以位于海門生態南城板塊的CR20026地塊為例，該地塊位于海門區重點打造的區域之一，競拍前就已有7輪報價，最終經過417輪競拍，被深耕海門的萬科以15.6億元的總價競得，成交樓面價13551元/平方米，溢價率高達80.77%。此外，龍湖也在近期拍下了通州高鐵新城核心地塊，成交樓面價高達10005元/平方米，溢價率高達20.78%，創下板塊成交樓面價新高。
圖：10月和11月份超百輪競拍成交地塊城市分布
注：11月數據截止11月20日
八成地塊刷新單價“地王”
聚焦10和11月高競拍輪數TOP15地塊，對比其樓板價與周邊同類地塊樓板價后發現，超八成地塊成交單價刷新了所在板塊的單價“天花板”。
其中漲幅最大的地塊位于武漢，11月13日，武告字（2020年）19號江岸區二七濱江板塊純宅地出讓，地塊起始價43億元，起始樓面價20000元/平方米，土地資源極其稀缺，參與該地塊競爭的企業包括萬科、電建、華潤、平安、中海、大華、華發等，經過321輪競價，最終由華潤以總成交價65.7億斬獲，成交樓面價30558元/平方米，溢價率52.79%，成為武漢市單價地王，相較周邊同類型地塊樓板價增加128%；尤其值得注意的是，武漢之前的單價地王——碧桂園漢陽濱江P(2016)064號地塊的樓面價僅20017元/平方米，相比之下，地王樓板價漲幅高達52.66%。
漲幅第二的地塊位于嘉興的秀水區，地塊起始樓面價約5143元/平方米，最終經過526輪競拍，由嘉興秀拓置業以最高限價7712元/平方米+競配建面積2100平方米競得，實際樓面價高達7878元/平方米，較奧山地塊樓板價高出68%，也創下了區域成交樓板價新高。漲幅居于第三、四位的同樣也位于嘉興，兩地塊地理位置隔路相鄰，位于高鐵新城光環籠罩之下的科技城南板塊，兩宗地塊均刷新當時板塊地價新高。
表：典型高熱地塊價格變動情況(元/平方米)
數據來源：CRIC
大部分地塊尚存盈利空間
典型高熱地塊中，大部分地塊地價房價比低于70%，盈利問題不大。
但值得注意的是，近期開工的滬蘇滬高鐵也引爆了湖州土地市場，其中，湖州2宗地塊競拍輪次均過百輪。其中，位于吳興區東部新城核心區的2020-30號地塊，經歷333輪競價，由濱江房產以總價11.59億元競得，溢價率71.4%，折合樓面價8748元/平方米。然而，在此之前東部新城的地塊成交樓面價從未突破過8000元/平方米，該地塊也成功創下了板塊最高紀錄。
湖州當下土地市場高熱度背后的隱憂凸顯，經過測算，吳興區東部新城核心區的2020-30號地塊地價房價比達到了80%，房價地價差僅為2252元，連建安成本尚無法覆蓋，盈利比較困難。在類似火爆城市的熱門地塊，房企仍需要謹慎拿地，仔細測算拿地成本。
表：典型高熱地塊盈利情況分析
數據來源：CRIC
綜合各項指標，10月、11月中上旬土地市場較腰斬的9月進一步降溫，逐漸進入寒冬。
全國土地供應質量有明顯的下降，尤其是一二線城市高單價、高輪次競拍、高溢價等現象的出現頻次將明顯下滑，盡管優質地塊供應減少，但具有規劃利好的近郊板塊仍可重點關注，在板塊供求符合投資預期的情況下，相比開發限制嚴格、土拍競爭激烈的稀缺優質地塊而言，或許反而能獲得更高的投資收益。
10月以來，競拍比較激烈的地塊多位于嘉興、南通等熱點環滬三四線的熱點板塊，盡管這些地塊單價相對較低、總價小，資金壓力相對較小，但考慮到限房價因素的存在，房企仍需要仔細測算拿地成本，避免后期利潤空間或現金流不足的風險。
需要警惕的是，在土地市場相對火爆的區域，房企一定要秉持“越火爆、越冷靜”的態度去拿地，超預期的地塊切勿盲目爭搶，畢竟拿地的主要目的是實現盈利，地價過高、壓縮未來利潤空間的土地要謹慎選擇，避免出現盈利困難的窘境。
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原標題： 地市入“冬”，環滬城市土拍熱度不減
