房地產稅再無懸念，哪些城市會先搞？

10月15日，《求是》雜志發表一篇重要人物的重要文章：《扎實推動共同富裕》（點擊閱讀原文可查看全文），其中提到房地產稅，原話

不要小看這一句話，單從作者來看，分量就已經足夠重。杠桿地產以為，房地產稅，從前幾年的只打雷不下雨到如今的頻頻喊話，可以說呼之欲出了。

這并非房地產稅今年的首次被提及。桿友們應該還記得，5月11日，財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉建設部、稅務總局4部門的負責同志在京召開房地產稅改革試點工作座談會，聽取部分城市負責同志及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見。

4部門坐一起，包括立法機關，不可能只是說著玩。

更早的2021年4月，貫徹落實“十四五”規劃綱要、加快建立現代財稅體制發布會上，財政部稅政司司長王建凡表示，要進一步完善綜合與分類相結合的個人所得稅制度，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。

3月，我國“十四五”規劃正式發布，和房地產相關內容中提到要“推進房地產稅立法，健全地方稅體系，逐步擴大地方稅政管理權”。

2020年12月，財長劉昆在人日撰文稱，按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。建立健全個人收入和財產信息系統。

在杠桿地產的印象里，房地產稅（更早之前上海、重慶已經開始房產稅試點）至少可以追溯至2014年3月。彼時，最重要報告上提及，要推進稅收制度改革，其中就包括“做好房地產稅、環境保護稅立法相關工作”。

2014年的博鰲房地產論壇上，財經專家、財政部財政科學研究所所長賈康也曾說，房產稅改革方向已被最高決策層鎖定，可能在2017年實施。

2015年11月，房地產稅被列入五年立法規劃。

提到要按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施。杠桿地產注意到，2020年底財長劉昆再提這句話時，多了“積極穩妥”四個字，意味深長。

2018年3月的最重要報告里，表述已然發生了變化，為“穩妥推進房地產稅立法”。后面的腳步也漸漸快了，從口號落實到具體實施。

比如2019年3月，在回答記者問時，有關領導回答“目前，相關部門正在完善法律草案、重要問題的論證等方面的工作，待條件成熟時提請初次審議”。

實際上，除了立法，房地產稅的前期準備工作都已經完成了。比如2018年，自然資源部就向媒體表示，全國統一的不動產登記信息管理基礎平臺已實現全國聯網，我國不動產登記體系進入到全面運行階段。

《房地產稅法》要和公眾見面，至少需要進行到公示階段；如果要落地，則需要走完全套立法程序，包括公示、一審、二審，甚至可能三審、四審，這都需要時間。

2020年是一個關鍵節點，是此前房地產稅五年立法規劃的最后一年。但2020年的情況有點特殊，很可能因此延遲，從幾次提出的“積極”表態來看，延遲時間應該不會很久。

接下來的問題是，試點工作會在哪些城市開始？杠桿地產認為，試點城市就在今年5月參與座談會的“部分城市”中。不過到底這“部分城市”包括哪些？官方并沒有公開。

坊間有一個流傳版本，上面提到了深圳、成都、杭州，信息的真實性還有待考證，僅供桿友參考。

如上圖，國家統計局數據顯示，2020年9-12月以及2021年的前5個月，深圳的二手住宅銷售價格同比漲幅基本在10%以上，尤其2020年很猛。20201下半年受各種影響才降溫下來。

有一點值得注意，2020年，在深圳某本地節目中，深圳市住房和建設局局長回應樓市熱點問題時，曾提到房地產稅。當時的表述是“我們接下來也可以考慮房地產稅的問題。這些都是在我們的考慮政策里，只不過是根據市場的情況，什么時候出的問題。”

看看成都，如上圖，情況比深圳好一些。但去年相同時間段內，成都的二手房住宅銷售價格漲幅也基本在8%左右，不低了。尤其今年上半年漲幅似乎還比深圳更猛。

再就是杭州，杭州的情況似乎又不一樣，去年9-12月，新房、二手房價格還比較穩定，到了今年上半年，漲幅有些加快的趨勢，不過相比成都和深圳，還是很穩的。

最終到底哪些城市試點，目前還是未知數，杠桿地產個人認為，深圳概率較大，其他的可能在漲幅較大的主要大中城市里來選擇。也歡迎桿友留言探討自己想法。

03 適應樓市新常態

話說回來了，其實房地產稅的推出，和控制房價似乎關系沒那么大。因為開征房地產稅的主要目的之一，在于替代土地財政，補充地方稅源。

1994年實行中央地方分稅制后，收入大量上收至中央。中央財政收入占比從1993年的22%躍升至1994年的55.7%，隨后略有波動，2016年達到45.34%。

造成的局面就是，中央政府富，基層政府稅收卻日漸萎靡，“土地財政”你懂的，而土地財政的弊端有多明顯，大家都不言而喻了。

我的朋友杠桿游戲好幾年前，就簡要介紹過很多論文的研究，效果影響因素很多，比如免征范疇、稅率、放水情況……

且從種種信號看，房地產稅會賦予地方很大的自由裁量權，也就是怎么征、怎么免、怎么暫免，都可以商榷。這么大的靈活性，只要經濟需要，你懂的。

在社會穩定，稅率和免征都比較合理，放水不多的背景下，制衡房價炒作，可能會有用。但歸根結底，這是用來充實地方收入的。