上海調(diào)控政策持續(xù)收緊，首套房貸利率調(diào)升至5%

作者：編輯部

來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

2021年7月24日，上海正式上調(diào)房貸利率，在此之后的房貸利率以首套5%，二套5.7%計算。 

若以商業(yè)貸款200萬，30年等額本息計算，調(diào)整后，首套房需多還約15.3萬元，二套房需多還約20.3萬元，從月均還款額來看，每月約多還400-600元。

商業(yè)貸款不同金額等額本息30年粗略估算（元）

安靜是第一批受到上海上調(diào)房貸利率影響的購房者，她是一個多月之前買房的，但是由于6月底，各大開發(fā)商沖刺年中業(yè)績，他們這一批開盤的購房者中大約有170名至今未能成功辦理網(wǎng)簽。

對此，她向我們表示：“我是6月份買的房，已經(jīng)交了首付，也向銀行提交了購房貸款申請，但是由于沒有網(wǎng)簽，導(dǎo)致現(xiàn)在我們的銀行貸款沒有進入實際審核程序，因此我們這一批沒有趕上的，目前來看只能按最新的利率來。” 

安靜告訴我們，購房成本是一部分，在他們同一批次的這170名購房者中，有幾個卡著銀行流水算貸款額的購房者最擔(dān)心的其實是貸款可能審批不下來。

受房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊影響，許多銀行對購房貸款的審核非常嚴(yán)格，借款人除提供首付款憑證和工資流水外，還需提供首付款所在銀行近半年的流水。在這其中，工資流水需雙倍覆蓋月供金額。 

安靜所購買的項目的同等戶型總價約700萬元，即使是7成首付，也需要貸款約200萬元，由于每月需還的金額增加了，按理他們的工資流水需相應(yīng)提升1000-1200元/月，而對于部分5成首付的購房者來說，他們的工資流水需相應(yīng)增加約1500-2100元/月。 

“很多人都是算著帳來的，都希望可以能多貸一點是一點，這對部分剛好被卡的人來說，很難在短期內(nèi)解決的問題。”安靜說道。

在上海上調(diào)房貸利率的同一天，上海發(fā)布《關(guān)于加強住房贈與管理的通知》，其中明確規(guī)定，自2021年7月24日起，通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房的，在住房限購政策執(zhí)行中，該住房自轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)仍記入贈與人擁有住房套數(shù)；受贈人應(yīng)符合國家和本市住房限購政策。 

在此之前，上海1.22政策后贈予的，搖號積分上不能算上海無房，但是有上海買房資格，此次新政進一步強化了限購政策。 

除了以上兩項新政之外，7月初上海針對二手房倒掛，市場過熱的問題推出了二手房“核定價”。 

7月9日，上海房管局召開規(guī)范二手住房房源掛牌管理會議，要求上海在已實施房源掛牌核驗的基礎(chǔ)上，增加價格信息的核驗。交易管理部門將以市場真實價格為依據(jù)，對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發(fā)布。 

7月14日，上海市房地產(chǎn)交易中心進一步發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范存量房房源核驗及信息發(fā)布工作的補充通知》，明確自2021年7月19日起，對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗。沒有通過掛牌價格核驗的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺企業(yè)不得對外發(fā)布該房源信息。

從之前深圳發(fā)布二手房“指導(dǎo)價”的情況來看，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，自深圳新政發(fā)布以來，二手房成交量節(jié)節(jié)下滑，2021年6月單月僅成交26萬平方米，處于近年來歷史低位；上半年整體二手房成交量僅為257萬平方米，同比降幅達36%。二手房成交均價如是，在“指導(dǎo)價”出臺后，整體成交均價穩(wěn)步回落，至6月末已低于新房成交價格，“一二手倒掛”不復(fù)存在。 

受二手房熱度消褪影響，深圳的新房市場熱度也有減退趨勢，自3月以來成交量保持下行，不過上半年總體成交量還是顯著好于去年同期，成交均價延續(xù)小幅上行，市場表現(xiàn)趨于平穩(wěn)。

圖：2019年1月-2021年6月深圳二手住宅成交量價

（單位：套、元/平方米）

數(shù)據(jù)來源：CRIC

由此看來，上海的這套“價格核定”、“規(guī)范贈與”和“上調(diào)利率”的組合拳旨在控制二手房價同時，進而穩(wěn)定新房市場。

綜合來看，上海上調(diào)貸款利率，加強住房贈與管理，轉(zhuǎn)讓5年內(nèi)仍記入贈與人套數(shù)的規(guī)定則旨在規(guī)范新房市場，未來對一二手房的都會出現(xiàn)一定的影響。

“核定價”的出臺對二手房市場的影響相對較大，成交量價或?qū)⒊霈F(xiàn)一定的下降。一方面高價房源的掛牌量會出現(xiàn)顯著下降，高于掛牌價的違規(guī)房源無法在外網(wǎng)顯示，房主接受“價格核定”尚需時間，輕易也不愿降價； 

另一方面若小區(qū)房源緊俏，不乏出現(xiàn)以核驗價備案，卻價外加價交易等違規(guī)行為，如此雖然可順利備案，但核驗價若與銀行貸款掛鉤，對購房者而言，首付壓力無疑會大大增加。  

值得關(guān)注的是，“核定價”的出臺后，二手房交易“受阻”，客觀上也使得意圖通過“賣一套再買一套”的置換需求大大下降，勢必會影響上海中端改善需求釋放。

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