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    8月樓市供應增加而成交降幅擴大,地市持續量價齊跌

    丁祖昱評樓市 丁祖昱評樓市
    2021-09-03 10:43 2666 0 0
    8月,市場熱度穩步回落,盡管項目推盤顯著回升、新增供應面積環比增10%,但成交增長動能轉弱,新房和二手房市場均呈同、環比齊跌態勢,且跌幅逐月擴大;29個重點監測城市商品住宅成交面積同、環比分別下降22%和10%,較2019年同期下降8%,降幅較7月有所擴大。

    作者:克而瑞研究中心

    來源:丁祖昱評樓市(ID:dzypls)

    8月,市場熱度穩步回落,盡管項目推盤顯著回升、新增供應面積環比增10%,但成交增長動能轉弱,新房和二手房市場均呈同、環比齊跌態勢,且跌幅逐月擴大;29個重點監測城市商品住宅成交面積同、環比分別下降22%和10%,較2019年同期下降8%,降幅較7月有所擴大。

    受第二次集中供地暫緩影響,8月土地市場仍處空窗期,土地成交建筑面積和成交金額依舊低位徘徊,環比繼續下滑而同比更是腰斬,溢價率更降至8%,為近兩年新低。

    我們認為,7、8月份的數據下滑一方面是受政策影響,另外一方面也是因為上半年市場較為火熱,提前消耗了一部分的需求,9月份隨著供應的增加,新上市量的增加,整體成交還是會回升。

    01

    新增供應環比增10%,部分二線集中開盤

    在7月整體市場成交同環比雙降的情況下,2021年8月項目推盤積極性出現回升,29個重點城市新增供應面積2366萬平方米,環比上升10%,但同比仍降11%。

    在這其中,一線城市的新增供應面積出現階段性回落,為255萬平方米,同比下降38%,環比下降30%,北京、上海、深圳供應同環比齊跌,廣州部分房企則因為擔憂多次申請預售將造成指導價接連下浮,因此索性一次性推出更多的貨量,金茂萬科都會四季、港龍皇朝·龍灣壹號推售套數都超千套。 

    二三線城市整體供應規模略有回升,25個重點監測城市新增供應2141萬平方米,環比上升17%,同比下降6%。不同城市間分化顯著。其中,杭州、成都、西安等熱點城市調控政策加碼,受調控影響,部分購房者在政策后被限制,需求端受到了擠壓,但之前申請的預售在政策出臺后集體審批通過,市場供求關系因此得到了部分緩解;武漢、寧波、合肥等短期市場熱度較高城市,房企推盤積極性較高,8月供應規模同環比齊增;長沙、昆明、鄭州、南寧等城市則供應疲軟。

    表:2021年8月全國29個重點城市

    商品住宅新增供應面積(單位:萬平方米)

    備注:上表中城市供應數據為新申請預售證面積,本月根據28日左右數據預估得到

    數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統

    02

    成交降幅持續擴大,熱點二線亦加入回調

    8月盡管供應增加,但商品住宅成交規模穩步回落,反映了市場熱度發生變化。29個監測城市新建商品住宅成交面積約2134萬平方米,環比下降10%,同比降幅持續擴大至22%,較2019年同期也由增轉跌、降幅8%。

    如果說個別城市如西安等成交下降或因為供應不足或因中簽率低,現在新房供應增加而成交并沒有相應放大,那就是購房意愿和購房能力的問題。

    具體來看,一線城市韌性相對較強,但亦增幅收窄甚至同比轉跌,8月成交新房305萬平方米,環比微增4%,同比下降9%,較2019年同期增長27%。 

    8月中下旬,北京部分房企提前布局“金九”搶收業績,多盤集中取證入市銷售,其中不乏純新盤首開。限競房時代漸進尾聲,朝陽區絕版限競房項目華樾國際·領尚,首開推售690套房源,去化率約68%。改善性需求依舊堅挺,天壇府、富興首府這類改善盤去化率均能達到7成,石景山西黃村的禧瑞學府開盤近乎售罄,總價500萬的兩居小戶型認籌比高達1:40。受限于疫情防控出現反復,上海供應暫緩,但由于前期已售房源陸續網簽備案,成交整體仍處高位。 

    8月上海兩項重磅政策來襲:其一,依據不同地段,新房搖號入圍比例分類調高至外環熱門區域1.8、內外環間2、內環內2.5,其余仍保持此前的1.3不變。聯系到上海第四批次42個新盤、12441套房源將陸續入市,其中17個熱銷盤皆調高了認購入圍比,有助于增加積分不高的客戶入圍的機會,緩解購房焦慮情緒。其二,二手房貸款金額執行“三價就低”原則,即買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價取最低。隨著二手房首付比例大幅增加,準客戶棄購率顯著提升,難免將影響“賣一套再買一套”的改善性換房需求。 

    8月中下旬,廣州供應顯著放量,部分房企擔憂多次申請預售將造成指導價接連下浮,索性一次性推出更多貨量,金茂萬科都會四季、港龍皇朝·龍灣壹號推售套數皆超千套。受限于調控政策持續發力,本月南沙、黃埔相繼收緊乃至取消人才購房政策,疊加房貸放款周期普遍延長至4-6個月,廣州市場降溫特征明顯,成交創年內次新低。深圳打新市場逐漸回歸理性,購房者普遍珍惜“房票”資源,位置偏遠的新盤乏人問津。典型如龍華區的山水華庭,推售108套房源,認籌客戶低至24組,創近三年來認籌客戶新低的尷尬紀錄,最終去化率不足10%。 

    8月深圳二手房市場異常慘淡,在大學區制度的沖擊下,學區房市場顯著降溫,即使業主降價拋售也難以快速去化,部分法拍房更是降價7折仍流拍。 

    25個二、三線城市成交持續走低,25個監測城市8月整體成交1828萬平方米,環比下降12%,同比下降24%,降幅顯著擴大。半數以上城市同環比齊降,其中不乏南京、佛山這類熱點城市。 

    武漢、福州、徐州、佛山、東莞等前期“高熱”城市需求透支嚴重,迎來階段性回調,南京、無錫、常州等受疫情影響回落顯著;而長春、南寧、昆明、鄭州、天津等市場低迷城市下行加劇,僅杭州、合肥、廈門等少數幾個城市穩步放量,杭州在政策加碼后,打新市場熱度依舊不減,據統計7個紅盤因意向登記量超出推售房源量的10倍,將依據社保繳納月數高低排序入圍公證搖號,杭州壹號院更是唯一的E類人才需88個月社保才能入圍搖號的紅盤。核心動因在于一、二手價格倒掛,買到即賺到的心理預期強烈。 

    預判下月,我們認為,二三線整體成交動能減弱,或將與本月持平或小幅微增,前期出臺調控的熱點城市或將延續低迷走勢。

    表:2021年8月全國29個重點城市

    商品住宅成交面積(單位:萬平方米)

    備注:上表中城市成交量為本月根據28日左右數據預估得到

    數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統

    03

    土地市場量價齊跌,流拍率升至19%

    8月全國300城經營性土地總成交建筑面積達10191萬平方米,環比7月全月下降了24%,同比降幅更是高達49%;土地成交總金額降至2462億元,環比上月下降28%,同比也下降了54%。平均地價降至2416元/平方米,環同比均呈下降趨勢。

    市場熱度方面。由于熱點城市進一步加強了溢價、地價的管控,加之優質地塊供地占比明顯減少,因此本月溢價率較上月大幅下滑,環比減少5.1個百分點,降至8.4%。各能級城市溢價率均下降,且均降至10%以下,尤其是成交主力三四線城市,在熱點三四線城市紛紛升級競拍規則、強化地價、溢價率管控的影響下,溢價率連續多月走低,本月平均溢價率更是降至9%。

    土地流拍方面,以重點監測的城市來看,土地流拍率較上月明顯增加,約為19%,流拍地塊多集中在溫州、湛江、清遠等非熱點城市;從地塊屬性來看,這些流拍土地多為區位偏遠、商業公建占比高的土地,故流拍概率較大。

    圖:300城經營性用地月度成交情況

    注:2021年8月數據截止8月27日,下同。

    數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統

    據CRIC監測數據顯示,一線城市成交總量僅126萬平方米,但受低基數的影響,環比漲幅高達105%,但同比降幅高達七成;成交金額亦隨著成交規模的增加而增至98億元,環比上漲53%;平均地價受大量遠郊商辦集中成交的影響,較上月大幅下降至7776元/平方米。

    二線城市成交量僅有870萬平方米,環比下降37%,同比降幅也超八成;成交金額也隨之明顯下滑,降至244億元,環比下降46%,同比下降89%;由于成交量較高的城市多為地價水平相對較低的中西部城市,平均價格也因此下滑至2798元/平方米,環比下降14%,同比降幅也超三成。

    三四線城市方面,8月成交體量僅為9195萬平方米,和上月相比減少了23%,和去年同期相比降幅更是高達36%;價格方面,由于南通、嘉興等高地價城市優質地塊明顯減少,三四線城市地價較上月小幅下滑,平均為2306元/平方米,環比下降5%。

    在多個熱點城市加強土地市場調控,嚴控溢價的影響下,三四線城市的溢價率已經連續五月走低,8月更是低至9.1%,而作為熱度最高的長三角區域,本月溢價率超過20%的城市也較上月明顯減少,成交量超50萬平方米的熱點城市中僅有臺州的溢價率超過了20%,三四線地市熱度在“強管控”下出現了明顯的降溫。

    總的來看,由于8月本應開啟二輪集中土拍的多個城市均推遲了集中土拍,再加之上月集中出讓的南通、常州等城市減少了土地出讓,本月土地市場成交規模較上月進一步縮減,市場熱度也再度下滑。 

    接下來,結合近期政策面來看,自7月以來,上層房地產市場調控持續收緊,要求地方政府加強市場監測、落實三穩目標,并對土地出讓提出新要求,深圳、廣州等集中土拍城市和東莞、惠州、溫州、金華等熱點城市也紛紛升級了競拍規則,以平穩地價、降低土拍熱度。在此影響下,市場熱度將會維持低位運行。

    表:2021年8月成交土地總價排行榜

    數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統

    表:2021年8月成交土地單價排行榜

    數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統

    我們認為,隨著“金九”傳統營銷旺季來臨,房企將加大供貨力度,推盤積極性會進一步恢復,整體推盤量有望穩步回升,尤其是成交熱度較高城市,新增供應規模大概率保持高位。在政策輪番加碼后,短期內熱點城市房地產市場或將有所降溫,成交整體回升幅度將明顯受限。

    相對而言,我們更看好長三角地區市場,粵港澳、中西部地區市場或將趨勢性走穩,京津冀、東部、北部灣等地區市場下行壓力依舊不容小覷。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

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    原標題: 8月樓市供應增加而成交降幅擴大,地市持續量價齊跌

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      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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