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作者：童洋
曾經(jīng)以房地產(chǎn)開發(fā)為主要業(yè)務(wù)的“最牛IPO釘子戶”中新集團(tuán)，現(xiàn)搖身一變聚焦產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)，已獲得不俗的成績(jī)。
4月15日晚，中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中新集團(tuán)”SH601512）發(fā)布2021年度業(yè)績(jī)報(bào)告。公司整體業(yè)績(jī)向好，2021年?duì)I收39.17億元，同比增長(zhǎng)14.74%；歸屬母公司凈利潤(rùn)約15.22億元，同比增長(zhǎng)16.4%；盡管毛利率略有下浮，但仍有59.87%，盈利水平較高。
01核心板塊房產(chǎn)業(yè)務(wù)逐漸被剝離
近幾年來(lái)，中新集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入可謂跌宕起伏。
近年來(lái)，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)調(diào)控，國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)運(yùn)營(yíng)企業(yè)想要通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為主進(jìn)行IPO的可能性已不大。而曾以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為核心業(yè)務(wù)的中新集團(tuán)，也逃脫不了這種情況。
自2016年上市失敗后，中新集團(tuán)為了能再成功上市一直在壓縮房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。截至上市前一年2018年，其房地產(chǎn)開發(fā)僅占總收入的40.7%。對(duì)于2019年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)出現(xiàn)大幅回升的情況，中新集團(tuán)表示，業(yè)務(wù)反彈是為了加快房產(chǎn)去化和涉房股權(quán)出質(zhì)，盡快完成核心業(yè)務(wù)的剝離。
圖1：2017年-2021年中新集團(tuán)營(yíng)收和增速情況
來(lái)源：東方財(cái)富網(wǎng)，地產(chǎn)資管網(wǎng)制圖（注：2021年中新集團(tuán)年報(bào)不再顯示房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)）
2020年中新集團(tuán)的總收入為34.14億元，同比下滑35.71%，這主要是因?yàn)榉慨a(chǎn)銷售項(xiàng)目已基本去化，剩余部分僅為4.34億元，占總收入的12.71%，說(shuō)明房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的剝離情況效果顯著。
2021年，中新集團(tuán)年報(bào)不再顯示房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的情況，且實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入39.2億元，同比增長(zhǎng)14.7%，穩(wěn)中有進(jìn)，發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。
02一體兩翼重構(gòu)升級(jí)
2019年中新集團(tuán)成功上市后，公司開始改變業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，提高公司核心競(jìng)爭(zhēng)力。2021年中新集團(tuán)將原兩翼板塊之一的區(qū)中園業(yè)務(wù)納入主體板塊范疇；將產(chǎn)業(yè)投資從園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的一個(gè)業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)提檔升級(jí)為兩翼支撐板塊的重要一翼，形成產(chǎn)城融合、區(qū)中園為主體、以產(chǎn)業(yè)投資和綠色公用為兩翼支撐板塊的新發(fā)展格局。
圖2：中新集團(tuán)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)變化情況
資料來(lái)源：企業(yè)年報(bào)，地產(chǎn)資管網(wǎng)制圖
1主體板塊坐穩(wěn)營(yíng)收壓艙石
年報(bào)顯示，2021年中新集團(tuán)主板塊產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)收入為30.59億元，占比78.09%，同比增長(zhǎng)10%，是營(yíng)業(yè)收入的壓艙石。中新集團(tuán)大力推進(jìn)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)，集聚核心資源要素，提升競(jìng)爭(zhēng)力。在2021年睿和智庫(kù)推出的全年度產(chǎn)業(yè)園區(qū)20強(qiáng)榜單中，中新集團(tuán)得分74.08，排名第五。
圖3:2021年全年度產(chǎn)業(yè)園區(qū)TOP10
資料來(lái)源：睿和智庫(kù)，地產(chǎn)資管網(wǎng)整理制圖
具體來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)主要包含產(chǎn)城融合園區(qū)和區(qū)中園業(yè)務(wù)，盡管公司年報(bào)里并未給出具體的數(shù)據(jù)，但是從開發(fā)的項(xiàng)目中也可看出其迅速發(fā)展。
在產(chǎn)城融合園區(qū)開發(fā)領(lǐng)域，中新集團(tuán)品牌優(yōu)勢(shì)明顯，在行業(yè)內(nèi)已形成領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。目前仍在實(shí)施的產(chǎn)城融合園區(qū)主要包括中新蘇州工業(yè)園區(qū)、中新蘇滁高新區(qū)、中新嘉善現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園等。其中蘇州工業(yè)園1994年至2021年GDP從11.3億元躍至3330.3億元，增長(zhǎng)294倍，成為全國(guó)開放程度最高、營(yíng)商環(huán)境最優(yōu)的區(qū)域之一。2021年在國(guó)家級(jí)經(jīng)開區(qū)綜合考評(píng)中拔得頭籌，并保持六連冠。
表1：國(guó)家級(jí)經(jīng)開區(qū)綜合考評(píng)TOP10
資料來(lái)源：公開資料，地產(chǎn)資管網(wǎng)整理
此外，區(qū)中園業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，2021年中新集團(tuán)新拓展項(xiàng)目9個(gè)，總占地面積近1800畝，總建筑面積超120萬(wàn)平方米。目前，公司區(qū)中園主要包括蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)廠房及定建廠房、中新嘉善現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的中新智慧園等。
2兩翼協(xié)同發(fā)展，增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展?jié)撃?/p>
在核心業(yè)務(wù)被剝離、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)尚未成熟的情況下，如何持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展就成了中新集團(tuán)面臨的首要問(wèn)題。而將產(chǎn)業(yè)投資與綠色公用作為兩翼，或許就是為了增強(qiáng)未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ闹匾侄巍?/p>
產(chǎn)業(yè)投資
在基金投資方面，2021 年，中新集團(tuán)全年新增認(rèn)繳外部產(chǎn)業(yè)基金16支，認(rèn)繳總金額超15億元。產(chǎn)業(yè)基金全年拉動(dòng)基金落地蘇州工業(yè)園區(qū)及各產(chǎn)城融合園區(qū)規(guī)模超130億元，投資蘇州工業(yè)園區(qū)及各產(chǎn)城融合園區(qū)項(xiàng)目超14億元，拉動(dòng)項(xiàng)目總投資近90億元。參投的基金覆蓋了生物醫(yī)藥、新材料、人工智能、電子信息、裝備制造、新能源等蘇州工業(yè)園區(qū)及各產(chǎn)城融合園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
在科創(chuàng)直投方面，全年中新產(chǎn)投、中新園創(chuàng)一期基金直投蘇州工業(yè)園區(qū)重大及各類科技項(xiàng)目11個(gè)，認(rèn)繳投資金額近1.3億元，拉動(dòng)投資近22.7億元。
綠色公用
企業(yè)公告顯示，2021年中新集團(tuán)綠色公用收入7.46億元，同比增長(zhǎng)36.63%，占總收入的19%，但其成本也高達(dá)5.878億元，占總成本的38.9%，同比增長(zhǎng)49.71%。
圖4：2020-2021年中新集團(tuán)綠色公用營(yíng)收入與成本情況
來(lái)源：企業(yè)年報(bào)，地產(chǎn)資管網(wǎng)制圖
成本增速高于營(yíng)收增速原因主要在于中新集團(tuán)聚焦資源型項(xiàng)目、積極在新能源賽道上布局發(fā)力，前期投入較多的財(cái)力和人力。截至目前分布式光伏累計(jì)完成項(xiàng)目投資運(yùn)營(yíng)36個(gè)，遍布全國(guó)各地。同時(shí)加強(qiáng)與行業(yè)頭部企業(yè)開展“新能源+儲(chǔ)能”和綠色低碳建筑領(lǐng)域合作，推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展。
03凈利潤(rùn)持續(xù)六年上漲，盈利能力穩(wěn)定
凈利潤(rùn)是衡量一個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的主要指標(biāo)，盡管2016年以來(lái)中新集團(tuán)營(yíng)收跌宕起伏，但凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)一直穩(wěn)中有升。截至2021年底，中新集團(tuán)凈利潤(rùn)達(dá)19.96億元、歸母凈利潤(rùn)達(dá)15.22億元。
同時(shí)，凈利率也是整體呈現(xiàn)穩(wěn)定上升態(tài)勢(shì)，不過(guò)受2019年房地產(chǎn)項(xiàng)目去化的影響，導(dǎo)致中新集團(tuán)凈利率同比下滑12.4個(gè)百分點(diǎn)。2020年公司轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，凈利潤(rùn)率迅速上升，截至2021年，中新集團(tuán)凈利潤(rùn)率為50.96%。相比行業(yè)其他公司，盈利能力保持在第一梯隊(duì)。
圖5：2016-2021年中新集團(tuán)盈利能力情況
來(lái)源：企業(yè)年報(bào)，地產(chǎn)資管網(wǎng)制圖
表2：2018年-2021年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)頭部企業(yè)年凈利潤(rùn)率情況
來(lái)源：東方財(cái)富網(wǎng)，地產(chǎn)資管網(wǎng)制圖
04結(jié)語(yǔ)
此前，外界擔(dān)憂中新集團(tuán)在逐漸剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)這一核心“利潤(rùn)奶牛”后難以持續(xù)發(fā)展，雖公司回應(yīng)將進(jìn)一步聚焦產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)，但難以讓市場(chǎng)信服。
現(xiàn)如今看來(lái)，中新集團(tuán)“元?dú)狻毕啾纫酝€未恢復(fù)，但“換裝上陣”也“生機(jī)煥發(fā)”。2021年?duì)I業(yè)收入同比增長(zhǎng)14.74%至39.17億元；歸屬母公司凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)16.4%至15.22億元，六年都是穩(wěn)中有進(jìn)。曾經(jīng)的A股最牛IPO釘子戶，現(xiàn)如今，已獲得新的發(fā)展機(jī)遇
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 昔日A股最牛IPO釘子戶變身園區(qū)運(yùn)營(yíng)商，這家企業(yè)是怎么做到的？│ 年報(bào)解讀
