談談逆勢而上的物流地產

在過去幾十年中國的經濟發展過程中，最大的助推器莫過于一個“抄”字。一出現什么賺錢的好點子，市場復制的速度往往都是不可思議的快。然而，物流地產雖也得到了前所未有的發展速度，卻沒有像寫字樓和購物中心那般雨后春筍似的到處發芽。這歸根結底還要從物流地產的業務特點說起。

物流地產的主要功能在于貨物的倉儲和流轉，因此往往需要有一定的空間規模才能夠滿足流通的要求。土地規模體量意味著開發這一類項目的成本較高，即投資的門檻較高，往往這一領域的玩家多具有較強的資本背景或背靠著政府及國企。當然，物流地產一般不需要在城市的中心地段，加上其土地性質上屬于工業地產的范疇，因此在國內往往單位成本會比較低。這也是為什么北美物流地產回報率僅3%-5%的情況，國內的物流地產卻備受青睞。以新加坡上市REITs的運通網城為例，其過去三年的股息率都一直在8%以上。可以說土地成本的差異是國內物流地產發展的重要機遇。

雖然物流地產不需要在核心商圈，但其本質上還是具有地產屬性，這就逃不開“location，location，location”的基本原則。區別于辦公用途的寫字樓和產業園，和以商品銷售為目的的商業綜合體，物流地產主要服務于企業的貨物倉儲物流。因此，在地理位置屬性上物流地產對于交通設施的依賴性非常強。當然，它所關注的交通設施不是地鐵公交之類的，而是航空、鐵路、高速公路、輪渡等，基本上物流園區的選址上都離不開這些。大家耳熟能詳的物流地產項目，沒有哪個不是依托著空港物流、碼頭貨運、鐵路運輸、干線物流等資源。

物流地產之所以不易復制擴張，除了投資大和依托交通設施之外，還離不開所在城市乃至周邊區域的產業結構的支撐。作為物流設施，一方面服務于生產企業的異地配送，另一方面服務于零售企業最后一公里之前的商品儲運。因此，物流設施能夠輻射的城市和區域有多大的貨物供應或需求量，決定了物流地產能有多大的發展空間。同時，產業結構的類型也會對物流設施提出不同的要求，比如：冷鏈、易燃、危險品等對物流產品帶來的差異。

此外，物流地產還對貨運、行政、關務等配套設施要求高，業務類型也趨于多元化，如：收費方式越來越靈活、關注入駐企業的各類服務等等。這些都逐漸成為物流地產企業的競爭力與門檻。

物流地產是一種由來以久的業務形態，發展到了今天面對著市場的變化，越來越趨于走向多元化發展的方向。從現有的一些物流地產企業的業務模式上看，主要有以下幾種形式：

地產向來與金融就有著密不可分的關系，物流地產也不例外。在國際上，許多物流地產都是依托著各類基金獲得持續發展的能量的。比如全球最大的物流地產企業普洛斯，其背后就擁有美國、新加坡、日本等多只REITs及在北美、歐洲、亞洲多地的私募基金，并在國內也發行過CMBS，正是因為如此才成就了其橫跨全球四大洲22個國家的3000多項物流資產，總面積超過5000萬平方米。同樣的還有像豐樹、ARA，以及國內的易商紅木等，無不是借助了金融渠道進行融資及退出，進而實現自身的規模化發展及持續盈利。

圖1: 地產+金融的核心盈利機制

相比于在資本助力下風生水起的那些企業，有那么一些物流地產的經營者則是在物流的核心業務領域里進一步精耕細作。這類企業往往是實業出身或是有一定的國有資本背景，在業務發展上需要考慮其他一些因素，因此非常注重于為入駐企業的供應鏈體系提供服務。比如百利威、宇培等企業，他們在某些特定的區域市場中提供倉儲服務的同時，協同物流產業鏈的上下游推出“供應鏈服務+電子商務”的配套服務體系，進而建立起自身的競爭壁壘。

圖2: 倉儲服務的核心盈利機制

近些年來，一些物流地產的企業在立足于物流設施提供與倉儲服務的基礎上，還逐漸走向綜合型發展的道路。這些企業往往有一定的開發商背景或資本背景，非常擅長于房地產的投資及退出邏輯，因此更加全方位地去捕捉潛在的盈利點。有些企業甚至提出了從物流地產逐漸走向綜合產業新城的思路，以物流設施為依托來擴展房地產開發、產業園區運營、商貿流通等業務，像運通網城、寶灣物流等知名企業，都不同程度上在這一方向上發力。

圖3: 從物流地產到綜合新城的發展思路

當然，市場上還有一些其他的創新型物流設施產品，比如自助式倉儲等方式。隨著國內基礎設施公募REITs的試行，相信未來會給物流地產注入更多的發展動力。

前面我們已經討論了物流地產的一些特點，那么它相比于寫字樓或是其他形態的商業地產，在管理上又會有些什么樣的差異呢？從我個人過去參與過的一些項目來看，其管理主要有以下幾方面難點。

前面講到過物流地產對土地規模有要求，這也就意味著項目的體量更加龐大。面積大了，空間的劃分管理勢必更加復雜。除了封閉式的倉庫空間外，還有貨運通道、配套設施及各類公共空間需要管理。并且，倉庫空間還有可能會有各種不同的產品類型。然而項目體量大并不意味著有龐大的管理團隊，事實上許多物流地產項目的團隊編制還是相當精簡的，比如北京的航港物流就號稱“1人管1億的資產”。因此，高效地管理空間規劃及空間在運營過程中的調整變化，提高空間使用價值，往往會是物流地產企業所關注的一個問題。

圖4: 普洛斯的定制倉庫投標成本測算

當然，相比于購物中心或寫字樓經常面臨的到期續租問題，物流地產的客戶因為需要在這一區域開展流通業務，其穩定性一般相對較高。一些大型物流企業的租約周期往往也比較長，這對于物流地產的穩定發展而言有一定的有利因素，但卻也制約了企業收入進一步提升的空間。因此，站在資產管理的角度，在前期租約規劃時需要更加合理地進行衡量評估，以確保投資收益的實現。與此同時，這也會對物流地產企業在經營過程中挖掘其他收入來源提出要求。

今天，物流地產企業的收入類型越來越趨于多樣化。許多園區往往都會提供關務稅務、物流操作、裝修改造等配套服務，并從中獲取增值收入；有些企業還會收取網絡寬帶、管道使用、通道擺放等費用。這些收入類型，有由園區直接提供服務進行收取的，也有通過第三方開展服務并進行分成的。這一過程中，園區對于與物流產業鏈上下游各方的合作與分成結算提出了越來越多的要求。

圖5: 某物流園區的收入類別

根據物流地產行業的發展趨勢和管理要求，越來越多的企業加大了對數字化轉型的關注與投入。結合業界的一些實踐經驗，企業一般會著力于從資產運營管理與物流服務提升兩個方向的科技賦能。

一是以提升資產收益為目標，搭建物流設施租賃運營及資產管理的支撐體系；二是聚焦倉配及供應鏈服務，建立面向物流產業鏈的倉儲管理、運輸管理及電子商務平臺。此外，借助物聯網及各類智能化設備手段，改善倉配環節的作業效率及物資管理能力。通過數字化平臺的建立，實現各類物流前端業務操作系統與收費、工程、租賃、財務等后端管理體系的集成，保障物流業務運營的有效開展。

圖6: 百思空間物業園區管理系統架構設計

通過科技手段的引入，實現以物流資產管理為基干，建立多元化的物流服務支撐體系，保障各項業務的高效開展，進而提高客戶服務品質、提升資產價值。同時，結合物聯網技術的應用，集成設備監測提高設備設施的運行質量，實現節能降耗及效率提升的目標。通過對收入、成本、服務三條主線的管理跟蹤，為企業投資回報目標的實現保駕護航。