三分鐘講透，地產所得稅

所得稅應該是每一職場人最熟悉的稅，尤其高薪投拓崗，每個月上繳的個人所得稅應該都相當肉疼；同樣地，對于一個公司來說，也應繳納相應的企業所得稅。

 ①所得稅征收的對象是所得額：

 對于所得額的定義，就單項目來說，是指項目從收入端，扣除開發成本、期間費用、稅金附加（附加稅、土增稅）后最終剩得的金額。也即，只有項目存在利潤時，才會有征收所得稅的可能。

②征收方式為按年計征，分期預繳，匯算清繳。 

所得稅與增值稅、土增稅的計算階段一致，也存在預繳和清繳兩個階段。因此在投資測算階段也需要考慮單個項目中所得稅的預繳、清繳帶來的現金流的變化。但從實操角度上，往往并不看重單個項目的所得稅金額，而是將該項目公司在一年中發生的所有業務（項目）合并在一起進行匯算清繳，并不針對單個項目進行繳納，這也就為企業所得稅的合理籌劃提供了相應的理論基礎。

特別應當注意的是：既然是企業所得稅，當然是從企業角度出發，這點和土增稅不一樣，土增稅的征收對象是項目。

③所得稅年度間存在虧損額度彌補。 

不同于增值稅、土增稅，所得稅在計算上存在“五年虧損彌補期”，即一個項目公司在上一年度發生了一定金額的虧損，在本年度的所得額為正數的情況下，會考慮上一年度虧損值對本年度所得額的抵消效果，使得實際繳稅基數降低，但有效虧損彌補期為五年。

企業所得稅：即企業確認收入減去允許扣除金額后的差值，即應納稅所得額，與相應所得稅稅率相乘的過程。從公式的體現上來看：

企業所得稅 = （銷售收入 – 準予扣除的金額） × 所得稅稅率

對上述公式進行拆解分析，分為三部分結構，分別來看：

結構1：銷售收入：

需注意計算所得稅時該銷售收入需要剔除不征稅收入與免稅收入，防止放大應稅基數。此外若涉及回遷物業時，在銷售收入中需加入回遷物業視同銷售收入。

結構2：準予扣除的金額：

由于收入端是銷售收入口徑，因此成本端也需為不含增值稅的口徑，即損益口徑下的成本費用。

從組成上來看：準予扣除金額 = 已銷開發產品計稅成本 + 期間費用  + 稅金附加 

1、計稅成本展開包括：土地成本（包括土地出讓金、拆遷補償款、契稅、市政配套費） 、工程成本（常規七項）。

2、期間費用展開包括：管理費用、營銷費用和財務費用。

3、稅金附加展開包括：土增稅、增值稅附加、印花稅。需要注意的是，在標準的所得稅計算體系中，收入端與抵扣端均在不含增值稅的口徑下進行運算，因此只能扣減增值稅附加。

結構3：所得稅稅率

除特殊政策優惠地區外，所得稅稅率一般為25%，特殊地區（西藏等地區）稅率為15%左右。由于所得稅稅率存在政策優惠的地區，因此稅率籌劃也成為所得稅籌劃的一個突破點。

銷售物業三大稅均存在預繳和清繳兩個環節。兩個環節在計算方式上存在著較大的差異。在取得預售銷售收入時，需對企業所得稅按照月度 / 季度進行預繳。

在官方定義中出現了一個專有名詞 ：“計稅毛利率”，即：計稅毛利率 = 計稅毛利 / 預售收入 = （營業收入 –  計稅成本）/ 預售收入

根據上述定義總結所得稅預繳的計算公式為：

所得稅預繳金額 = （預收房款 × 計稅毛利率 – 預繳增值稅 - 預繳增值稅附加 – 預繳土增稅 – 當期發生含稅期間費用）× 25%

關于計稅毛利率的標準，國稅【2019】31號文，規定了各類開發項目的計稅毛利率范圍，各地區在不違背中央規定的基礎上需明確劃定。通常，在不明確地區收費標準的情況下，默認按15% 進行計算。

解答過程：由于6月預繳的增值稅實操上是 5月預售房款的申報，因此計算上采用的是5月的預售房款。土增稅和所得稅同理。 

預繳增值稅=8000萬元 /（1 + 9%）× 3% = 220萬元 

預繳土增稅={8000萬元 -[8000/（1+9%）× 3%]}× 3% = 233萬元 

預繳所得稅=（8000萬元 ×15%-220 萬元 ×1.12–233 萬元 –500 萬元）×25%  = 55萬元

企業所得稅的清繳實行的是按年匯算清繳，即每年匯算一次，不論開發產品是否完工，每年均按照開發產品銷售收入（或完工前銷售收入）扣減項目后應納所得額征稅。但是房地產在沒有交付的時候沒有確認收入，因此每年的預繳和匯算清繳金額是一致的，一直到交付的時候最終確認收入然后清繳。

簡單地說，即項目公司層面年度發生的所有業務統一進行匯算清繳。根據預繳值，對交付后產生的實際值進行多退少補。

企業所得稅清繳計算公式為：

企業所得稅清繳額 = （銷售收入總額 – 準予扣除金額）× 所得稅稅率  

銷售物業三大稅在計算階段上均存在預繳和清繳兩個環節。兩個環節在計算方式 和邏輯上存在著較大的差異。