REITs底層資產重組的流程、時間及稅務處理‖第三章底層資產及底層資產的重組（下篇）

Q3.13 實物出資的操作流程、所需時間以及稅務處理有哪些應注意事項？

1.實物出資

根據《公司法》第27條第1款本文的規定：“股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資。…”由此可知,所謂實物出資，是指股東以非貨幣財產作價出資的方式，完成對項目公司的投資的行為。

2.操作流程

（1）簽訂股東協議。出資是股東的義務，實物出資部分實質上是股東取得股權的對價，股東欲取得公司股東的身份和資格，必以對公司的出資承諾為前提，因此各方應就實物出資達成一致意見并簽訂書面股東協議。

（2）評估作價。根據公司法的規定，股東對作為出資的實物應當評估作價，核實財產。因此，股東以實物出資時應當對實物進行評估作價。實物資產屬國有資產的，提供資產評估機構的評估報告及評估結果已得到國有資產管理部門確認的證明。

（3）簽訂公司章程。股東各方同意實物出資的股東在將實物轉讓給公司后以評估價格取得對應的公司股權，

（4）轉移產權。根據公司法規定，以實物出資的，應當依法辦理其財產權的轉移手續。即股東應當在約定的出資日期將實物的產權轉移給公司。對于基礎設施不動產類的實物，應當辦理產權變更登記，自變更登記之日起，該股東的實物出資義務視為完成。對于特許經營權、收費權等，還應根據項目實際需要在相關部門辦理備案或登記。

3.稅務處理

根據《公司法》第27條第1款本文的規定：“股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資?！庇纱丝芍?股東出資可以用貨幣出資，也可以用實物等非貨幣財產作價出資，因此不動產持有人可以將其持有的不動產，以非貨幣財產作價出資的方式，投資到項目公司之中，因而達到資產隔離的目的。程序上不動產持有人須在公司章程中約定將以實物出資的方式完成股東的出資義務。有關于實物出資所涉及到的稅務處理，說明如下：

（1）非貨幣性資產投資的所得稅處理實務

根據《116號文》第1條規定：“居民企業（以下簡稱企業）以非貨幣性資產對外投資確認的非貨幣性資產轉讓所得，可在不超過5年期限內，分期均勻計入相應年度的應納稅所得額，按規定計算繳納企業所得稅?！庇纱丝芍?，實物出資資產轉讓的所得，不動產持有人可以遞延繳交所得稅。但是第4條規定：“企業在對外投資5年內轉讓上述股權或投資收回的，應停止執行遞延納稅政策，并就遞延期內尚未確認的非貨幣性資產轉讓所得，在轉讓股權或投資收回當年的企業所得稅年度匯算清繳時，一次性計算繳納企業所得稅；企業在計算股權轉讓所得時，可按本通知第三條第一款規定將股權的計稅基礎一次調整到位(第1款)。企業在對外投資5年內注銷的，應停止執行遞延納稅政策，并就遞延期內尚未確認的非貨幣性資產轉讓所得，在注銷當年的企業所得稅年度匯算清繳時，一次性計算繳納企業所得稅(第2款)?！庇纱丝芍?，如果5年內轉讓股權、投資回收或是注銷企業，須一次繳清企業所得稅。

（2）《116號文》與《59號文》相互競合適用的問題

實物出資從某程度看可以視為是公司與股東之間的資產收購，因此可能造成《116號文》與《59號文》相互競合的問題，根據《116號文》第6條的規定：“六、企業發生非貨幣性資產投資，符合《財政部 國家稅務總局關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（財稅〔2009〕59號）等文件規定的特殊性稅務處理條件的，也可選擇按特殊性稅務處理規定執行?！庇纱丝芍?，如果發生競合的情形，可以適用《116號文》也可以適用《59號文》。

（3）其他稅務處理的問題

有關土地增值稅，根據《企業改制重組土地增值稅政策通知》第4條規定：“單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅?！庇纱丝芍?，在改制或是重組的前提下，不動產持有人將房地產以實物出資的方式投資項目公司，不征收土地增值稅。但是根據《企業改制重組土地增值稅政策通知》第5條的規定，房地產企業不適用該優惠規定。

以不動產或無形資產出資入股屬于增值稅的應稅行為，按照一般性轉讓行為征收增值稅[1]。此外一般性的房屋產權作價投資入股，應按照房屋買賣行為征收契稅[2]。最后，有關印花稅的問題，投資入股協議是否在印花稅處理中視為一項產權轉移書據或購銷合同需要繳納印花稅？由于印花稅只對列舉的憑證征稅，而投資入股協議等并不在列舉范圍之內，因此入股協議不應繳交印花稅[3]。

Q3.14 新設分立的操作流程、所需時間以及稅務處理有哪些應注意事項？

1.新設分立

根據《企業重組業務企業所得稅若干問題的通知》第1條第6項的規定；“分立，是指一家企業（以下稱為被分立企業）將部分或全部資產分離轉讓給現存或新設的企業（以下稱為分立企業），被分立企業股東換取分立企業的股權或非股權支付，實現企業的依法分立?！币虼耍粍赢a持有人將其持有的不動產，通過公司分立的方式，將資產轉讓給新設的項目公司，達到資產隔離的效果的資產重組方式。

2.操作流程

（1）董事會制定分立方案。董事會應當對分立的相關情況，以及分立后各公司的股東情況以及持股情況問題作出安排。

（2）股東會作出關于分立決議。公司可以根據實際情況召開股東會或股東大會，經三分之二以上表決權股東通過后實施分立決定。也可以經由所有股東一致同意做出決定，由股東簽字蓋章。

（3）涉及國有資產新設分立的，應報有關國家主管機關審批。

（4）編制公司資產負債表和財產清單。

（5）進行債權公告。公司應當根據公司法的規定公告債權人，但由于分立后的公司對分立前公司的債務需要承擔連帶責任，因此債權人的債權并不會因債務人分立而受到影響。

（6）分割資產和負債。資產和負債的分割應當簽訂書面協議，約定分立后各公司的注冊資本及股權結構、債務的承擔主體、職工安置等內容。分立后公司注冊資本之和、實收資本之和不得高于分立前公司的注冊資本、實收資本。

（7）發起設立新公司并交割資產。股東應當召開股東會議，并擬定公司章程，就公司的名稱進行預核準，在公司成立后雙方進行資產交割。

3.稅務處理

有關于公司分立所涉及到的稅務處理，說明如下：

（1）企業所得稅的問題

根據《59號文》第6條的規定：“六、企業重組符合本通知第五條規定條件的，交易各方對其交易中的股權支付部分，可以按以下規定進行特殊性稅務處理：…（五）企業分立，被分立企業所有股東按原持股比例取得分立企業的股權，分立企業和被分立企業均不改變原來的實質經營活動，且被分立企業股東在該企業分立發生時取得的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規定處理：1.分立企業接受被分立企業資產和負債的計稅基礎，以被分立企業的原有計稅基礎確定。2.被分立企業已分立出去資產相應的所得稅事項由分立企業承繼。3.被分立企業未超過法定彌補期限的虧損額可按分立資產占全部資產的比例進行分配，由分立企業繼續彌補。4.被分立企業的股東取得分立企業的股權（以下簡稱‘新股’），如需部分或全部放棄原持有的被分立企業的股權（以下簡稱‘舊股’），‘新股’的計稅基礎應以放棄‘舊股’的計稅基礎確定。如不需放棄‘舊股’，則其取得‘新股’的計稅基礎可從以下兩種方法中選擇確定：直接將‘新股’的計稅基礎確定為零；或者以被分立企業分立出去的凈資產占被分立企業全部凈資產的比例先調減原持有的‘舊股’的計稅基礎，再將調減的計稅基礎平均分配到‘新股’上?！庇纱丝芍谝弧⒈环至⑵髽I所有股東按原持股比例取得分立企業(項目公司)的股權，第二、分立企業(項目公司)和被分立企業均不改變原來的實質經營活動，第三、且被分立企業股東(不動產持有人)在該企業分立發生時取得的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%；符合以上三項條件的可以按特殊稅務處理。

（2）其他稅務處理的問題

有關增值稅部分，根據《營改增試點規定》第1條第2款的規定：“（二）不征收增值稅項目。…5.在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為。”由此可知，公司分立時將不動產及其相關債權、債務和勞動力一并轉讓的，不征收增值稅。

有關土地增值稅部分，根據《企業改制重組土地增值稅政策通知》第3條規定：“按照法律規定或者合同約定，企業分設為兩個或兩個以上與原企業投資主體相同的企業，對原企業將房地產轉移、變更到分立后的企業，暫不征土地增值稅?！庇纱丝芍?，公司分立將不動產轉移，不征收土地增值稅。

有關契稅部分，《改制重組契稅政策的通知》第4條規定：“公司依照法律規定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對分立后公司承受原公司土地、房屋權屬，免征契稅。”由此可知，公司分立投資主體相同的，分立公司所承受的不動產免征契稅。

最后根據《企業改制有關印花稅的通知》企業分立行為需經過縣級以上人民政府及企業主管部的批準，才有資格享受不征收印花稅的優惠，否則應該按照一般規定貼花完稅[4]。

資產劃轉原為國有企業特殊的資產重組形式，是國有資產監管部門將其直接控股的一家公司的資產（土地、實物或股權）、相關債權債務、勞動力等無償轉入到其直接控股的另一家公司名下，并辦理權屬登記的資產重組形式，由于資產劃轉具有行政管理的性質，且不支付對價，不具有實質上的經濟行為，因此無需繳納各項稅收。由于資產劃轉被廣泛應用于并購重組領域，因此通常而言的資產劃轉采取稅法的定義，是指：“100%直接控制的居民企業之間，以及受同一或相同多家居民企業100%直接控制的居民企業之間按賬面凈值劃轉股權或資產”的行為。

類REITs中的資產劃轉均為有償劃轉，資產劃轉的主體一是國有企業之間，以及受同一母公司控制的子公司之間，需要討論的問題一是國有企業資產的劃轉是否可以非公開協議轉讓方式完成，二是資產劃轉的稅務處理方式。

1.國有企業資產的非公開協議轉讓

根據《企業國有資產交易監督管理辦法》(國資委財政部32號令) 第三十一條：“以下情形的產權轉讓可以采取非公開協議轉讓方式：（一）涉及主業處于關系國家安全、國民經濟命脈的重要行業和關鍵領域企業的重組整合，對受讓方有特殊要求，企業產權需要在國有及國有控股企業之間轉讓的，經國資監管機構批準，可以采取非公開協議轉讓方式；（二）同一國家出資企業及其各級控股企業或實際控制企業之間因實施內部重組整合進行產權轉讓的，經該國家出資企業審議決策，可以采取非公開協議轉讓方式?！鄙鲜鰲l文第一款涉及的交易涉及國有和國有控股企業之間，第二款涉及的交易涉及國有企業內部重組，由此可知,第一,國有和國有控股企業之間的資產轉讓,經國資監管機構批準,可以采取非公開轉讓方式,第二,國有企業因內部重組事項劃轉資產的,可以采取非公開轉讓方式,但應經過該國家出資企業的審議決策.

2.稅務處理

底層資產重組如屬于國有企產無償劃轉的，則有《國有資產無償劃轉辦法》適用的問題。所謂企業國有產權無償劃轉的意義，根據《國有資產無償劃轉辦法》第2條規定：“本辦法所稱企業國有產權無償劃轉，是指企業國有產權在政府機構、事業單位、國有獨資企業、國有獨資公司之間的無償轉移(第1款)。國有獨資公司作為劃入或劃出一方的，應當符合《中華人民共和國公司法》的有關規定(第2款)?！庇纱丝芍?，無償劃轉的行為基本上發生在國有獨資企業或公司之間。

有關于企業國有資產無償劃轉程序與審批，包括以下幾個環節：第一、編寫可行性論證報告，做好可行性研究，第二、劃轉雙方應分別經過總經理辦公會議、董事會審議，如果涉及的職工分流安置事項，應當經被劃轉企業職工代表大會審議通過，第三、劃出方應當就無償劃轉事項通知本單位債權人，并制訂相應的債務處置方案，第四、劃轉雙方應當組織被劃轉企業按照有關規定開展審計或清產核資，第五、劃轉雙方協商一致后，應當簽訂企業國有產權無償劃轉協議，第六、國有產權無償劃轉所出資企業或其子企業持有的，由同級國資監管機構和主管部門分別批準，第七、劃轉雙方應當依據相關批復文件及劃轉協議，進行賬務調整，按規定辦理產權登記等手續。

此外，根據《109號文》第3條規定：“對100%直接控制的居民企業之間，以及受同一或相同多家居民企業100%直接控制的居民企業之間按賬面凈值劃轉股權或資產，凡具有合理商業目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權或資產劃轉后連續12個月內不改變被劃轉股權或資產原來實質性經營活動，且劃出方企業和劃入方企業均未在會計上確認損益的，可以選擇按以下規定進行特殊性稅務處理：1、劃出方企業和劃入方企業均不確認所得。2、劃入方企業取得被劃轉股權或資產的計稅基礎，以被劃轉股權或資產的原賬面凈值確定。3、劃入方企業取得的被劃轉資產，應按其原賬面凈值計算折舊扣除。”由此可知，在100%直接控制的居民企業之間,按賬面凈值無償劃轉資產，在符合一定條件下，可以按特殊稅務處理。

關于無償劃轉房地產是否征收土地增值稅的問題，有人認為從《中華人民共和國土地增值稅實施細則》(財法字〔1995〕6號)和財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字〔1995〕48號)來看，不同企業之間房地產無償劃轉不屬于以贈與方式無償轉讓房地產的行為，因此認為無償劃轉房地產不屬于不征收土地增值稅的行為[5]。

有關增值稅部分，根據《營改增試點規定》第1條第2款的規定：“（二）不征收增值稅項目。…5.在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為?！庇纱丝芍境鍪圪Y產時將不動產及其相關債權、債務和勞動力一并轉讓的，不征收增值稅。

有關契稅部分，根據《改制重組契稅政策的通知》第6條第2款的規定：“同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免征契稅。”由此可知，資產無償的劃轉免征契稅。

根據《59號文》第4條第4款的規定：“（四）資產收購，是指一家企業（以下稱為受讓企業）購買另一家企業（以下稱為轉讓企業）實質經營性資產的交易。受讓企業支付對價的形式包括股權支付、非股權支付或兩者的組合?！庇纱丝芍粍赢a有償轉讓屬于稅法上的資產收購。資產收購如果要適用特殊稅務處理，除了要符合前述《59號文》第5條規定外，根據《59號文》第6條第3項以及《109號文》第2條規定：“資產收購，受讓企業收購的資產不低于轉讓企業全部資產的50%，且受讓企業在該資產收購發生時的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規定處理：1.轉讓企業取得受讓企業股權的計稅基礎，以被轉讓資產的原有計稅基礎確定。2.受讓企業取得轉讓企業資產的計稅基礎，以被轉讓資產的原有計稅基礎確定?！庇纱丝芍?，收購公司(即受讓企業)收購的資產不低于標的企業(即轉讓企業)全部資產的50%，且收購公司的股權支付金額不低于交易總額的85%,可以適用免稅的計價基礎。

不動產持有人在REITs交易結構中會搭建基金、信托計劃或是被吸并公司等資產收購主體，通過搭建股債結構的方式收購項目公司的股權或(和)債權，這些資產收購主體在收購項目公司股權的時候，基本上會全部收購取得對項目公司完全的控制權，但是有的時候基于某原因，收購主體只收購了項目公司部分的股權，這時候REITs項目會有哪些風險緩釋措施呢？第一、雖然收購主體沒有收購全部的股權，但是也會收購絕大部分的股權，以取得項目公司絕對的控制權，第二、由少數股東委托收購主體代為行使股東權利，以取得少數股東的權利，第三、專項計劃會通過監管銀行監管項目公司的賬戶，使項目公司進出的每一筆錢都在專項計劃的控制之中。

底層資產中的不動產，除了可以區分為基礎設施以及房地產外，還可以區分為入池資產以及不入池資產，所謂入池資產是指資產的現金流流入資金池或是專項計劃，而非入池資產是指資產的現金流不流入資金池或是專項計劃。

一般而言，為了防止現金流混同，或是基于破產隔離的考慮，會將入池資產單獨裝入項目公司，比較不會將入池以及非入池資產同時都放入項目公司之中。但是實踐中有少數項目為了減少資產變動可能產生的繁雜手續，或是將非入池資產作為增信手段，而將入池以及非入池資產同時裝入項目公司之中，當然也會有相應的風險緩釋措施，常見的有：第一、入池資產與非入池資產要分流進入不同的賬戶，第二、要求不動產的持有人對于非入池資產可能產生的風險要進行擔保，第三、未來如果入池資產不夠分配時，非入池資產要進入分配程序中。

Q3.19有關于企業國有資產無償劃轉程序與審批，包括哪些環節？

第一、編寫可行性論證報告，做好可行性研究。

第二、劃轉雙方應分別經過總經理辦公會議、董事會審議，如果涉及的職工分流安置事項，應當經被劃轉企業職工代表大會審議通過。

第三、劃出方應當就無償劃轉事項通知本單位債權人，并制訂相應的債務處置方案。

第四、劃轉雙方應當組織被劃轉企業按照有關規定開展審計或清產核資。

第五、劃轉雙方協商一致后，應當簽訂企業國有產權無償劃轉協議。

第六、劃轉雙方應當依據相關批復文件及劃轉協議，進行賬務調整，按規定辦理產權登記等手續。

注：

[1]徐賀，《資本交易稅收實務》，中國稅務出版社，2019年2月第1版，第36頁。 ↑

[2]徐賀，《資本交易稅收實務》，中國稅務出版社，2019年2月第1版，第44頁。 ↑

[3]徐賀，《資本交易稅收實務》，中國稅務出版社，2019年2月第1版，第47頁。 ↑

[4]徐賀，《資本交易稅收實務》，中國稅務出版社，2019年2月第1版，第371頁。 ↑

[5]劉小瑋、張蘭田，《資本業務稅法指南》，法律出版社，2018年7月第 1版，第85頁。 ↑

[6]徐崢、查燕云、趙團結，《企業并購稅收》，立信會計出版社，2020年6月第1版，第45頁。 ↑