土拍大數(shù)據(jù)：“國企盛宴”掩護下的分配機制大變局

作者：陳文莉

繼蘇州土拍落幕，今年已經(jīng)有北京、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、濟南、青島、合肥、廈門、福州、重慶、武漢、太原、寧波等15座城市完成了集中土拍。

鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至5月11日發(fā)稿，2022年1-5月拿地金額及面積前十的房企幾乎都是國資企業(yè)，主要分類兩類——

第一類是頭部國企，如綠城、中海、華潤、建發(fā)、保利等，其中綠城中國、建發(fā)房產(chǎn)和華潤置地的拿地金額超過200億。

第二類是區(qū)域國企，如上海地產(chǎn)、廣州地鐵、大家房產(chǎn)（杭州城建）、武漢城建、蘇高新、陜建地產(chǎn)等，紛紛在金額榜和面積榜上涌進TOP行列。

這表面上看是一場“國企的盛宴”，但仔細分析此次拿地的國企情況，回顧2021年三批次集中土拍拿地后的開發(fā)現(xiàn)狀，鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊發(fā)現(xiàn)，從兜底再分配，到風(fēng)險共擔(dān)、利益共享，這也是房地產(chǎn)合作模式和市場資源分配機制的“一場大變革”。

01 買地再分工 國企“兜底后變身”

2022年的第一批次集中土拍中，地方城投、區(qū)域國企的存在依舊強勢。

大冶新銅都城市發(fā)展投資集團、徐州新城區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營、菏澤菏發(fā)城市建設(shè)、豐縣城市投資發(fā)展集團等極其小眾的區(qū)縣級城投平臺公司，也能名列前茅，甚至部分挺進了全國拿地面積TOP10。

但諸葛找房分析師認(rèn)為，城投、城建類公司的開發(fā)操盤等能力有待觀察，大規(guī)模拿地開發(fā)本身就存在壓力，如果無法保證項目順利去化，則會激化成為風(fēng)險。所以地方平臺公司普遍會與優(yōu)質(zhì)房企合作，取長補短，共同開發(fā)。

的確，風(fēng)財訊注意到，不少在2021年集中土拍中拿地的地方國企和城投公司，正在對外招標(biāo)，引入各類房企合作。

例如杭州地鐵集團，其在2021年以29.82億元的底價競得“杭州地鐵4號線二期工程勾莊車輛段上地塊”。近日，越秀地產(chǎn)以17億元取得項目公司杭州北匯置業(yè)51%股權(quán)，獲得該地塊上蓋物業(yè)項目，也由此開啟了TOD全國化戰(zhàn)略布局。

另外，風(fēng)財訊獲悉，4月13日，天津泰達城投集團啟動了“優(yōu)質(zhì)項目招商推介”，包含片區(qū)開發(fā)項目、軌道及TOD項目、城市更新項目、不動產(chǎn)項目及土地出讓五大板塊。

其中，推介項目所涉的多個地塊是泰達城投在集中土拍中所獲。

例如，天津的郁江道、中新生態(tài)城等地塊，均是泰達城投在2021年天津第三批集中供地中所拿。

此外，風(fēng)財訊觀察到，部分城投地方平臺也存在“融資壓力”，這是倒逼其對外合作的直接原因。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2022年1-4月城投債發(fā)行1.93萬億，相比上年同期下降11%。

同時，市場早有傳聞，城投債發(fā)行收緊，至少有5家國有銀行增加了弱勢地方融資平臺的貸款限制，據(jù)傳部分主體只準(zhǔn)借新還舊。

城投的日子沒有以前那么“富裕”了，無疑要引入更多類型的合作企業(yè)分?jǐn)傎Y金壓力。

02 地主變服務(wù)商 開發(fā)商“身份轉(zhuǎn)換”

反過來，“城投兜底，再對外合作”，這種格局的出現(xiàn)，使得一些頭部房企即使不參與土拍，也有地可開、有項目可做。

風(fēng)財訊注意到，萬科盡管缺席了今年5月4日的廣州市首輪集中供地，但它仍可能是這輪土拍中，收獲最多的房企。

5月9日，廣州市政府與萬科簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將在城市更新、城市物業(yè)智能服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、文旅產(chǎn)業(yè)等方面加強合作，并建立常態(tài)化溝通聯(lián)絡(luò)機制，推動合作事項落實。

業(yè)內(nèi)人士告訴風(fēng)財訊，本輪土拍中廣州市政和地鐵集團都拿了多塊地，通常情況下，這類國資平臺在拿地后，會引入專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商進行合作開發(fā)。而和廣州市政府有戰(zhàn)略合作的萬科，會有一定的競爭優(yōu)勢。

同樣，上海地產(chǎn)集團在今年1-4月斥資135億元拿地，位列全國第六，其也是2021年上海最大的地主。

目前，中華企業(yè)、上實集團、申能集團等企業(yè)均有項目，源自上海地產(chǎn)集團所獲土地。

2021年上海最大規(guī)模的城市更新工程，上海地產(chǎn)集團則引入了萬科、招商蛇口、中交集團、保利發(fā)展等開發(fā)企業(yè)合作。

實際上，對于地方城投平臺而言，開發(fā)建設(shè)并非其主業(yè)，也并非其訴求，它們要做的是為地方財政托底，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，合理分配資源，實現(xiàn)價值最大化。

而這就是優(yōu)質(zhì)的民營和國資開發(fā)商的機會，隨之開發(fā)商也需要逐漸適應(yīng)從“地主”變身“服務(wù)商”的轉(zhuǎn)換。

03 國企烘托氛圍 民企抱團求生

回顧近兩年的集中土拍，拿地主力幾乎都是國企，民營房企拿地率雖不高，但也有自己的參與方式。

例如，2月的北京首輪土拍中，唯一一家拿地的民營房企旭輝控股。

風(fēng)財訊注意到，這是旭輝自2021年11月以來，第一次在公開土拍中獨立拿地。而在過去的半年時間里，旭輝的普遍做法是聯(lián)合拿地，參股合作。

據(jù)悉，旭輝參與的[北京密云區(qū)水源路南側(cè) MY00-0104-6016地塊]中，實際持股僅10%。

該地塊由“首開+住總+密云城投+旭輝”聯(lián)合體以 20.7億元競得，項目開發(fā)公司北京祥之源置業(yè)，則由北京住總集團全資子公司聯(lián)合北京旭科、北京密云城投共同成立。

按照股權(quán)結(jié)構(gòu)，北京住總持股70%，其余三家均持股10%，其中旭輝主要發(fā)揮在建設(shè)運營和操盤上的優(yōu)勢。而這也是旭輝在近年拿地開發(fā)時的“策略”，即攜手國資、參股合作。

而在長沙2022年第一批次土拍中，旭輝則選擇了和長沙德奧聯(lián)合拿地。

實際上，“聯(lián)合拿地、聯(lián)合融資、分工聯(lián)合”已經(jīng)成為房企獲地的主要方式之一。

例如在民營經(jīng)濟發(fā)達的杭州，今年集中成交的59宗地塊中，34宗被國資企業(yè)攬去，濱江、眾安、融信、德信、金帝等企業(yè)則撐起了民企的存在感，此場景一如2021年的第一次集中土拍，彼時尚有濱江、融信等民企積極參與。

而和當(dāng)時情況相似的是，本輪杭州土拍中多個地塊競得人為聯(lián)合體。其中，濱江和融信、金帝聯(lián)手拿下了多個地塊，而德信則選擇了杭州城投作為此次蕭山拿地的小伙伴。

一位房企人士就透露，三四家聯(lián)合談一個項目的情況很常見，“要合作”本身不存在爭議，無非就是糾結(jié)誰操盤、誰并表、出多少錢，畢竟這個市場很少人能吃獨食。

在IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜看來，一些地方國企和平臺公司在土拍中扮演著“烘托市場氛圍”的角色，其付出的地價款往往就是財政空轉(zhuǎn)的產(chǎn)物。

房地產(chǎn)開發(fā)的實際主力還是具有經(jīng)驗和能力的房企，只不過當(dāng)前情況下房企發(fā)展壓力較大，需要抱團而生。

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