地產大爆炸 
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作者：炸天團
來源：地產大爆炸（ID：dichandabaozha）
從華夏幸福業績對賭平安失敗，商票停止兌付開始，一場對于中國最大的產業運營商的營救行動就此開始。
更確切的說，早在去年11月26日，從一夜未眠的王文學剛在辦公室打了會盹，就叫上司機去石家莊向河北省政府求救開始，這場營救行動就已經啟動。
不過，雖然各方都在做努力，但因種種原因，這場營救行動進行得十分艱難。
直到近日這則消息傳來——有關華夏幸福綜合性風險化解方案已經制定完畢，最快將于7月上旬對外公布。
根據報道，華夏幸福最終風險化解方案主要包含以下內容：
債務展期1-2年時間；
到期債券協商轉化為非債券類債務，部分轉股；
華夏幸福的相關業務將進行重組，住宅、產業園區運營和商業可能是未來的主要業務；
王文學會留在華夏幸福從事“擅長的業務”，但相關權重會下降。
和以前一樣，這個消息傳了好幾天，依然沒有得到相關方面的證實。
不過根據時間線，如果7月上旬真的有具體方案出來，那么將意味著這場持續了半年多的營救行動終于向前邁進了一大步。
先看外部方面。
早在去年底，華夏幸福業績對賭平安毫無勝算之時，市場上就傳來了平安將拉來華潤戰投華夏幸福的消息。
彼時，市場上普遍認為華夏幸福要想“幸福”，只能再找一家像平安這樣的土財主，但是這則消息很快遭到華夏幸福的否認。
1月8月，華夏幸福因陷入流動性危機商票停止兌付，緊接著，穆迪、惠譽兩家國際評級機構下調了華夏幸福的評級。
爆雷后的華夏幸福，把希望寄托在了河北省政府、廊坊市政府身上。
幾乎是王文學向河北省委省政府、廊坊市委市政府呼救的第一時間，他們便成立了由各級政府的領導小組和工作專班，與華夏幸福保持全天候、全方位對接溝通，為華夏幸福紓困。
彼時市場上傳得沸沸揚揚的，是外媒報道的一則有關于河北省政府將向華夏幸福提供95億財務資助的消息：
先到的30億，一部分用來償付農民工工資和其他經營費用，剩下的10億用來還債。
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消息傳得非常有鼻子有眼。
在大家的認知里，華夏幸福的商業模式，特別是其核心業務——產業和園區運營，就是為政府服務，從政府賺錢的。
它與政府之間的合作，主要是通過PPP協議進行：
也就是PPP模式。
這種開發模式，不管是一級開發（自己墊資，待園區土地整理、基礎設施建設好后才能和政府結賬），還是二級開發（自己出錢拿地，開發階段也需要自己出錢，待園區招商結束后才可以向政府申請款項），都極其依賴政府的回款。
并且，在新的PPP開發模式中，政府要對開發、運營的效果進行考核。
按照“誰受益、誰負責”的原則，華夏幸福要對自己開發的項目在相當長的一段時間內負責運營，這無疑更加大了投資回報的難度。
相較于地方政府，華夏幸福無論是話語權還是地位都處于弱勢，再加上項目鋪得太廣，造成了2020年華夏幸福的應收款項：
激增至631.83億。
其中，大部分是應收園區政府結算款。
半年前，這個數據是523.5億。也就是說，在最艱難的日子里，華夏幸福因為要不回政府款項，只能硬生生將自己逼到絕境。
走投無路之時，河北省政府、廊坊市政府出手相救已經被看成理所當然。
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事實上，河北省政府、廊坊市政府在營救行動中確實也發揮了巨大的作用。
比如，近日盛傳的解決方案中，說到的一家中央級國有企業將以現金方式出資、相關地方政府以土地出資，與華夏控股組建一家新平臺公司，屆時新平臺公司將取代華夏控股成為華夏幸福的大股東。
有人在猜測，這家新平臺公司很可能就是河北新空港。
如果了解華夏幸福拯救行動的始末，就會覺得新空港一點都不陌生。
早在今年2月，坊間就有傳河北新空港將以換股的形式成為華夏幸福第一大股東。
彼時消息反映到資本市場，幾乎毫無水花。
用納稅人的錢去填補民營企業的虧空，從而造成國有資產流失？想想都覺得不可能。
但這則消息卻穩住了購房者的心。
近幾個月，在華夏幸福的各大售樓處，一旦買房人產生顧慮，擔心萬一公司破產交不了房時，銷售小哥哥小姐姐都會安慰他們：
新空港將成為華夏幸福的大股東，廊坊市政府或者河北省會注資。
中國老百姓，對政府的信任度最高。
最近的例子就在眼前，面對新冠疫情來勢洶洶，各國政府潰不成軍，只有中國政府采取了前所未有的防控措施，保住了全國人民的健康平安。
如果買個房，都有政府做背書，還有什么可擔心的呢？這條消息無論真假，都切實保證了華夏幸福的正常銷售與回款。
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另外，華夏幸福爆雷后，河北省政府和廊坊市政府還做了一件事：
對有關華夏幸福的所有司法案件均指定由廊坊中院集中管理。
司法集中管轄，一定程度上避免了項目資產被輪候查封以及股權被凍結引發的一系列問題，保證項目自我造血能力的實現。
這對華夏幸福度過危機非常重要。
當政府高度重視后，中國人民銀行、中國銀保監會、中國證監會等金融監管部門也參與進來。
他們首先對華夏幸福的爆雷定性：
是流動性危機。
即本質上是經營性問題，而非商業模式問題，主要是由于金融機構不借錢了，而經營回款又夠不上償還短期債務所致。
在股市、債市還沒亂成一鍋粥的時候，他們就已經介入進行大量的指導協調。
事情定調后，一切就好辦了。
1月28日，由河北工行和平安資管兩個最大債權人牽頭，農業銀行、渤海銀行、光大證券和中信信托等成立了債委會。
這也意味著債務危機管理有了對口管理部門。
2月1日，在債委會宣布正式成立的時候，河北省省委的一席話再次穩住市場情緒：
省市政府會指導企業公平公正做好償付工作！
正是由于外部各方的介入，才保證了華夏幸福經營的有序進行。
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而在內部，華夏幸福的自救也一直在繼續，在王文學向河北省政府求救之前，他已經從個人腰包里掏出90多億用來償債。
戰投方平安發現華夏幸福這邊的風險敞口達到540億甚至更多后，平安和華夏幸福成了一根繩子上的蚱蜢。
他們為此做了不少的努力：
一、嘗試引入戰投
去年12月，平安企圖拉來華潤戰投平安，不成功后，今年1月份又傳來華夏幸福嘗試引入河北城投的消息。
2月，河北城投告一段落，一家新成立的公司河北新空港浮出水面，到現在也沒有隱匿。
二、賣賣賣求生
全面盤點家底、清產核資，逐個區域、逐個項目、逐個法人全面深入梳理各類資產，為后續的資產盤活、變現做好準備：
5月初，華夏幸福將位于武漢的新洲雙柳地塊51%的股權出售給中奧；
5月17日，華夏幸福將武漢孔雀城航天府項目51%的股權售賣給合作方寶業公司，變現2.03億；
6月10日，將成立了近兩年的城市更新業務全部股權出售給深圳鵬瑞；
……
6月21日下午，華夏幸福發布公告：
截止當日公司累計未能如期償還債務本息合計 669.90億元，目前公司正在與未能如期償還債務本息涉及的金融機構積極協調展期相關事宜。
面對如此大的資金缺口，可以預見華夏幸福的賣賣賣還將繼續。
三、保證公司的正常有序經營
危機爆發以后，做好經營本身已經成了重中之重，因為外部援助只是輸血，更重要的是自身還要有造血的能力。
危機爆發以來，華夏幸福采取以項目為單元的封閉式運作措施，即單個項目憑借自身資產可以實現再融資，從而保證項目按計劃復工。
更重要的是，他們還規定了集團不會從項目抽調資金，或者挪用項目融來的資金。
在此策略下，目前華夏幸福有90%以上的項目實現復工，相當一部分項目開始恢復銷售。
這是一家爆雷后的企業必須做的事，也是其該有的擔當。
截至目前，華夏幸福員工的工資依然正常發放，隊伍穩定性極強，沒有人員因此流失。
待現金流回正后，估計這場營救行動的下一步，就是資產重組、相關業務重組，以及債務重組了。
結語
關于華夏幸福的營救行動還在繼續，雖然炸天團也在期待華夏幸福早點度過難關，但事實告訴我們前路艱險。
比如傳言中的有中央級背景的國企，究竟是誰？他會掏出多少真金白銀去實施這場營救？
又比如，華夏幸福待收的園區款項達到了600多億，究竟何時才能到位，后續這種開發模式該如何保障開發商的權益？
以及華夏幸福的負債。
至2020年底，華夏幸福的負債高達3973.31億，其中有息負債是1952.5億，這意味著其每年要支付的利息就將近200億。
王文學說7月恢復造血能力，面對巨額的利息支出，利潤又該如何保證？
但總而言之，這真的是一場聲勢浩大的營救行動了，也只有在中國，才能看到政府會出手去拯救一家頻臨破產的民企。
民企興，則中國經濟興，民企對于中國經濟的重要性，早已超過了半壁江山，是就業、稅收、技術創新的絕對主力。
如果有一天華夏幸福真的“幸福”，那么這場對于中國最大產業運營商的營救行動，足以載入史冊！
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原標題： 拯救華夏幸福！
