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作者：齊紅雷
來源：商海律盾（ID：faguanlaojiang）
第八節 委托代建
委托代建與合作建房相比，由于放棄了共擔風險的原則，不屬于法律意義上的合作，屬于委托代理的范疇。房地產領域的代建，又分為民間代建和政府代建。
57、委托建房
受托方接受房地產企業委托為其代建房地產項目，在符合法定條件的前提下，可按照服務業征稅。這些年以綠城中國為代表的一批品牌開發企業，大量地接受地方小房企的委托提供代建服務，已成為房地產并購過程不可不關注的事項。
問題222 委托建房需要滿足哪四個法定條件？
凡不能同時符合下列四個條件的代建行為，對受托方應以其收入全額按“銷售不動產”稅目稅率征稅。
1、以委托方的名義辦理立項及相關手續：
2、受托方與委托方不發生土地使用權、產權的轉移；
3、與委托方簽訂委托代建合同；
4、不以受托方名義辦理建安工程結算。
實踐中，有的省份還把“受托方不墊付資金”作為委托建房成立的法定條件，但后來又把這一條件去了。例如，《河北省地方稅務局關于房地產業營業稅有關政策問題的通知》（冀地稅發［2000］93號）就沒有把“受托方不墊付資金”作為法定條件。
58、政府代建
政府代建是指房地產企業為地方政府代建保障性住房和公共服務配套設施的行為。這也是房地產并購時常遇到的問題。
房地產實務中，保障性住房住房包括經濟適用住房、限價房、共有產權住房等；公共配套設施主要包括項目紅線內醫院、幼兒園、學校、供水設施、變電站、市政道路以及居委會、派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所,變電站,熱力站,文體場館,郵電通訊等公共設施。
問題223 房地產企業為政府代建保障房視同銷售嗎？
房地產企業為政府代建保障房不視同銷售，但前提是保障房的大房產證需登記在政府名下。如果房地產企業一時疏忽，把大證登記在了自己名下，那還真是有點“自投稅網”的味道了。在“限地價 競配套”的拍地新模式下，這一問題，尤其應該引起房地產企業的高度重視。
問題224 項目內建造的無償移交給地方政府的公共配套設施如何進行稅務處理？
財稅(2016]36號文件附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條第(二)項規定:“單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓不動產應視同銷售進行增值稅處理,但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。”顯然，,房地產企業項目內建造公共配套設施無償移交給地方政府,屬于用于公益事業或者以社會公眾為對象的情況，理應不視同銷售,不繳納增值稅。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規定:“土地增值稅的納稅義務人是轉讓讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，即土地增值稅的納稅義務人是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為,不包括以贈與方式轉移房地產的行為。”因此，項目內建造的無償移交給地方政府的公共配套設施，不屬于土地增值稅的征稅范圍,不應確認收入,不征收土地增值稅。且符合187號文第四條第（三）款規定的，其成本,費用可以扣除。
第三章、股權轉讓
股權轉讓與資產轉讓是房地產并購最主要的兩種方式。根據俺的經驗，通過股權轉讓方式并購房地產項目的數量要明顯高于資產轉讓。例如，在房地產并購領域狂飆突進的兩大著名房企大部分二手項目都是通過股權轉讓的方式實現拿地的。
股權轉讓在59號文中稱為股權收購，俺認為股權收購是專指取得目標企業控股地位的行為，而股權轉讓既包括取得控股地位的情形也包括只是參股而不控股的情形，故此，本書采用了股權轉讓的稱謂。實踐中，有的上市房地產企業持股超過34%甚至更低就能滿足并表要求，從而產生大量小股操盤的股權轉讓案例，本書當然不能對這一現象視而不見聽而不聞，自然要把參股而不控股的情形也納入股權轉讓的范圍。
（一）普通股權轉讓
59、直接轉讓
直接轉讓是指房地產項目公司的舊股東直接將其持有的項目公司股權轉讓給新股東，由新股東來直接控制項目公司，從而實現房地產項目并購之目的。
問題225 股權轉讓和資產轉讓，誰更節稅？
如果僅僅從表面上涉及的稅種分析，股權轉讓與資產轉讓均涉及所得稅與印花稅，而資產轉讓涉及稅種卻多了三個，即增值稅、土地增值稅以及契稅。如此看來，股權轉讓顯而易見要比資產轉讓要節稅呀！
實際上，問題遠沒有這么簡單。
在資產轉讓比股權轉讓多出的三大稅種之中，由于企業在采取一般計稅方法計稅時，增值稅在后續的稅款中均可以抵扣，從而影響降低；而最高稅率高達60%的土地增值稅，勢必對股權轉讓和資產轉讓的選擇產生重大影響。所以，股權轉讓與資產轉讓誰更節稅的問題上，土地增值稅起到關鍵作用。
1993年底，國務院頒布《土地增值稅暫行條例》，規定自1994年1月1日開征土地增值稅。1995年1月，財政部發布《土地增值稅暫行條例實施細則》 。但由于土地增值稅是主要針對房地產企業的特殊稅種，且其與房地產企業的企業所得稅相競合，有重復征稅的重大嫌疑，是中國稅務歷史上爭議最大的一個稅種。惟其如此，從1993年底出臺至2007年初，在長達13年的時間里，土地增值稅始終處于凍結狀態。直到2007年中國的房價像脫韁的野馬一騎絕塵，最高層才下決心征稅房地產企業的土地增值稅，并于2006年12月28日，由國家稅務總局下發《關于房地產企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，這就是業界大名鼎鼎掀起了波瀾壯闊的土地增值稅征稅歷史的187號文。
為什么房地產企業老覺得股權轉讓比資產轉讓要節稅的答案終于找著了。因為，在2007年以前土地增值稅凍結時期，由于土地增值稅名存實亡，股權轉讓完成房地產項目公司根本不用繳納高昂的土地增值稅。所以，在2007年之前眾多房地產企業以合理節稅為目的，不約而同選擇以轉讓100%股權的方式進行房地產項目轉讓。
但187號文實施以后，這種選擇就發生了逆轉。因為，在股權轉讓的交易中，股權的受讓方雖然支付了巨額的股權轉讓金，但這動輒上億甚至數十億的資金讓股權轉讓方拿走了，并沒有進入標的公司的資產負債表中，在房地產項目開發后期進行土地增值稅清算時無法進行抵扣，進而產生繳納巨額土地增值稅的風險。在這個巨額土地增值稅面前，因股權轉讓比資產轉讓少交的增值稅和契稅，就小巫見大巫了！所以說，凡是不考慮項目公司后續是否繳納巨額土地增值稅這一致命因素，貿然采用股權轉讓的方式轉讓房地產項目的受讓方，都是房地產并購納稅籌劃領域的“傻白甜”，無知者無畏是其標配。
總之一句話，項目公司后續是否存在繳納巨額土地增值稅的風險，是采取股權轉讓方式并購房地產項目需要考慮的首要問題。
問題226 直接股權轉讓的企業股東能享受企業所得稅特殊稅務處理優惠嗎？
根據59號文第三條規定“企業重組的稅務處理區分不同條件分別適用一般性稅務處理規定和特殊性稅務處理規定”。
根據59號文第五條以及與之配套的109號文的規定，股權轉讓要想適用企業所得稅特殊性稅務處理規定，需要同時滿足以下條件：
①具有合理的商業目的,且不以減少,免除或者推遲繳納稅款為主要目的。
②收購企業購買的股權不低于被收購企業全部股權的50%。
③企業重組后的連續12個月內不改變重組資產原來的實質性經營活動。
④受讓企業在該股權轉讓發生時的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%。
⑤企業重組中取得股權支付的原主要股東,在重組后連續12個月內不得轉讓所取得的股權。
其中“企業重組后連續12個月內”是指自重組目起計算的連續12個月內；“原主要股東”是指原持有轉讓企業或被收購企業20%以上股權的股東。
特別需要注意的是，如果重組交易是分期分批進行的，那么，只有在重組發生前后12個月內滿足上述50%和85%，也視為滿足符合特殊重組法定條件，享受相應特殊稅務處理的政策優惠。這樣做的法律依據是59號文第十條的規定，“企業在重組發生前后連續12個月內分步對其資產、股權進行交易，應根據實質重于形式原則將上述交易作為一項企業重組交易進行處理。”
根據59號文第六條的規定，符合上述五個法定條件適用特殊稅務處理的股權轉讓，其股權支付部分可以選擇按以下規定處理企業所得稅：
1.被收購企業的股東取得收購企業股權的計稅基礎，以被收購股權的原有計稅基礎確定。 2.收購企業取得被收購企業股權的計稅基礎，以被收購股權的原有計稅基礎確定。 3.收購企業、被收購企業的原有各項資產和負債的計稅基礎和其他相關所得稅事項保持不變。
說白了，就是由于股權支付部分沒有產生現金流，無論是收到股權雙方，都實行等價轉讓都不用繳納企業所得稅了。
根據59號文第三條第3款的規定，不能滿足特殊稅務處理法定條件的股權轉讓，只能適用一般性稅務處理來繳納企業所得稅：
1.被收購方應確認股權轉讓所得或損失。
2.收購方取得股權的計稅基礎應以公允價值為基礎確定。
3.被收購企業的相關所得稅事項原則上保持不變。
問題227 適用特殊稅務處理時用于股權支付的股權，必須是受讓企業的股權或受讓企業母公司的股權嗎？
根據財稅59號文的規定，“本通知所稱股權支付，是指企業重組中購買、換取資產的一方支付的對價中，以本企業或其控股企業的股權、股份作為支付的形式。”
其中，“其控股企業”的具體含義在實踐中產生了很大分歧。有人認為是指“本企業的控股企業”即受讓企業的母公司，有人認為是指“本企業控股的企業”即受讓企業的子公司。
但是，主流觀點認為應該是指受讓企業的母公司。理由是，適用特殊稅務處理有一個前提，就是必須保持收購前后被收購資產權益的連續性。顯然，要想保持被收購資產權益的連續性，要么用受讓企業本身的股權支付，從而使得轉讓企業仍然直接控制被收購資產，要么用用受讓企業母公司的股權支付，從而使得轉讓企業仍然可以間接控制被收購資產。相反，如果用受讓企業子公司的股權進行支付，那么，轉讓企業就喪失了對被收購資產的直接或間接控制權，從而不能保持被收購資產權益的連續性，其本質就變成了普通的非貨幣性資產交換啦。俺也深以為然。
令人十分詫異的是，根據國家稅務總局《企業重組業務企業所得稅管理辦法》（2010年第4號）的規定，控股企業是指“由本企業直接持有股份的企業”,顯然，這里把子公司也給包含進來了，并由此開啟了以子公司股權作為對價的大幕。但是，據說上述4號公告討論稿曾表述為：‘其控股企業’是指由直接持有或控制50%以上本企業股份的企業(即母公司),但不知何故，最終演繹了一個種下的是龍種收獲的是跳蚤的立法故事。看來，立法者對某一具體問題也不一定是東風壓倒西風，還是西風壓倒東風。
問題228 企業重組中涉及個人股東的特殊稅務處理咋辦？
59號文中僅涉及重組中的企業所得稅處理，對于個人所得稅的處理則不適用。然而實務中，企業重組被合并、股權收購或分立的企業，不可能都是企業股東，很多情況下都會涉及個人股東的問題。俺覺得，從法理上講，個人股東應該參照企業股東享受優惠政策，以便真正實現59號文的立法本意；否則，同一個并購行為雙方當事人實行兩個計稅基礎立法的統一性和嚴肅性何在？果真如此，恐怕實踐中會掀起一股個人股東變企業股東的浪潮，無端浪費社會資源。
令人欣慰的是，寧波地稅在《寧波地稅2014年所得稅問答》中對于這樣一個比較棘手也很重要的問題，在政策解答中給予了明確：13、問：甲企業吸收合并乙企業，企業所得稅處理符合特殊性重組的條件。其中乙企業股東全部為自然人，合并后乙企業的自然人股東按照凈資產公允價值的比例持有合并后企業的股權。請問合并之前乙企業的留存收益是否需要繳納個人所得稅？答：對甲企業吸收合并乙企業，如企業所得稅處理符合特殊性重組條件，乙企業自然人股東所取得甲企業股權按歷史成本計價的，暫不征收個人所得稅。如不符合上述條件的，對乙企業自然人股東應按“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅。
寧波地稅以上答復實際明確了，如果整個交易符合59號文的特殊性稅務處理的條件，個人股東也可以采用特殊性稅務處理，實事求是的處理了重組中涉及的個人所得稅問題。應該點一個大大的贊。
問題229 股權轉讓是否繳納增值稅?
由于投資行為暫不列入增值稅的征稅范圍，故股權轉讓收入不征收增值稅,股息、紅利收入也不征收增值稅。
但是，股權轉讓涉及金融資產要繳納增值稅，原因在于其本質由股權轉讓變成轉讓金融資產了。問題是，金融資產范圍36號只有籠統的規定，《關于資管產品增值稅有關問題的通知》（財稅〔2017〕56號）也只是針對資管產品進行了列舉，總共列舉了14種。資管產品之外的金融資產的需要進一步明確范圍。
問題230 個人股東進行股權變更登記時有的工商機關要求提供完稅憑證，這種做法有法律依據嗎？
國家稅務總局《關于加強股權轉讓所得征收個人所得稅管理的通知》[全文廢止]（國稅函[2009]285號）第一條明確規定，“股權交易各方在簽訂股權轉讓協議并完成股權轉讓交易以后至企業變更股權登記之前，負有納稅義務或代扣代繳義務的轉讓方或受讓方，應到主管稅務機關辦理納稅（扣繳）申報，并持稅務機關開具的股權轉讓所得繳納個人所得稅完稅憑證或免稅、不征稅證明，到工商行政管理部門辦理股權變更登記手續。”本來吧，俺覺得這是堵塞自然人股東股權轉讓所得個人所得稅的征收管理漏洞的一把利劍，可惜的是據說被人告到最高立法機關，之后67號文明確上述285號文全文廢止，雖說上述285號文的主要內容挪移到了67號文，但令人遺憾的是上述股權轉讓登記提供完稅證明的內容卻不見了蹤跡。
顯然，在2014年67號文生效且上述285號文廢止后，自然人股東進行股權變更登記時，工商機關要求提供完稅證明的做法已經于法無據了。但是，實踐中，大部分工商部門就沒有執行上述285號文的規定，但也有少數地方工商機關先后開始要求自然人股東股權轉讓登記時提供完稅證明，并且在上述285號文被廢止后仍然頑強地堅持著。
時間到了2018年1月15日，國家工商行政管理總局 國家稅務總局《關于加強信息共享和聯合監管的通知》（工商企注字[2018]11號）橫空出世，但是，該11號文也只是規定，“工商部門在企業注冊登記時向企業發放涉稅事項告知書，提醒企業及時到稅務部門辦理涉稅事宜。對到工商辦事大廳注冊登記的企業，工商部門直接將告知書發放給企業；對通過全程電子化方式登記的企業，工商部門將告知書內容加載在相關登記界面，供企業閱覽和下載。”并無自然人股東股權轉讓提供完稅憑證的規定。
時間到了2018年8月31日這樣問題有發生了徹底逆轉，因為這一天全國人大常委會對《中華人民共和國個人所得稅法》進行了修改，且修改后的《中華人民共和國個人所得稅法》自2019年1月1日起正式施行。修改后的《中華人民共和國個人所得稅法》第十五條第二款明確規定，“個人轉讓股權辦理變更登記的，市場主體登記機關應當查驗與該股權交易相關的個人所得稅的完稅憑證。” 并且該第十五條的第一款和第三款對個人信息共享作出了明確，“公安、人民銀行、金融監督管理等相關部門應當協助稅務機關確認納稅人的身份、金融賬戶信息。教育、衛生、醫療保障、民政、人力資源社會保障、住房城鄉建設、公安、人民銀行、金融監督管理等相關部門應當向稅務機關提供納稅人子女教育、繼續教育、大病醫療、住房貸款利息、住房租金、贍養老人等專項附加扣除信息。”“有關部門依法將納稅人、扣繳義務人遵守本法的情況納入信用信息系統，并實施聯合激勵或者懲戒。”
綜上，實踐中，地方工商機關過戶股權要求提供完稅憑證的做法，到底有沒有法律依據，應該以2019年1月1日為界，在此之前沒有法律依據，在此之后完全有了法律依據。
問題231 股權轉讓的繳稅時間是股權轉讓日還是合同生效日？
[2014]67號文第20條規定，具有下列情形之一的，扣繳義務人、納稅人應當依法在次月15日內向主管稅務機關申報納稅：1、股權轉讓協議已簽訂生效的；2、受讓方已支付或部分支付股權轉讓價款的；3、受讓方已經實際履行股東職責或者享受股東權益的；4、國家有關部門判決、登記或公告生效的；5、其他股權轉讓行為已完成的：（1）股權被司法或行政機關強制過戶；（2）以股權對外投資或進行其他非貨幣性交易；（3）以股權抵償債務；（4）其他股權轉移行為。 6、稅務機關認定的其他有證據表明股權已發生轉移的情形。
可見，個人股東因合同已生效或受讓方做為新股東已履責行權，發生納稅義務。
國稅函【2010】79號《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》規定：企業轉讓股權收入，應于轉讓協議生效、且完成股權變更手續時，確認收入的實現。轉讓股權收入扣除為取得該股權所發生的成本后，為股權轉讓所得。
可見，企業股東轉讓協議生效、且完成股權變更手續時，確認收入，并在股權變更完成年度，將收益或損失計入應納稅所得額進行年度匯算清繳。
60、境內間接轉讓
如果房地產項目公司作為孫公司，項目公司的股東作為子公司，子公司的股東作為母公司，那么其他法律主體就可以通過受讓母公司手里的子公司股權實現對子公司直接控制的同時，間接控制了孫公司以及孫公司名下的房地產項目。
俺把這種不直接轉讓項目公司（孫公司）股權而是轉讓項目公司股東（子公司）之股權的特殊股權轉讓稱之為間接轉讓。如果項目公司以及其上面的各個股東都是居民企業，就稱為“境內間接轉讓”，如果項目公司以及其上面的各個股東涉及非居民企業，就稱為“境外間接轉讓”。
問題232 項目公司股東如何避免其他股東通過間接轉讓的方式“不辭而別”？
隨著地價的節節攀升，兩個房企作為項目公司的股東，共同開發房地產項目的情況日益增多。如A公司作為項目公司，B公司和C公司是A公司的兩個股東，B公司占股40%，C公司占股60%，C公司的唯一股東為D公司持股100%。
但由于B公司和C公司之間合作不和睦等原因，C公司產生轉讓60%股權拿錢走人的想法，但是，按照《公司法》的規定，B公司對這60%股權享有優先購買權。這時，D公司把手中持有的100%的C公司的股權賣給了M公司。如此，雖然表面上A公司的股東還是B公司和C公司兩個股東，但是，C公司已經“物是人非”，實際上C公司已經通過間接轉讓股權的方式“不辭而別”了。想當年，潘石屹和郭廣昌因合作上海某項目而引起的曠日持久的訴訟大戰就是這樣的一段往事。一方認為，C公司以合法形式掩蓋非法目的，實質上剝奪了B公司對60%股權的法定優先購買權，認定D公司賣給M公司100%C公司股權的行為無效。另一方認為，D公司賣給M公司100%C公司股權的行為并無違反法律禁止性規定當然合法有效。最終，兩位大咖以訴中調解的方式結束了這次曠日持久轟動一時的訴訟大戰。當然，C公司這種通過D公司賣給M公司100%C公司股權而“不辭而別”的做法，是否侵犯了B公司的優先購買權這一問題仍然是法律人精神上突出的那一節椎間盤，時不時隱隱作痛。
但是，這一轟動一時的案例卻讓無數人不約而同地追問一個問題：房地產實務中如何避免B公司的尷尬局面呢？其實，很簡單，只要B公司持有C公司1%的股權即可（D公司就只能持有C公司99%的股權了）。因為D公司想要賣給M公司99%股權時，C公司作為1%股東的法定優先購買權就成了其不可逾越的法律鴻溝。當然，如果B公司和C公司不交叉持股的話，B公司這1%的股權按照慣例應該放棄分紅權和表決權。
61、境外間接轉讓
為了與“境內間接轉讓”想對應，間接轉讓過程中，如果項目公司以及其上面的各個股東涉及非居民企業，就稱為“境外間接轉讓”。實踐中，由于世界避稅天堂的存在，“境外間接轉讓”比“境內間接轉讓”更受到青睞。
問題233 對涉及境外主體的企業重組也能享受59號文特殊稅務處理的優惠政策嗎？
59號文對涉及境外主體的企業重組具體規定如下：
七、企業發生涉及中國境內與境外之間（包括港澳臺地區）的股權和資產收購交易，除應符合本通知第五條規定的條件外，還應同時符合下列條件，才可選擇適用特殊性稅務處理規定：（一）非居民企業向其100%直接控股的另一非居民企業轉讓其擁有的居民企業股權，沒有因此造成以后該項股權轉讓所得預提稅負擔變化，且轉讓方非居民企業向主管稅務機關書面承諾在3年（含3年）內不轉讓其擁有受讓方非居民企業的股權；（二）非居民企業向與其具有100%直接控股關系的居民企業轉讓其擁有的另一居民企業股權；（三）居民企業以其擁有的資產或股權向其100%直接控股的非居民企業進行投資；（四）財政部、國家稅務總局核準的其他情形。 八、本通知第七條第（三）項所指的居民企業以其擁有的資產或股權向其100%直接控股關系的非居民企業進行投資，其資產或股權轉讓收益如選擇特殊性稅務處理，可以在10個納稅年度內均勻計入各年度應納稅所得額。
問題234 外國企業轉讓外國公司股權給中國企業，中國政府能征收企業所得稅嗎？
不能。但中國企業二次轉讓該股權時，中國政府就要征稅了。
問題235 間接轉讓中國應稅財產的非居民企業如何判斷其是否具有合理商業目的？
作為國家稅務總局《關于加強非居民企業股權轉讓所得企業所得稅管理的通知》（國稅函〔2009〕698號）的“升級版”，國家稅務總局《關于非居民企業間接轉讓財產企業所得稅若干問題的公告》（2015年第7號公告）對這個問題作出了比較詳盡的規定。
一、非居民企業通過實施不具有合理商業目的的安排，間接轉讓中國居民企業股權等財產，規避企業所得稅納稅義務的，應按照企業所得稅法第四十七條的規定，重新定性該間接轉讓交易，確認為直接轉讓中國居民企業股權等財產。
三、判斷合理商業目的，應整體考慮與間接轉讓中國應稅財產交易相關的所有安排，結合實際情況綜合分析以下相關因素： （一）境外企業股權主要價值是否直接或間接來自于中國應稅財產； （二）境外企業資產是否主要由直接或間接在中國境內的投資構成，或其取得的收入是否主要直接或間接來源于中國境內； （三）境外企業及直接或間接持有中國應稅財產的下屬企業實際履行的功能和承擔的風險是否能夠證實企業架構具有經濟實質； （四）境外企業股東、業務模式及相關組織架構的存續時間； （五）間接轉讓中國應稅財產交易在境外應繳納所得稅情況； （六）股權轉讓方間接投資、間接轉讓中國應稅財產交易與直接投資、直接轉讓中國應稅財產交易的可替代性； （七）間接轉讓中國應稅財產所得在中國可適用的稅收協定或安排情況；
六、間接轉讓中國應稅財產同時符合以下條件的，應認定為具有合理商業目的： （一）交易雙方的股權關系具有下列情形之一：1. 股權轉讓方直接或間接擁有股權受讓方80%以上的股權； 2. 股權受讓方直接或間接擁有股權轉讓方80%以上的股權；3. 股權轉讓方和股權受讓方被同一方直接或間接擁有80%以上的股權。 境外企業股權50%以上（不含50%）價值直接或間接來自于中國境內不動產的，本條第（一）項第1、2、3目的持股比例應為100%。 上述間接擁有的股權按照持股鏈中各企業的持股比例乘積計算。 （二）本次間接轉讓交易后可能再次發生的間接轉讓交易相比在未發生本次間接轉讓交易情況下的相同或類似間接轉讓交易，其中國所得稅負擔不會減少。 （三）股權受讓方全部以本企業或與其具有控股關系的企業的股權（不含上市企業股權）支付股權轉讓對價。
無論是698號文還是7號公告，都針對非居民企業，而沒有個人啥事，這是為啥呢？
62、股借分離
房地產公司股權轉讓過程中，往往遇到大量股東借款，這時候需要注意的是，新股東支付的全部價款分為股權轉讓金和償還股東借款資金兩部分，其中，償還股東借款資金及相應利息應當簽訂債權轉讓協議，從而達到大幅降低股權轉讓金“基數”的目的。
問題236 股借分離能舉例說明嗎？
某房地產開發公司，實繳注冊資本為1000萬元。股東為甲乙兩位自然人，其中，甲出資800萬，持股80%；乙出資200萬，持股20%。公司名下有約50畝土地，土地出讓金以及出讓的相關費用均已交清。
為取得該地塊，公司向股東甲借款1.2億元，向股東乙借款0.3億元。股東借款共計1.5億元，利息合計0.1億元。
2018年8月，公司作為新股東以3億元價格受讓甲乙持有的100%股權。
按照股借分離的思路，甲乙持有的100%股權的轉讓價格不是3億元，而是1.4億元。因為新股東應分別與甲乙簽訂合計1.6億的債權轉讓合同和1.4億元的股權轉讓合同。
實際上，所謂股借分離的理論基礎是公司股權的價格對應的是其凈資產而不是總資產。實踐中，公司借款除了股東借款之外還有金融機構甚至民間借款，在承債式股權轉讓模式下，這些負債都應該在股權對價之外，只不過股東借款有的特殊而已。
63、兩次交易
在股權轉讓過程中，可考慮將股權交易拆分為股權轉讓和非股權轉讓交易兩次交易，從而達到降低股權轉讓價“基數”的目的。特別應該注意的是兩點，一是非股權轉讓交易的真實存在是前提，否則有虛開之患；二是拆分后兩合同的收入均應向稅務機關進行依法申報，以從根本上區別于陰陽合同，擺脫逃稅之嫌。
其中，非股權交易可以是新舊股東之間更多的是項目公司和舊股東或其關聯方之間。
64、留存分配
在股權轉讓前，可以考慮先行分配股東留存收益，從而在舊股東不減少收益的前提下達到降低股權轉讓價“基數”的目的。
問題237 先行分配股東留存收益會產生新的稅負嗎？
根據《國家稅務總局關于企業所得稅若干問題的公告》（2011年第34號公告）第五條規定，投資企業從被投資企業撤回或減少投資，其取得的資產中，相當于被投資企業累計未分配利潤和累計盈余公積按減少實收資本比例計算的部分，應確認為股息所得；股息所得為“免稅收入”，因此，先分配股東留存收益不會產生新的稅負。
65、股東虧損
在成立房地產項目公司時，可由虧損企業擔任股東，將來進行股權轉讓時，股東虧損可用來彌補股權轉讓所得，以降低企業所得稅應納稅額。
合伙企業的合伙人也可由虧損企業擔任。
66、換股轉讓
在特殊情況下，當事各方通過換股的方式進行股權轉讓，即使不能滿足特殊稅務處理的條件進行一般重組，也能在房地產并購稅務規劃時起到意想不到的作用。
67、過橋資金
房地產企業由于土地增值過大，而股權“原值”過小就成為一個突出問題。為了提高被轉讓股權的“原值”，可以通過引入“過橋資金”，變債權為股權。
作者簡介：齊紅雷，男，畢業于著名高校高等數學專業。正式從事律師職業已經超過20年。現為北京德和衡律師事務所高級合伙人。是“三務合一”稅務規劃理論的核心創始人。自2003年開始，專門從事房地產專業法律服務。自2009年開始，主要從事企業并購房地產稅務規劃方案設計和審查工作，參與過眾多房地產企業資產剝離、項目轉讓、轉讓公司股權等標的額巨大的方案設計。代表作為《企業并購房地產稅務規劃108式》。
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