“保交樓”很難做到利益平衡

“保交樓”終于走出了實質性的一步。

鄭州最近在“保交樓”一事上所制定和執行的方案備受市場關注，因方案壓實了各方主體的責任，具有很強的可操作性，市場亦認為有很強的可復制性。

讓人感到心塞的是，按我們目前的測算，對于大部分“保交樓”的項目來說，監管賬戶剩余的資金、銀行未發放的按揭貸款加上剩余未售貨值的總金額，在扣除項目需要繼續投入的施工建設款項后基本都所剩無幾，或者是上述現金能回流的情況下還不夠覆蓋后續的工程支出，這種情況下前端銀行、信托、私募、國央企或民營金控等投資機構能拿回投資本息的希望非常渺茫，開發商就更別想取回分毫。

因大部分停工、爛尾項目都已無法在項目或項目公司層面實現資金的“自平衡”，因此地方政府主導的紓困基金以及中央層面的專項貸款其實根本無法介入，社會資本則更不會參與。對于大部分“保交樓”的項目來說，因項目公司的資金基本都需劃到專戶中進行管理，在資金優先用于后續工程建設方面支出的情況下，很可能銀行開發貸的本息也無法償還，另外對于信托、私募等前端投入資金的其他非標投資機構來說，“保交樓”即便推進順利也可能最后拿不到錢，尤其是對于拿著房企集團層面債券的投資人來說，因項目實際已跟集團脫鉤，想從項目上分錢到集團后取得債券的兌付，則更是難如登天。簡單來說，“保交樓”的背后必須有人承擔損失，而目前來看主要是金融機構以及各類金融產品背后的投資人。

有不少同行認為，上述情況可能會進一步加劇部分投資人對中高風險房企的拋棄心態，最典型的例子就是一些較小的債權人近期對RC、JY等房企向法院所提起的清盤申請。就地產投資業務本身而言，上述情況也讓我們異常焦躁，因為“保交樓”的情況下很可能項目完工并交付后我們這些非標機構顆粒無收，想通過追訴房企（集團）來實現債權則更遙遙無期，我們目前甚至只敢對國央企和城投平臺的項目投放資金，畢竟主體的信用已比任何時候都來得重要。

市場方面普遍認為，房地產行業的復蘇估計只能指望城投平臺扛下所有，比如近段時間中債信用增進公司為一些優質房企的發債提供“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，其中BGY計劃于9月份發行的不超過16億人民幣的政府擔保債券中，BGY向佛山的兩家城投平臺提供抵押物，兩家城投平臺則就BGY的發債融資向中債信用增進公司提供反擔保。除此之外，城投平臺收購存量房源更已成為常規的操作，比如8月31日濟南城市發展集團所屬濟南城市發展集團資產運營管理有限公司發布招標公告，在濟南市區（歷下區、市中區、槐蔭區、天橋區、歷城區、高新區）范圍內收購9000套存量房源用于租賃儲備住房；再比如更早于7月1日鄭州地產集團發布河南鄭地住房租賃有限公司收購存量房源用于人才公寓項目（第一批次）公告，啟動收購存量房源用于人才公寓項目，另外在6月20日發布《鄭州市大棚戶區改造項目房票安置實施辦法（暫行）》后，鄭州的城投平臺以大量收購市場存量房源的方式加碼托底了鄭州樓市。

回到“保交樓”一事上，盡管“保交樓”的實現最終肯定要犧牲一部分主體的利益，但這項工作本身卻能給房地產行業帶來復蘇的動力和市場的信心。因此，盡管很多非標同行都對“保交樓”行動中可能受到的傷害表現出了很大的抗拒，但無奈之下仍更希望房地產行業能更快地企穩回暖，只是這個目標的實現也意味著很多投資機構、投資人的倒閉或破產。

坦白地說，我們更希望政府在“保交樓”一事的處理上能盡量兼顧利益的平衡。當然，在付諸具體行動方面，我們認為鄭州的做法還是很值得借鑒和參考，比如在《關于印發鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤復工”保交樓專項行動實施方案的通知》中，以下兩個處理原則很值得點贊：

1. 對停工逾期問題樓盤原有預售資金被挪用的，對負有責任的房企控股股東、實控人以及商業銀行、相關政府主管部門進行責任追究；稅務部門對不配合復工的房企進行偷漏稅核查；審計、稅務等部門積極將問題線索移送公安機關處理。

2. 對資產大于負債、資金出現暫時困難的企業，通過紓困基金、并購貸等形式由政府平臺公司接手，先復工再清算；對資產小于負債的企業可由平臺公司代建，并由政府審計部門介入核查預售資金監管挪用等問題；對嚴重資不抵債類項目本著應破盡破的原則，成立破產清算協調專班，鼓勵房企申請破產，并引入破產重整投資人。

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