集中“搶地”下，聯合“搶地”大有學問

最近新芽群里大家經常在聊關于聯合拿地的話題，很多投拓朋友首輪集中供地除了勘地、測算、寫可研，更多的工作是在勾兌聯合拿地事宜。就拿北京首輪供地來說，30宗地塊，其中14宗被聯合體摘下！！！

盡管聯合體能夠顯著增強競拍實力、分攤市場風險，但是一旦出現糾葛就頭疼要命，就拿上面這份集中供地名單來說，已經有房企因為聯合競拍超出當時的授權價要求退出（可靠內部消息）。

所以，這篇文章，我們就重新全面的學習一下聯合拿地。

聯合競買并不是哥倆想一起拿地就算聯合競買。

首先，這塊地要允許被聯合競買。很多地塊明確不接受聯合競拍。

然后，根據《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》，聯合競買至少應具備如下條件：

第一，聯合申請各方共同簽署的申請書；第二，聯合競買協議要規定聯合競拍各方的權利、義務，包括聯合各方的出資比例，并明確簽訂《國有土地使用權出讓合同》 時的受讓人。三，明確承諾競得土地后不得改變發起人以及出資比例。

申請人競得土地后，擬成立新公司進行開發建設的，應在申請書中明確新公司的出資構成、成立時間等內容。出讓人可以根據招標拍賣掛牌出讓結果，先與競得人簽訂《國有土地使用權出讓合同》,在競得人按約定辦理完新公司注冊登記手續后，再與新公司簽訂《國有土地使用權出讓合同變更協議》；也可按約定直接與新公司簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

聯合體根本就沒有法人格！！那該如何應對債務等責任？

法人格是指一個社團據以充當法律關系主體，享受權利并承擔義務的法律資格。一般而言，一個社團要想取得法人格，就必須要有獨立的財產，即社團的財產必須獨立于社員的財產。另外，社團還要在工商、民政等政府部門辦理登記手續才能正式取得法人格。

以公司為例，股東出資并完成注冊后，自營業執照頒發起即取得法人格。此后，公司債務由公司承擔，而與股東無關。

那么，聯合體有無法人格呢？從廣義上講，聯合體也是一種社團。但是，聯合體并沒有獨立的財產，也沒有辦理過設立登記。因此，它并不具有法人格。

從本質上講，聯合體是一種附解散條件的“設立中公司”，因為，只有在成功競得土地的前提下，聯合體才有可能轉化為合資公司并以合資公司的名義營建房地產項目。反之，如果沒有拿到土地，聯合體也就解散。

聯合體沒有獨立的人格權，不是一個獨立的法律主體，組成聯合體的聯合方才是合法的法律主體。

聯合體在轉化為合資公司之前, 對外會產生一些債務，如支付保證金、土地評估費等，這些債務該由誰來承擔？從內部講，應由各家開發商按各自出資的比例承擔。但從外部講，各開發商應對債權人承擔連帶清償責任，即任何一家開發商均不得以內部的債務分攤比例對抗債權人，而只能在償付完債權人之后再向其他開發商追償。

上海市房管局印制的聯合競買申請附表上也要求聯合體承諾：聯合體中任何一方違反出讓文件規定的，將視為全體競買人共同違反，并由全體競買人承擔連帶責任。2010年，最高院從司法解釋的角度正式確立了這一商業規則。

現實角度講，開發商參與組建土地聯合體的最大風險并非競買失敗，而是成功競得后因合作伙伴的過錯導致土地的流拍。在這種情況下，無過錯的開發商很有可能仍要為此承擔債務，因為承擔的是一種無限連帶責任。只有認清楚這一點，才能在事前做好風險評估和預案。

聯合競買確實大大增強了競買實力，但是帶來了大量的風險管控問題！

1.聯合體各方的靠譜程度是一切合作的前提。

聯合競買對聯合體各方的要求較為嚴格，聯合各方要有信用、有實力，配合要默契，合作條件應事先明確，尤其要充分了解聯合體其他方的資金實力。

2.連帶清償責任的預防

土地聯合競拍，發起人必須明確各自的出資比例，并承諾在競得土地后不改變發起人以及出資比例。

政府這樣規定，是為了防止開發商炒賣地皮。但實踐中，聯合體競得土地后，部分發起人卻因收益不如預 期而執意要退出，甚至不惜以違反協議為代價，從而造成許多權益之爭。鑒于此，框架協議要對發起人的退出責任有所約定，關鍵是違約金的計算方式要約定清楚。

3. 對過錯發起人代理行為的規制

由于土地競拍遵循“價高者得” 的規則，因此，聯合體的核心商務條件就是競拍限價，聯合體早就約定好可承受的最高競買價。如果競拍的實際可成交價格突破限價，聯合體自當退出。可見，代表聯合體參與競拍報價的人至關重要。

根據上海市房管局的規定，聯合體只能委托一名自然人代表參加競拍活動。一般悄況下，舉牌報價的 代表由出資較多的一方開發商委派，如果發生委派代表的報價行為超出了授權范圍，聯合體也應當與土地出讓部門簽署合同，否則會被沒收保證金。因此，聯合體必須對該委派代表的行為結果負責。

聯合競買土地成功后，常見的合作運作模式有四種。

第一種：聯合競買各方出資成立項目公司模式 。這種模式是實踐中運用最多的模式，其特點為產權關系明晰，共擔風險、共享利潤，開發完畢后將項目公司注銷，客戶服務的有關事項轉由保留的客戶服務部門和物業服務公司承擔。這種動作模式實例很多，如葛洲壩房地產開發有限公司與上海融創房地產開發有限公司在多地競買土地成功后成立合資公司進行開發……

為體現相互牽制的原則，一方委派董事長，另一方委派總經理，一方委派會計，另一方委派出納，一方掌管法人印鑒， 另一方掌管公司印鑒，以此控制項目公司設立后不產生或有負債。

第二種：聯合競買一方作為開發主體及會計主體，各方共同出資建設模式。由聯合競買各方中具有開發資質的一方做為開發主體,其他各方按約定比例支付建設資金并分享項目稅后利潤。

第三種：聯合競買方中有資質方在份額內為他方代建模式。聯合競買各方中有資質方在開發自己份額內房產同時為無資質一方代建其份額內房產，這種模式下，有資質方和無資質方分別做為會計主體和繳稅主體，核算的是各自份額內的部分，繳納各自其應繳的稅費。這種模式的典型案例為鳳凰傳媒與鳳凰置業地在多地聯合競買土地，有資質的鳳凰置業在開發自己份額內住宅的同時為鳳凰傳媒代建文化mall……

第四種：聯合競買各方都有開發資質，各自作為開發主體和會計主體模式。各方以各自開發范圍內的收入成本費用為核算對象,各自核算成本費用，各自繳納相關稅費。對項目共有的土地、共用的公共配套設施費和基礎設施費要事先約定分擔比例。這種分割屬于實現約定，不屬于轉讓，不涉及轉讓繳稅，實務中一般是辦理初始房屋產權證明時 將共有產權分開，然后雙方或多方各賣各的，收入各入各賬，各自清算和匯算即可。