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作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
由現(xiàn)金流緊張引發(fā)的連鎖反應(yīng)，在藍光發(fā)展身上再度體現(xiàn)，背后依然折射出這家四川房企所面臨的資金困境。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 近期處于風(fēng)口浪尖的藍光發(fā)展，在5月25日再一次經(jīng)歷債券大幅下跌。
觀點地產(chǎn)新媒體查詢，當天包括“19藍光02”“16藍光01”“20藍光02”均出現(xiàn)明顯下跌的情況，臨近下午3點跌幅分別約為6.75%、8.17%、8.52%。
市場情緒的異常表達或許與一則消息不無聯(lián)系。據(jù)媒體報道，藍光發(fā)展目前拖欠3家信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品的支付，其中該公司正與興業(yè)信托就一筆延期支付的集合信托產(chǎn)品進行談判。
對此，藍光發(fā)展方面對觀點地產(chǎn)新媒體僅回應(yīng)，以公告為準。由現(xiàn)金流緊張引發(fā)的連鎖反應(yīng)，在藍光發(fā)展身上再度體現(xiàn)，背后依然折射出這家四川房企所面臨的資金困境。
按照4月底管理層在投資人電話會議上的說法，非標融資主要用途是拿地前融及項目收并購，這部分融資在2021年到期的額度為120億元。一位藍光離職員工也表示，公司存在相當比例的非標融資，從項目到集團層面都有。
現(xiàn)金流問題不僅妨礙到期債務(wù)償還，同樣會對再融資形成阻滯，比如債務(wù)承壓引發(fā)更多金融機構(gòu)抽貸，信用評級下調(diào)導(dǎo)致融資成本上升等。凡此種種，都會弱化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，進而威脅到可持續(xù)的經(jīng)營發(fā)展。
對于藍光發(fā)展而言，解開這個結(jié)的關(guān)鍵仍是獲得增量資金。
非標融資
信托是房地產(chǎn)融資渠道的重要組成之一。以拿地端為例，在招拍掛或收并購階段，企業(yè)投入部分自有資金，剩余通過信托、資管、合作方出資、銀行過橋等渠道募集，并用于支付拿地對價；待項目滿足“四三二”要求，便將開發(fā)貸置換前融貸款。
由于信托具備牌照優(yōu)勢，且可以投放貸款、承接其它非標架構(gòu)，以及募資具備機構(gòu)認證等特點，它也是房企表外融資的首選之一。
興業(yè)信托年度報告顯示，截止2020年底，公司房地產(chǎn)資金信托資產(chǎn)規(guī)模438.36億元，占信托資產(chǎn)總規(guī)模的11.58%。在該公司官網(wǎng)上，同樣可搜索到包括為藍光南京、藍光南寧、藍光雍錦瀾灣、藍光常州、藍光泰州、藍光平原新區(qū)乃至藍光發(fā)展集團授信申請設(shè)立的信托。
其中，目前處于存續(xù)狀態(tài)的包括致地L059(藍光泰州)集合資金信托計劃，成立日期為2020年4月17日，規(guī)模4.94億元，期限18個月；以及致地L052（藍光平原新區(qū)）財產(chǎn)權(quán)信托，成立日期2020年5月9日，規(guī)模2.31億元，期限24個月。這兩只信托目前均未到期。
除了興業(yè)信托，據(jù)用益信托網(wǎng)信息披露，包括愛建信托、中鐵信托、大業(yè)信托、山東信托、萬向信托等金融機構(gòu)均曾為藍光發(fā)展發(fā)行過信托產(chǎn)品，期限在12-24個月不等。
在具體操作層面，信托資金通過股權(quán)投資方式，受讓項目公司部分或全部股權(quán)及對應(yīng)股東借款、新增股東借款，最終間接投資于項目。這種方式主要用項目回款、抵押物變現(xiàn)等渠道進行還款。
值得關(guān)注的是，2020年藍光共對無錫、湖州、重慶、余姚、惠州等10個子公司進行少數(shù)股權(quán)收購，持股比例從50%及以下提高至期末的98%以上；2019年同期通過少數(shù)股權(quán)收購實現(xiàn)并表的子公司則有13家。這種股權(quán)回購主要反映為明股實債項目的到期。
不過，藍光發(fā)展在年報中并未直接披露信托融資額度，因此外界只能通過其它數(shù)據(jù)大致推測。
年報數(shù)據(jù)顯示，截止2020年底，藍光發(fā)展的信托計劃保障基金賬面余額約為2.59億元。按照監(jiān)管規(guī)定，資金信托需繳納信托總額1%的資金至信托業(yè)保障基金，再按最高2:1優(yōu)先劣后出資比例，藍光的信托融資余額大約為172.67億元。
截止去年底，藍光發(fā)展融資總額為729.85億元。但由于未披露銀行、債券、信托等渠道的數(shù)據(jù)，外界同樣難以確切得知，172.67億元信托融資中究竟有多大比例屬于表外信托融資。
債務(wù)再融資
該機構(gòu)估計，藍光發(fā)展非銀行融資每年成本為8%-13%，而且是短期的，其中一年內(nèi)到期的金額超過120億元。
穆迪同樣估計，未來12-18個月，藍光發(fā)展將有大量債務(wù)到期或可回售，包括超過140億元的在岸和離岸債券，以及另外150億元的非標融資。
4月底藍光發(fā)展召開的投資人電話會議上，財務(wù)總監(jiān)歐俊明披露的數(shù)據(jù)也與評級機構(gòu)預(yù)測接近。其透露，公司非標融資于今年到期的額度有120億元。
歐俊明同時解釋，非標融資主要用途是去年拿地的前融安排，以及對資金時效性要求較高的項目收并購。
年報數(shù)據(jù)顯示，截止2020年底，藍光發(fā)展一年內(nèi)到期有息負債約280億元，在手現(xiàn)金約為297.43億元，現(xiàn)金短債比1.06。但由于不能準確測算表外債情況，目前尚未知悉該公司年內(nèi)到期總體債務(wù)規(guī)模。
從少數(shù)股東權(quán)益指標觀察，2018-2020年藍光發(fā)展少數(shù)股東權(quán)益占比分別為41.83%、50.89%、60.06%，同期少數(shù)股東損益占利潤比重則分別為10.9%、16.83%、10.17%，兩項指標差額較大。國金證券對此指，藍光存在明股實債的風(fēng)險較高。
通過少數(shù)股東權(quán)益的形式將債務(wù)出表，同樣被認為是在“三條紅線”下進行降負債的手法之一。截止去年底，藍光剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率約73.03%，凈負債率88.57%%，現(xiàn)金短債比1.06倍，處于黃檔區(qū)間。
觀點地產(chǎn)新媒體了解，藍光發(fā)展管理層曾向投資者否認了明股實債的說法。管理層回應(yīng)，少數(shù)股東權(quán)益增加是來自于項目合作增加，這部分項目尚未結(jié)轉(zhuǎn)，與損益表中結(jié)轉(zhuǎn)的項目并非同一批。另一項影響因素則是合作項目利潤存在高低之分，不同利潤項目結(jié)轉(zhuǎn)導(dǎo)致少數(shù)股東損益有變動。
現(xiàn)金流方面，去年藍光發(fā)展經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額由正轉(zhuǎn)負，達-61.27億元；籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額則從69.66億元升至155.35億元，顯示新增現(xiàn)金仍依賴融資借款；期內(nèi)公司先后發(fā)行公司債、中票及短債共52.5億元，美元債9.5億美元。
而截止今年一季末，藍光發(fā)展籌資活動現(xiàn)金流量凈額則僅為-55.94億元，去年同期為45.15億元；其中該公司償還債務(wù)支付的現(xiàn)金達到106.53億元，同比接近翻番。
一季末藍光短期借款及一年內(nèi)到期非流動負債總計259.6億元，較去年底有所下降。觀點地產(chǎn)新媒體查詢，前5個月該公司分別有中期票據(jù)“16藍光MTN001”、“18藍光MTN001”及私募債“18藍光06”到期，規(guī)模逾28億元。
更大的挑戰(zhàn)或存在于二三季度，據(jù)不完全統(tǒng)計，藍光發(fā)展自5月至9月僅到期債券便約有5只，余額規(guī)模約36.61億元。
經(jīng)營回款
實際上，對于藍光發(fā)展而言，房地產(chǎn)市場價格與銷售狀況都將影響項目的資金回籠，進而影響償債能力。
在項目融資當中，包括信托機構(gòu)在內(nèi)普遍采取保證擔(dān)保、抵押擔(dān)保、質(zhì)押擔(dān)保，對資金全封閉監(jiān)管，以及在開發(fā)過程中因原定成本或售價變動導(dǎo)致資金短缺及利潤不足時，要求房企補足。一旦市場出現(xiàn)波動，房企現(xiàn)金流難以覆蓋債務(wù)，就容易被反噬。
而2020年，藍光發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)銷售金額1035.36億元，銷售面積1205.07萬平方米，同比分別增長1.97%、10.02%；銷售均價同比下降7.31%，其中滇渝地區(qū)下降27.5%。
藍光離職員工對觀點地產(chǎn)新媒體提及，公司此前拿地利潤并不高，區(qū)域為了拿地而拿地，有些項目進入銷售后達不到當初的利潤測算。他進而表示，部分區(qū)域低估了調(diào)控的力度，導(dǎo)致后續(xù)壓力加劇。
因此不難理解，2021年藍光發(fā)展提出三大核心的管理內(nèi)容，包括提升項目經(jīng)營兌現(xiàn)能力，提升經(jīng)營紅利的能力，以及保證財務(wù)穩(wěn)健。這要求投資需更精準，銷售則加快去化速度，最后提升產(chǎn)品溢價能力，同時嚴控成本，降本增效。
其中最明顯的是規(guī)模收縮，藍光發(fā)展副董事長兼CEO遲峰曾表示，公司銷售規(guī)模近三年不會再增長，大概都在1000億元左右。
其中今年預(yù)計銷售1150億元，同比增長10%，并表銷售規(guī)模約800億元，回款率85%。同時新項目首開去化速度要求達到70%以上，并最大力度加快去化存量滯重資源，通過快速回流資金以覆蓋成本。
2019-2021年，藍光發(fā)展計劃土地總投資額分別不超過500億元、400億元、350億元。該公司解釋是以收定支出原則，遲峰回應(yīng)，年內(nèi)土地支出占銷售回款三成左右。
按照藍光的計劃，上半年公司將適當?shù)乜刂普信膾旃?jié)奏，二季度加大收并購、合作拿地，一二級聯(lián)動的模式。整體的拿地節(jié)奏要放到下半年，“這也是保證公司可持續(xù)性的健康發(fā)展的需要”。
盡管藍光發(fā)展強調(diào)有足夠可售資源，但穆迪認為，2021年該公司土地逐漸耗竭，2022年全年銷售額可能會下降8%-10%，至950億元左右。較弱的銷售額將在未來1-2年內(nèi)影響公司的收入確認。
在降本增效層面，藍光還計劃管理費率實現(xiàn)下降1%，提升組織能力及效率，以及融資成本下降50-100bp。2020年該公司平均融資成本8.20%，在主要房企行列屬于高位水平。
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