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作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）
或許是離開(kāi)的決心太過(guò)堅(jiān)定，從價(jià)格上看，潘石屹最終還是妥協(xié)了。
時(shí)隔一年后，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，潘石屹選擇和黑石再續(xù)前緣。
于6月15日，SOHO中國(guó)宣布股票短暫停牌，市場(chǎng)中不斷傳出其將私有化的猜測(cè)。6月16日，這一消息正式官宣。
公告顯示，黑石發(fā)出全面收購(gòu)要約投資SOHO中國(guó)，以取得SOHO中國(guó)的控股權(quán)，要約價(jià)格為每股股份5港元，要約的最高現(xiàn)金代價(jià)約為236.58億港元（約合30.48億美元）。交易完成后，SOHO中國(guó)現(xiàn)有控股股東將保留9%的股權(quán)。
值得關(guān)注到的是，與一年前私有化退市不同，此次要約收購(gòu)后，SOHO中國(guó)將繼續(xù)在香港證券交易所上市，這意味著，SOHO中國(guó)需要確保足夠的公眾持股量。
公告中指出：“在要約截止后，股份的公眾持股量可能不足，因此股份的交易可能會(huì)暫停，直至達(dá)到足夠的公眾持股水平。要約方和SOHO中國(guó)均將向聯(lián)交所承諾將采取適當(dāng)措施，以確保要約截止后股份存在足夠的公眾持股量。”
一位業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時(shí)分析，這意味著黑石集團(tuán)要約收購(gòu)最多持股75%，要約價(jià)格為每股股份5港元，截止日前買夠了75%，就終止回購(gòu)了。
30億美元要約收購(gòu)
“靴子”終于落地了。
幾天坊間猜測(cè)之后，6月16日晚間，SOHO中國(guó)發(fā)布公告官宣，黑石集團(tuán)擬以要約的最高現(xiàn)金代價(jià)236.58億港元全數(shù)接納(Boyce Limited及Capevale Limited (BVI)將保留的合共467,958,000股股份除外)，要約代價(jià)為每股5港元。
其中，潘石屹夫婦將合計(jì)出售2,856,142,000股股份，占SOHO中國(guó)總股本54.93% ；將合計(jì)保留9%股權(quán)，合共467,958,000股股份。
要約價(jià)格自然是關(guān)注的重點(diǎn)，每股5港元的要約價(jià)格較于最后交易日在聯(lián)交所所報(bào)收市價(jià)每股股份3.8港元溢價(jià)約31.6%；截至最后交易日(包括該日)止之五個(gè)連續(xù)交易日在聯(lián)交所所報(bào)平均收市價(jià)每股股份約3.17港元溢價(jià)約57.6%；截至最后交易日(包括該日)止之30個(gè)連續(xù)交易日在聯(lián)交所所報(bào)平均收市價(jià)每股股份約2.51港元溢價(jià)約99.5%。
另外，基于2020年12月31日股東應(yīng)占的每股股份經(jīng)審核綜合資產(chǎn)凈值約8.37港元折讓約40.3%。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，停牌之前，SOHO中國(guó)股價(jià)已連續(xù)9個(gè)交易日上漲，創(chuàng)下了近一年來(lái)的股價(jià)新高，收盤報(bào)3.8港元/股。
即便要約價(jià)格較當(dāng)前股價(jià)溢價(jià)不少，但與一年前的價(jià)格相比，卻有所折讓。
2020年3月，黑石集團(tuán)就曾與SOHO中國(guó)進(jìn)行私有化談判，價(jià)格定為6港元/股，交易共計(jì)約40億美元，同時(shí)將接管SOHO中國(guó)的債務(wù)。
當(dāng)時(shí)，SOHO中國(guó)在港交所公告中表示，公司正在與海外金融投資者洽談，以探討進(jìn)行戰(zhàn)略合作的可能性，但尚未就是否進(jìn)行潛在交易作出決定，且并未與任何一方訂立實(shí)施潛在交易的正式協(xié)議。
最終，在談判進(jìn)行5個(gè)月后，這一交易因疫情原因及債券市場(chǎng)動(dòng)蕩因素告吹，同年8月13日，SOHO中國(guó)發(fā)布公告稱，終止早前要約私有化事項(xiàng)。
潘石屹仍不斷為SOHO中國(guó)尋找買家，2020年11月，有市場(chǎng)傳聞稱高瓴資本接觸SOHO中國(guó)私有化，這一消息也很快被雙方辟謠。
最終，潘石屹還是選擇將SOHO中國(guó)售予黑石。
兩次要約收購(gòu)中，首先要約價(jià)格有所下調(diào)，由6港元/股折讓17%至5港元/股；其次，與之前私有化不同，此次全面要約收購(gòu)之后，SOHO中國(guó)還將以上市公司身份存在。
SOHO中國(guó)在公告中表示，黑石集團(tuán)計(jì)劃維持SOHO中國(guó)現(xiàn)有的主營(yíng)業(yè)務(wù)和管理層，并計(jì)劃在適當(dāng)?shù)那闆r下利用公司的資源在中國(guó)進(jìn)行擴(kuò)張。
要約完成后，黑石集團(tuán)計(jì)劃對(duì)公司進(jìn)行詳細(xì)的戰(zhàn)略審查，以制定公司未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展的業(yè)務(wù)計(jì)劃和戰(zhàn)略，并確定為優(yōu)化和合理化公司的業(yè)務(wù)活動(dòng)和資產(chǎn)組合而采取的適當(dāng)或可取的措施。
接盤俠黑石
實(shí)際上，2014年開(kāi)始，潘石屹就已經(jīng)開(kāi)始資產(chǎn)出售，陸續(xù)將位于上海核心區(qū)域的靜安SOHO、海倫廣場(chǎng)、上海凌空SOHO、上海外灘國(guó)際金融中心8-1地塊50%的權(quán)益、虹口SOHO等資產(chǎn)出售。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，過(guò)去幾年，SOHO中國(guó)通過(guò)出售資產(chǎn)套現(xiàn)約293.41億元，卻未買過(guò)任何一個(gè)項(xiàng)目或土地，在SOHO中國(guó)大舉兜售商業(yè)物業(yè)的幾年里，上市公司極大程度地提高了分紅比例，相當(dāng)一部分流向潘石屹夫婦設(shè)立在開(kāi)曼群島的家族信托。
數(shù)據(jù)顯示，最近6個(gè)財(cái)年內(nèi)，SOHO中國(guó)累計(jì)實(shí)現(xiàn)135億元凈利潤(rùn)，而分紅派息總額則超過(guò)126億元，其中潘石屹、張欣夫婦分得了約81億元。
幾次資產(chǎn)處置后，SOHO中國(guó)手中最核心資產(chǎn)僅剩下北京前門大街項(xiàng)目、望京SOHO、光華路SOHO II、銀河/朝陽(yáng)門SOHO、麗澤SOHO，上海的SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、外灘SOHO、SOHO天山廣場(chǎng)、古北SOHO九項(xiàng)物業(yè)，也就是此次要約收購(gòu)的主要資產(chǎn)。
那么這幾個(gè)物業(yè)質(zhì)素如何？從位置來(lái)看，這九個(gè)物業(yè)位于北京、上海核心位置，受到疫情影響，2020年，物業(yè)出租率下滑幅度較大。
數(shù)據(jù)來(lái)源：SOHO中國(guó)年報(bào)
于2019年，北京前門大街項(xiàng)目、望京SOHO、光華路SOHO II、銀河/朝陽(yáng)門SOHO出租率分別為95%、86%、87%、94%，而上海的SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、外灘SOHO、SOHO天山廣場(chǎng)、古北SOHO物業(yè)出租率分別為95%、78%、97%、67%。
而在更早的2018年，SOHO絕大多數(shù)物業(yè)均保持95%以上的出租率。
潘石屹曾多次對(duì)外表示生意難做，北京、上海的租金回報(bào)率甚至跑不贏融資成本。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，于2020年，SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約21.92億元，同比增長(zhǎng)約19%，歸母凈利卻僅為5.36億元，同比下降約59.77%；租金收入同比下降16%，至15.37億元。
而在該年度內(nèi)，SOHO中國(guó)投資物業(yè)評(píng)估增值約為11億元，照此看，實(shí)際物業(yè)出租管理的實(shí)際利潤(rùn)為負(fù)。而這幾乎源于較高的利息成本，期內(nèi)，財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用高達(dá)9.47億元，平均融資成本為4.7%。
由此，SOHO中國(guó)在資本市場(chǎng)并未得到一個(gè)合理的估值。停牌之前，SOHO中國(guó)的最新市值約為197.58億港元，但截至2020年，SOHO中國(guó)投資物業(yè)價(jià)值就超過(guò)633億元。
這也意味著，黑石集團(tuán)以一個(gè)劃算的價(jià)格獲得一線城市的多個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并且在美元超發(fā)背景下，資產(chǎn)購(gòu)買更為合算。
有分析指出，北京上海寫字樓市場(chǎng)較為穩(wěn)定，一直是外資青睞的目標(biāo)，黑石資金成本比國(guó)內(nèi)低很多，這次收購(gòu)表明其看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)的中長(zhǎng)期韌性。
黑石集團(tuán)表示，中國(guó)是其亞洲業(yè)務(wù)的一個(gè)關(guān)鍵市場(chǎng)，黑石對(duì)中國(guó)的長(zhǎng)期潛力和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇充滿信心，特別是在北京和上海的寫字樓市場(chǎng)，并期待與公司創(chuàng)始人和管理層合作，優(yōu)化這些標(biāo)志性資產(chǎn)。
而就在最近，黑石亦頻繁投資于物流市場(chǎng)。
今年6月，黑石以13億美元（83億人民幣）的價(jià)格收購(gòu)泛海旗下的美國(guó)國(guó)際數(shù)據(jù)集團(tuán)（IDG），并在更早前收購(gòu)富力物流園區(qū)70%的股權(quán)，擴(kuò)大在中國(guó)的物流投資組合。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，黑石集團(tuán)是全世界最大的獨(dú)立另類資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)之一，是美國(guó)規(guī)模最大的上市投資管理公司，是全球最大的私募股權(quán)投資公司，涉及私募股權(quán)、房地產(chǎn)、對(duì)沖基金和信貸。
根據(jù)其2021財(cái)年第一季度的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，目前黑石集團(tuán)管理的總資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)超過(guò)6488億美元，同比增長(zhǎng)21%；新募集資金規(guī)模達(dá)到1108億美元，過(guò)去30多年平均投資回報(bào)率超過(guò)30%以上。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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