補洞！建業地產股債大跌緊急開會將大舉借債

作者：任英楠、王婷婷

來源：風財訊（ID：fengcaixun）

河南地產一哥建業，最近不太輕松。

風財訊獲悉，5月中旬建業地產緊急召開了一次投資者會議，解釋近期的美元債異動、股價暴跌。

接下來的時間，建業地產會大舉發新債，為應對今年的到期債券，尤其是一筆11月到期的美元債。

據風財訊了解，建業地產目前在境外的發債額度還有約7.7億美元、境內發債額度約25億元。按其以往的發債規模，今年建業基本上還就能發行1筆境外債。

為緩解資金壓力，建業地產必須加大銷售變現的力度。

據悉，建業計劃在2021年推出1000億元的項目，上半年就完成銷售目標的40%，項目主要集中投放在3月和6月。

但中指研究院數據顯示，建業地產1-4月銷售額142.1億元，當月排第74名，同比減少9.49%，尤其1月和4月銷售額都出現26%和28%的大幅減少。

融資、銷售、拿地，接下來建業地產將應對的是一系列“連鎖反應”。

建業債股大跌 被迫再加融資杠桿

因中原建業分拆上市，5月12日為按權基準買賣建業地產股份的截止日期，5月13日為按除權基準買賣的首日。

兩日之間，建業地產（00832.HK）股價大幅波動，分別以每股4.55港幣、每股2.29港元收盤，跌幅達49.67%，幾乎腰斬，5月14日繼續下跌。

值得一提的是，除權因素消減后，建業地產的股價在本周開始正常反彈，但幅度不如預期。

同一時間，建業地產的部分美元債，出現多只、持續的下跌。

5月13日，建業地產2023年8月到期美元債的跌幅，更是創下紀錄。5月14日，建業地產2025年到期票據，也開始下跌，出現4月以來的最低價。

一系列資本市場“不樂觀”的反應，促使建業地產在上周召開投資者緊急會議。

風財訊獲悉，會上，建業管理層表示，計劃發行新債，應對債券價格因其股票價格大幅下調而導致的波動。

建業地產計劃在未來幾個月將發行新的境外債，利用其7.7億美元的境外發債額度為今年11月到期的美元債進行融資。

同時，建業地產準備利用其25億元境內債券發行額度來發行新的境內債。

實際上，目前建業地產的負債壓力已經不小。

數據顯示，2020年度建業地產資產負債率仍然高達91.10%，已經連續兩年保持在90%以上的高位水平；建業地產流動負債其中占比高達87.49%，合計1306.39億元。

目前建業地產的信托貸款、應付未償票據不到50億元，主要和鄭州土地有關。

另外，拆分中原建業后，建業地產仍踩中一條紅線（剔除預收款項后的資產負債率）。

實際上，中原建業的市值重估，管理層并未在會上置評，這個400億元（目標）銷售規模的標的，到底能給建業集團帶來多少募資、多大估值空間，還難以預估。

押注上半年變現 銷售219億動力不足

新增融資之外，建業地產試圖通過加大銷售，緩解資金壓力，撫平后續股債波動。

據風財訊了解，建業地產2021年的總銷售金額目標為1200億，其中輕資產400億，重資產800億，全年計劃推出的重資產項目1000億元，存銷比為70%。

建業的推銷火力將集中在上半年，6個月時間內建業要想辦法完成全年銷售目標的40%，也就是480億元。

這個數字，并不容易。

數據顯示，截至2021年4月30日，建業地產連同其附屬公司物業合同銷售總額為219.15億元，同比上升4.5%；平均銷售價格6861元，同比減少3.9%。

但若僅計算建業地產本身的合同銷售金額，中指研究院統計為1-4月銷售額142.1億元，當月排第74名，同比減少9.49%。

建業地產實現“到2023年合同銷售額每年至少增長20%”的要求，需要進一步努力。

利潤持續下滑拿地底線毛利20%

尤其是在利潤不斷下滑的行情，建業地產更需要以量換利。

2020年，建業地產毛利潤率從2019年的26.0%下降至2020年的19.9%，同比下降了6.1個百分點。

此外，2020年建業地產的溢利21.02億元，同比下降13.0%；凈利潤率降至4.9%的低位，較2019年度下滑了3個百分點。

為控制成本，建業地產管理層在會議上指出，建業地產購地的最低毛利率要求為20%，最低凈利潤率要求為10%。

只有在項目內部收益率超過150%的時候，這兩項要求可以分別降低到15%和8%。

但值得一提的是，建業地產在鄭州和武漢的地塊，受到集中供地的政策限制，對其當地的項目運營有一定影響。

另外，建業地產的土儲，集中在河南，但越來越偏離省會城市。

據風財訊了解，建業地產2021年拿地預算為200億元，今年前四個月已經拍下位于逾60億元的土地，權益比例大概在70%-75%。

但這些土地都在河南省，位置離省會鄭州均相對較遠，未來或跑量容易、增利難。

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原標題： 補洞！建業地產股債大跌緊急開會將大舉借債