促使客戶按訴訟以外的方式解決訴訟案件是律師的專業能力之一

2010年11月，甲市政府通過招商引資方式，與普實公司簽訂了某地區舊城改造項目系列協議，約定由普實負責該地區整體舊城改造事宜。普實公司依約于2016年3月完成了舊城改造事宜（含地標性大廈的建設），項目建設中的各項規劃、審批、銷售等均具有合法手續，取得相應行政許可。項目建成后，普實公司便開始招商經營其具有所有權的地標性工程MOCO大廈。

2018年3月,普實公司為進一步的提升MOCO大廈的經營價值，遂與廣和公司簽訂了《房屋租賃合同》，約定將MOCO大廈租賃給廣和公司經營，租賃期限20年，租金按年支付，大廈內的現有商戶與廣和公司重新簽訂租賃合同。合同簽訂后，普實公司依約移交了財務、商戶、場地等，廣和公司也依約支付了當期租金。租賃雙方合作融洽。

但在租賃合同履行的過程中，住建部門認為該大廈不符合甲市城市總體規劃、文物保護等要求，導致舊城改造區域內的某文物周邊環境遭到破壞，嚴重違反了《中華人民共和國城鄉規劃法》的規定，系違法建筑，責令限期整改。甲市政府遂根據住建部門的要求又撤銷了MOCO大廈的規劃許可證，于2019年4月開始驅離商戶，并對該大廈進行強制改造，拆除部分房屋的工作持續到當年6月。期間，甲市政府向商戶發放了兩個月的補償費用。普實公司根據與甲市政府簽訂的補償協議的約定，通過仲裁方式，獲得了拆改部分房屋補償費及重新招商補償費。為能及時使甲市政府支付該筆補償費用，彌補因拆改房屋行為所造成的自身現金流的不足，普實公司按照甲市政府的要求出具了不再追究甲市政府責任的承諾函。而甲市政府給予普實公司的補償費用并不能彌補普實公司所遭受的實際損失。

后直至2020年1月，該大廈才消防驗收合格，在此之前并不具備使用條件。商戶因此未向廣和公司交納租金，廣和公司也以此為由未繼續向普實公司交納租金并要求解除雙方租賃合同，甲市政府也不愿意承擔因強制改造而產生的房屋空置期間的費用。而普實公司又認為廣和公司一直實際占有使用房屋至今未向其移交，應該交納相應的租賃費，且其向廣和公司移交房屋時，該大廈內商戶繁多，經營狀態正常，廣和公司即便要求解除合同，亦應向其移交商戶及經營狀態正常的大廈。客觀上，因為甲市政府對MOCO大廈的強制改造、部分拆除的行為，使該大廈已不具有地標性，商業價值極具降低，商戶喪失了經營信心，流失嚴重，大廈難以重新招租、恢復經營。普實公司與廣和公司之間矛盾不斷激化，大廈移交工作也一直未能完成。租賃雙方陷入僵局。

二、律師介入辨法理，客戶認可避訴累

普實公司委托筆者所在律師團隊，欲以租賃合同糾紛為由起訴廣和公司主張相應權利。律師團隊審查了當事人提供的材料，多次前往甲市現場進行實地勘查，并通過信息公開申請、調取檔案等多種方式了解拆建背景實情，與甲市各級政府溝通協調、厘清了案件的基礎事實。律師團隊將案情和法律相結合，組織專家論證、檢索案例、研討綜合分析后認為：

第一，普實公司作為出租人，應向廣和公司交付合格的租賃房屋，但案涉房屋因規劃許可證被撤銷開始降層改造時，租賃房屋非因廣和公司過錯而發生了重大變動，廣和公司承租房屋的合同目的已無法實現。相對于廣和公司而言，普實公司已屬違約，廣和公司依法應享有合同解除權。雖然普實公司的該違約行為是由政府違法行政造成的，但根據《合同法》第一百二十一條的規定：“當事人一方因第三人的原因造成的違約的，應當向對方承擔責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規定或者按照約定解決。”故普實公司應向廣和公司承擔違約責任，至于普實公司與甲市政府之間的糾紛屬其他法律關系，應另行解決。

第二，2019年7月，廣和公司向普實公司發送了解除通知，普實公司接收該通知后3個月內，并未通過訴訟或者仲裁的方式確認合同解除的效力，因此雙方租賃合同已于2019年7月予以解除。按照《合同法》第九十七條規定：合同解除后，尚未履行的，終止履行。故廣和公司自2019年7月，不再負交納租金的義務，其未繼續按照合同約定交納下一年度租金并不構成違約。

第三， 《消防法》第十五條規定：未經消防安全檢查或者經檢查不符合消防安全要求的公眾聚集場所，不得投入使用、營業。案涉租賃房屋系商場，應待消防驗收合格后方能使用、經營。案涉租賃房屋的降層改造開始時間為2019年4月，消防驗收合格時間為2020年1月，在此期間，案涉租賃房屋屬于不可使用、無法經營的狀態。即便該期間內案涉租賃房屋由廣和公司占有，人民法院在審理時，對該期間的房屋占用費也不會支持。

綜合以上分析，普實公司欲起訴廣和公司租賃合同糾紛案，難以獲得法院支持，存在極大訴訟風險。而因強制拆遷引發的賠（補）償責任，因普實公司通過仲裁方式已獲政府補償，獲得補償時未提出異議，如再以補償不足為由起訴政府，與法無據，違反一事不二理原則。律師團隊慎重考慮后，建議普實公司通過與政府協調的方式主張權利，而非針對廣和公司提起租賃合同之訴。經與普實公司反復溝通，普實公司采納了律師的意見，不再執著于起訴廣和公司或甲市政府，通過漫長的訴訟程序來獲得 “賠償”。而是轉變思路，及時止損，將主要精力重新投入大廈運營，爭取政府的部分政策支持，經營逐漸回暖獲益。

三、多元方式化糾紛，庭前辨理也必要

化解矛盾糾紛的思路、方法、措施、途徑等是多元化的。訴訟律師通過訴訟方式解決矛盾糾紛是一種必然要求，但是對于通過訴訟方式難以解決的問題，庭前明法辨理勸導當事人作出正確的選擇，同樣尤為重要。本案中，甲市政府先是通過許諾和招商引資的方式引進了普實公司，普實公司履行舊城改造項目建設義務并開始經營后，甲市政府又輕易撤銷了先前的行政許可，該行為直接導致了租賃雙方矛盾的發生。甲市政府的不誠信行為屬于租賃合同雙方都無法預見的客觀情況。租賃合同的雙方其實都是受害者，僅僅以租賃合同糾紛為由通過訴訟途徑根本無法真正解決租賃雙方之間的矛盾，因為雙方均非真正的責任人。

由此可見，誠信政府的建設是至關重要的。2016年12月30日發，國務院發布了《關于加強政務誠信建設的指導意見》，要求要探索構建廣泛有效的政務誠信監督體系。建立政務誠信專項督導機制，實施政務誠信考核評價。各級政府、單位在對《法制政府實施綱要（征求意見稿）》提出建議時，也建議將誠信作為考核政府的范圍。只要誠信政府建設不斷在路上，類似于本案的糾紛也就會越少。但是，如果不可避免地遇到了此類案件，通過庭前辨理，勸導當事人作出最合理地行為也是律師的基本功之一。

同時，筆者在辦理本案過程中，對于決勝法庭也有了新的感悟。法庭上能夠決勝是律師的榮耀，但任何事都企圖通過在法庭上予以解決，無疑是對當事人的不負責任。律師在承辦具體案件時，應牢記職業操守，從多元的糾紛解決機制中選取最符合案情需要、最能維護當事人合法權益的方式。而不是一味鼓勵當事人進行訴訟，甚至作出一些不合理的承諾，從而賺取代理費。促使客戶按訴訟以外的方式解決訴訟案件是律師的專業能力之一，也更能反映律師的職業使命和辦案水平。不忘執業初心，牢記職業使命，方得始終。