收并購中必須掌握的八大基本問題

除了粵港澳一帶可以通過舊改的方式獲取土地外，對(duì)大多數(shù)城市和地區(qū)，招拍掛和收并購仍然是獲取土地儲(chǔ)備的重要渠道

招拍掛市場(chǎng)表現(xiàn)為市場(chǎng)的充分競(jìng)爭(zhēng)，高溢價(jià)帶來的是低利潤，甚至不少房企都是在沖規(guī)模零利潤裸奔

越來越多的房企開始重視收并購這一重要獲取土地儲(chǔ)備的渠道

今天的這篇文章主要是針對(duì)收并購常見的概念及混淆點(diǎn)做個(gè)總結(jié)，希望對(duì)大家有所幫助

對(duì)價(jià)是一個(gè)法律上的概念,指在有償交易的情形下一方當(dāng)事人為了獲得另一方當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)、權(quán)益或者勞務(wù)等而向?qū)Ψ剿鞯闹Ц叮堑葍r(jià)有償?shù)脑手Z關(guān)系。

收購對(duì)價(jià)指為了獲取標(biāo)的資產(chǎn)或股權(quán)而支付的代價(jià)。

總對(duì)價(jià)必須在時(shí)間和內(nèi)容上對(duì)應(yīng)某種狀態(tài)、權(quán)益和義務(wù)，明確對(duì)價(jià)內(nèi)涵就是界定對(duì)價(jià)各組成部分對(duì)應(yīng)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的狀態(tài)和轉(zhuǎn)讓方應(yīng)盡義務(wù)。

如對(duì)價(jià)中出讓金是否包含大市政配套費(fèi)；

土地作價(jià)對(duì)應(yīng)的土地狀態(tài)是幾通一平；

拆遷安置費(fèi)對(duì)應(yīng)拆遷完成程度和時(shí)點(diǎn)；

尾款對(duì)應(yīng)合作方后續(xù)應(yīng)盡義務(wù)等。

現(xiàn)金（自有資金、銀行貸款、企業(yè)債）、CB、股票、資產(chǎn)置換、實(shí)物補(bǔ)償?shù)取?/p>

一般分為以地面地價(jià)計(jì)價(jià)和以樓面地價(jià)計(jì)價(jià)

收購合同約定的計(jì)價(jià)基礎(chǔ)必須清晰界定，基本原則是高度重視最終公司能實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)品規(guī)模。

（1）對(duì)于規(guī)劃條件不明確的項(xiàng)目，如土地面積有調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)的，建議以土地面積結(jié)合容積率定價(jià)；

土地面積無變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的以建筑面積結(jié)合容積率定價(jià)。后期如可增加可建規(guī)模，增加的可建部分單位計(jì)價(jià)爭(zhēng)取下調(diào)。

（2）對(duì)于酒店、寫字樓等產(chǎn)品要明確約定產(chǎn)品品質(zhì)要求，如層高指標(biāo)。

無論是按土地還是按建面，都必須約定面積的政府批文出處即核算時(shí)點(diǎn)。

如按土地計(jì)價(jià)，宜依據(jù)土地證所載建設(shè)用地面積；如按建面計(jì)價(jià)，建議以規(guī)劃意見書初步核算，以項(xiàng)目獲批的方案復(fù)函為最終核算標(biāo)準(zhǔn)。

項(xiàng)目收購一般雙方都有盈利要求，收購溢價(jià)指在項(xiàng)目收購過程中所支付的實(shí)際金額超過項(xiàng)目賬面成本（可稅前列支成本）的部分

根據(jù)收購模式有可分為資產(chǎn)溢價(jià)和股權(quán)溢價(jià)。

收購溢價(jià)在項(xiàng)目納稅申報(bào)中不能進(jìn)開發(fā)成本。

從項(xiàng)目收益看，對(duì)轉(zhuǎn)讓方而言，溢價(jià)越高意味著其轉(zhuǎn)讓收益越高但同時(shí)稅負(fù)也較大。

對(duì)收購方而言，如采取資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，由于資產(chǎn)賬面價(jià)值可升至對(duì)價(jià)，對(duì)后續(xù)稅負(fù)并無影響

如采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓，較高的溢價(jià)意味著項(xiàng)目開發(fā)清算時(shí)較高的稅務(wù)和收益水平的下降。

溢價(jià)處理符合雙方的利益，其本身就屬于稅務(wù)籌劃范疇，雙方配合處理溢價(jià)可以減少各自稅負(fù)，對(duì)收購方而言還可以爭(zhēng)取對(duì)價(jià)的延遲支付

溢價(jià)處理過程就是將溢價(jià)部分的資金流出盡量開具可稅前列支的合規(guī)發(fā)票（對(duì)村集體等非法人實(shí)體，則只需開具收據(jù)即可）。

處理溢價(jià)要結(jié)合付款進(jìn)度和財(cái)務(wù)審計(jì)，對(duì)收購方而言基本原則是盡量在收購過程中配合付款進(jìn)度完成處理。

溢價(jià)處理最好的載體是土地

一般通過簽署咨詢服務(wù)協(xié)議、拆遷補(bǔ)償協(xié)議、建筑物拆除協(xié)議、建筑物拆除協(xié)議、場(chǎng)地平整協(xié)議、園林綠化協(xié)議、水電安裝協(xié)議、工程承包協(xié)議、設(shè)備采購協(xié)議等途徑處理溢價(jià)