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    閩系,最后的獨苗

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    2022-02-14 19:00 2281 0 0
    接下來,房地產將會受到實質的關聯性利好,房企融資將會逐步趨穩。細數閩系,也唯獨旭輝還能穩得住陣腳。

    作者:陌爺

    來源:陌爺地產圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

    NO. 1

    新年伊始,地產圈仍舊大事不斷,甚至雷聲隱隱。

    1、當局對于資金監管提出適度放松的政策導向,沒必要過度解讀。最多是種鼓勵。但需要看到的是資金監管政策將會是中長期調控的方向。

    2、1月份,央行4萬億天量信貸投放再創新高,經濟下行壓力甚至是潛在的系統性風險,讓央媽開始坐不住了。

    接下來,房地產將會受到實質的關聯性利好,房企融資將會逐步趨穩。

    3、郁亮在萬科內部的發言,在地產圈一石激起千層浪。對其傳達的“縮表”、“黑鐵時代”等負面行業情緒,切莫過度解讀。

    萬科是造詞高手,也是善于傳播情緒的悲觀主義,主要緣自其過度的危機意識。

    與2018年的“活下去”如出一轍。

    4、萬科是真的焦慮,但正榮確是真的崩盤了。熬到現在,也確實為難。

    崩盤原因與陽光城如出一轍。同樣的“套路”,同樣的崩法。

    一面是行業大勢持續利好,融資企穩,似是黎明前的曙光。

    一面是行業龍頭傳遞負面情緒,昔日黑馬持續倒戈。

    過往依賴高周轉、高杠桿的房企,不是在思考如何發展、如何經營。

    而是在學著如何熬下去。

    從這個角度來看,正榮的崩盤略顯可惜,但行業的發展是有慣性的,可惜的還在后面。

    細數閩系,也唯獨旭輝還能穩得住陣腳。作為TOP房企最后的獨苗,也著實需要足夠的耐心。

    NO. 2

    就在去年9月底,三盛老板林榮濱組局,閩系房企齊聚虹橋開了場閉門會。

    大佬們觀點一致:真正的苦日子來了。

    與會的大佬包括旭輝林中、陽光城林騰蛟、融信歐宗洪、泰禾黃其森等,也包括港龍呂鳴等中小房企。

    估計誰也無法預料,這場房地產行業的調整最終會演變成全行業的“颶風行動”。

    現時點看來,這場閩系房企的“抱團”局,頗具有些諷刺的意味。

    倒戈的從泰禾、福晟、陽光城、三盛等也一路蔓延到正榮。

    再看融信,表面上雖是風平浪靜,但實則現金流早已捉襟見肘。

    從21年1批次集中供地后,在土地市場便偃旗息鼓,甚至開始賣賣賣的模式。

    尤其是杭州,濱江為融信買了不少單。

    而如今的閩系,興許只有旭輝還能出來站個臺面。

    NO. 3

    對于旭輝的業績表現褒貶不一,需要站在客觀立場。

    首先是黑馬般的業績突破,依靠合作拿地模式,在業內旭輝又有著“合作王”的名號。

    就像一條“貪食蛇”,凡是看得見的銷售金額都要吃進肚子里。

    以2017年為例,該年新拿的78個項目,有64個是與其他房企合作,而且僅有20個權益達到或超過50%。

    2018年,旭輝拿地面積權益比重為58%。

    2019年有所提升達到65%,但仍然處于較低水平。

    觀察如今暴雷的正榮地產,也曾面臨權益占比過低的問題。

    后來在新獲取項目中便明確強調希望并表更多項目,以實現操盤。

    2019年新增的41塊土儲中,權益占比由2018年的33%大幅提升至73%。

    就這樣,正榮一邊在快速的提升規模,一邊在又迫切性的“擴表”。

    下行周期中,當行業龍頭開始將“縮表”作為一場生死之戰時,迫切“擴表”的正榮卻倒在了黎明前的黑夜里。

    而擴表的代價便是財務狀況的持續惡化,從而只能通過表外負債來粉飾。

    從這點看來,旭輝的智慧,在于謹慎。

    在政策不斷利好,房企融資面開始企穩的檔口,旭輝并沒有被資本拋棄。

    2月11日,旭輝成功注冊50億的中期票據,同日注冊發行成功的是龍湖。

    寫在最后:

    如果說萬科的焦慮來自于其過度的危機意識。

    正榮的崩盤緣其迷失在規模競爭中的同時,又失去了單腳走路的平衡能力。

    那么,旭輝依舊相對風險可控,在于其恰逢下行周期的謹慎。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

    本文由“陌爺地產圈”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 閩系,最后的獨苗

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      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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